關于中國房地產問題，應該說是比較熱鬧的一個話題。我更希望討論的是商品住宅，不是房地產。因為對中國來講，房地產分做兩塊，一塊房產，一塊地產，可是中國實際上沒有地產市場。房產當中既包含住宅也包含非住宅部分，這樣講也太大。住宅當中又分做商品住宅和非商品住宅，我們非商品住宅占整個住宅的每年新增住宅量接近40％。把這些東西都揉在一塊兒沒法談，太亂。所以我縮小到只談商品住宅。強調這一條得先講一句話，千萬不要把外國的東西簡單的套用到中國。比如說外國有房地產，他的房子跟地合在一塊的，中國房子和地是分開的，這兩者不能混合。在商品住宅這個背景下，現在大家討論的話題很多主要的是集中在三個方面：
一個是關于價格高低的問題；一個是關于投資以及供給多少的問題；第三個是關于開發商的品性問題。我想從另一個角度提出一個供大家進一步探討的事。我們大家都知道中國現在有著相對嚴重的產能過剩或者即將發生產能過剩的一些行業。比如說，有人認為鋼鐵、鋁銅、煤炭、玻璃、水泥等等以及后面電力、汽車都將發生過剩。另一方面，我們又發現，中國有著大量的相對過剩資金，在這個背景下，我們現在實際上處于一個非常為難的狀態。如果我們用相對過剩的資金去促進相對過剩的產能，不就把產能過剩問題解決了嗎，不也把資金問題解決了嗎？但是我們不能這么做，因為有人問，如果你把相對過剩資金投入到經濟運行中去，它必然發生兩個最基本的現象。一方面是GDP肯定比現在要高，人們認為會發生經濟過熱；第二，投下去一定會發生投資過熱。
大家知道我們第一季度，我們的GDP是10.2％，投資增長率是27.7％，實際上意味著，我們為了保持所謂相對不那么熱的GDP和投資增長率，我們必須讓產能過剩狀況繼續延續下去，讓資金過剩狀況繼續延續下去。我不懂得這是否符合我們所講的節約型社會的要求。如果要把這些產能和資金結合起來，要找一個基點讓它發揮作用，我認為恐怕非常重要的一個就是商品住宅。面對著中國出口商品在國際上遭受的種種責難的狀況，我們提出要擴大內需，商品住宅既具有消費的性質，也具有投資的性質，是不是這個增長了以后能夠屬于擴大內需的范疇呢？這是我們需要認真思考的一個問題。我想說我們大家都在把中國的商品住宅市場跟發達國家的商品住宅市場做這樣或者那樣的理解。但是我想說有四個事實是需要我們特別注意的。
第一個，中國商品住宅市場嚴格說起來是2003年以后才逐步展開的。眾所周知，中國1999－2001年進行了公房改革。在這個改革完成之前，談不上中國有商品住宅市場。2002年，這一改革還處于收尾狀態，還有不少人持幣在觀望，是否能夠重復過去的體制。這樣中國到現在為止不過三年多的商品住宅市場能夠能跟發達國家已經有了上百年的住宅商品市場做一個簡單的對比。
第二個，中國正處于城鎮化過程中，我們到今天為止還不能夠確定，在未來20年中國城鎮人口究竟有多少。那么我們怎么能確定城鎮里面究竟有多少人需要用房？我們怎么能用現有的城市人口來簡單的界定我們的用房規模，這個和發達國家也是有著極大的差別。
第三個，發達國家的城市相對已經成熟，大家可以看到，幾年乃至二三十年，一個城市不做大規模的建設。而中國幾乎每一個城市都在進行大規模的建設。這句話什么含義呢？實際上我們城市里面土地的級差地租II并沒有怎么的展示出來。在這樣一個背景下由級差地租II所導致的土地價值轉移到房價，從而導致房價的上升，這樣一種狀況我們并沒有完成。
第四個，在奔向小康社會的過程中，中國幾乎每一個家庭都有著改善自己生活包括居住條件在內的這樣一種迫切要求。這四個條件決定著不能夠把中國的住宅商品市場簡單的同發達國家和其他國家的住宅商品市場做一個比較。關于工業商品住宅市場的政策和認識，我們認為有五個問題必須弄清。
第一，中國今天商品住宅市場的價格上漲，其根本原因是什么。是某些人購房進行投機，是開發商炒作還是供給遠遠小于需求。
我們大家都覺得，北京的房價夠高了，但是我不清楚的事情是，當2003年、2004年大家在北京買房的時候，還有很多的現房可供挑選。但是2005年以來，北京的商品住宅期房銷售超過了90％，現有的現房，開一個樓盤出來，購房者和套數相比可以達到1：8，1套房子有8個人準備買。我不清楚這是不是也屬于開發商的炒作，但我清楚，購房者他們已經到了幾乎沒有選擇余地的地步。想想看，90％的期房是什么概念，買房的人根本不知道他的那套房子實感是什么，站在二層樓看到些什么，不知道，只知道圖紙。在這種背景下，我們的著力點還在打那些開發商，那些投機者上，不趕緊增加商品住宅的供給恐怕是要有問題。
不清楚大家知道不知道，我們2005年底城鄉居民儲蓄存款超過了14萬，這意味著2005年當年城鄉居民儲蓄存款凈增額2萬1千億。今年第一季度，城鄉居民儲蓄存款又增加了1萬億，現在突破了15萬。你們可以隨便怎么設想這15萬億中有多少錢是準備用于購房的。比如說，你可以設想有百分之十是用于購房的，那么有1萬5千億。1萬5千億是什么意思呢？我們2004年商品住宅的銷售額是8千億，也就是可以加進來兩倍的2千零4個億。那么如果把這些錢用做首付按揭20％的首付，大致上可以買8年的2004年。80年代以來，中國的商品市場的發展告訴我們，什么東西短缺，什么東西就有人投機，什么東西質量都會受到影響，什么東西就會被炒作。所以，在這個過程中，必須很理智的看到，目前商品住宅市場上所發生的這種事，根子在于嚴重供不應求，解決的方案在加速擴大供給。
第二個，是關于所謂的居者有其屋，現在形成了一個不太好的輿論，一些人認為，現在在買房的是沒有房子住的人，但是至少我到現在為止沒有發現哪一個買房者是沒有房子住的，是在比如說長安街或者天安門廣場住上三個月，現在提出來買房的在露天住，好像我現在沒發現。所以，應該肯定的說，所有來買房的人都已經有房子住了。買房只是改善住房的條件，而不是有和沒有的問題。其次，好像來買房就是唯一解決住房的路徑，我們造成的一系列的輿論，好像所有人都得買一手房，都得有私人產權的房才叫居者有其屋。買二手房，租房不叫居者有其屋，我不知道這個定義是從何而來的。全世界到現在為止沒有一個國家所有人都靠買房居住，想想看，三年多前公房改革還沒有完成之前，我們大家不都租了幾十年的房住過嗎，怎么到了商品房之后整個就變了呢？好像房價不降到人人都能買的程度的話就是不關心這些低收入群體的疾苦似的。
第三個，需要把市場問題和財政問題做嚴格的區分。中國在改革開放前大量的商品采取用財政補貼，那么，在20多年改革中，一項很大的成就就是把原來財政由暗補變成明補。現在又有人提出要用財政的機制來為低收入者解決他們購房的那個便宜價格。我不清楚對低收入者的定義，是不是2005年當某個家庭處于低收入的時候，我們可以定義他到2020年仍然是低收入呢？當某個房子，他的每平米價格為六千塊錢的商品房時候，我們把這樣的房價以三千塊錢所謂經濟適用房賣給了某個低收入家庭，過了兩年這個低收入家庭的收入已經不那么低了，他不從這里面白賺了一大塊的房價收入。你可以隨便假定這套房子有100平米，原來是每平米六千塊錢，現在是做經濟適用房每平米三千塊錢，他從這里面有了三千塊錢的便宜，請問這種事誰不要？這公平嗎？如果這也屬于公平的話，那我們恐怕得回到過去。所以，別把財政機制和市場機制相混。
第四個，關于空置房的問題。我們從去年開始就在炒作空置房，我到今天為止不知道為什么我們空置房的計算方法，已經明明知道錯了，和其他國家的概念根本不是一回事，但到現在為止不改過來。比如說，在分子上，人家講的是，某個樓盤開了以后，經過一年銷售沒銷售完的房子進行空置，而我們是什么？每年以12月31號為標準，把它計算空置，如果是12月開的樓盤，那么12月末幾乎全部進入空置樓盤。人家用的是全部住宅存量計算，而我們用的是當年竣工的商品房計算，這兩者不知差哪里去了。我不清楚的事情是這樣一個事，是不是今天晚上九點鐘北京所有的商店沒賣掉的東西有屬于滯銷商品。我所清楚的，按照美國的方法計算我們的空置率不足1％，按中國的方法計劃我們的空置率超過20％。然后我們一些人就拿這所謂超過20％國際警戒標準10％大幅炒作。
第五個，是關于所謂的房價收入比，房價收入比，聯合國的人居中心至少發表過幾個數據，1990年發的時候，主要是對發達國家說的，講的是3到6倍。1998年分地區，亞洲地區是11.3倍。我不清楚我們的商品住宅市場剛剛起步為什么我們樂于用發達國家的指標來衡量中國。那么房價收入比當中的收入的含義是什么？包括了五項內容，可我們只講其中一項。五項的含義是薪津收入、養老金收入、商業收入，出租房收入和實物收入。這個指的是在一個國家內中位收入水平的群體，是用這個來衡量的。可我們有一些人炒到認為低收入群體他們三年或者五年的工薪收入就應該能夠買一套房。我在一個場合問一個公司的人，你們的老總，總經理、副總經理，和你們一般職員的工資收入差距有多少倍？他告訴我說，至少有十倍。那我要講，五倍的收入買一套房，就是說最低一個人五年買一套房，意味著你的老總每年可以買兩套房。如果這樣一種狀況能夠存在，跟大家講一個最簡單的問題，全世界不存在按揭貸款。（社科院金融所副所長王國剛）
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