變化
從“P減”到“H加”
利率競爭白熱化出現(xiàn)“地窖價(jià)”
“由于港元是實(shí)行聯(lián)系匯率制度，所以港元基準(zhǔn)利率一般是緊跟美元變化的。”另一家總部在香港的外資銀行房貸專員David向記者分析，由于美聯(lián)儲在2008年金融危機(jī)爆發(fā)后連續(xù)調(diào)低美元基準(zhǔn)利率至0%到0.25%的區(qū)間，所以港元利率也一再“跳水”。由于同業(yè)拆借市場成本很低，這在客觀上為香港銀行目前的房貸大戰(zhàn)埋下了“導(dǎo)火索”。
據(jù)外資銀行房貸專員David介紹，此前大多數(shù)香港銀行通用的房貸按揭利率是按照“P減”方式來計(jì)算的，其實(shí)就是在最優(yōu)惠利率(P)的基礎(chǔ)上減去一個(gè)固定利率得出實(shí)際按揭利率。目前香港銀行業(yè)提供的最優(yōu)惠利率已經(jīng)降低到30年來的最低水平，例如匯豐和中銀香港的最優(yōu)惠利率是5%，渣打和恒生的最優(yōu)惠利率是5.25%；而被減去的固定利率根據(jù)客戶貸款額度、期限和還款方式的不同而有區(qū)別，一般在2.75%到3.25%之間。所以，按“P減”方式計(jì)算的香港銀行房貸年利率一般在1.75%-2.5%，與內(nèi)地銀行法定最低的房貸利率4.158%相比明顯低了許多。
“但為了競爭內(nèi)地的房貸客戶，有香港銀行從今年初又推出了另一種‘H加’的按揭利率，引起不少銀行跟風(fēng)。”房貸專員David解釋，這是指在香港銀行同業(yè)拆借利率HIBOR(H)的基礎(chǔ)上加上一個(gè)固定利率。目前HIBOR利率只有0.07%，而加上的固定利率一般在0.7%左右，所以香港銀行用“H加”方式確定的房貸年利率通常約為0.75%。
“房貸利率從P減到H加，結(jié)果降得只剩下一個(gè)零頭了。”房貸專員David感嘆香港銀行為吸引內(nèi)地投資客，房貸利率已經(jīng)降到了“地板價(jià)”之下“地窖價(jià)”。
效果
超低利率魅力不小
滬上投資客搶“末班車”
“現(xiàn)在香港監(jiān)管部門對房貸低利率已經(jīng)多次吹風(fēng)，那邊的中介催我一定要在下個(gè)禮拜前簽字搞定按揭合同，否則超低利率可能落空。”在世界500強(qiáng)企業(yè)擔(dān)任高級主管的江先生對記者表示，春節(jié)前他將民生路張楊路附近的一處房產(chǎn)以360萬的到手價(jià)出售，節(jié)后他和家人在接連兩個(gè)周末都飛到香港看房準(zhǔn)備下單。
“雖然現(xiàn)在香港房子單價(jià)比上海貴，但從投資成本和收益來看更劃算。”江先生算了一筆賬，如果他用手頭現(xiàn)金在國內(nèi)再次購房，只能按二套以上房貸對待，不僅首付至少四成而且大多數(shù)內(nèi)地銀行給的利率比較高。而他看中的那套香港住宅只有1000萬港元出頭，首付只要三成，而和幾家香港銀行房貸專員初步商談后的最低年利率只要0.73%。
就連香港銀行業(yè)的老大匯豐銀行在今年2月也推出HIBOR加0.65%的超低房貸利率，此舉震驚香港按揭市場。但據(jù)記者了解，目前香港銀行推出的超低房貸利率已限定在短期內(nèi)有效，例如匯豐和花旗銀行都將客戶申請超低房貸利率的有效期設(shè)在4月底，而建銀亞洲率先表示因已到期所以將停止提供超低房貸利率。
監(jiān)管
超低利率風(fēng)險(xiǎn)太大 金管局協(xié)調(diào)降溫利率戰(zhàn)
從去年下半年開始，內(nèi)地房產(chǎn)投資客成為推高香港房價(jià)的絕對主力，香港金管局為此不得不將價(jià)值在2000萬港元以上住宅物業(yè)首付比例從三成提高到四成，但香港銀行在房貸利率上的血拼仍愈演愈烈。據(jù)金管局統(tǒng)計(jì)，從去年下半年以來，受內(nèi)地房產(chǎn)投資客青睞的“H加”房貸利率計(jì)息方式的市場占比從5%左右猛增至60%。
“香港金管局已經(jīng)在考慮給房貸利率戰(zhàn)降溫了，我們最近通知有意向的客戶一定要趕在4月底前簽好按揭合同。”外資行按揭經(jīng)理Steven向記者透露，金管局已經(jīng)開始找多家香港大銀行互相溝通，可能會很快制定穩(wěn)定的按揭利率參考水平。“房貸利率競爭是一個(gè)惡性循環(huán)，目前的情況是不健康的，香港銀行業(yè)必須更理性一些。”香港銀行公會主席洪丕正在3月初對外明確表示，經(jīng)過與金管局共同討論，認(rèn)為目前香港銀行在按揭低利率上的競爭只是短期現(xiàn)象，金管局正與個(gè)別銀行商討房貸利率的下限水平。金管局的主要目的是希望香港銀行業(yè)在房貸利率定價(jià)時(shí)，能考慮到利率和呆壞賬的周期性風(fēng)險(xiǎn)，不應(yīng)只看目前狀況，而應(yīng)該考慮到利率上升后可能帶來的影響。徐可奇
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