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隨著一年多的房地產調控，全國樓市成交量持續低迷，房價下降的效果也已經逐漸顯現。龍年春節，各地樓市成交紛紛出現量價同比下降的景象。而隨著樓市的慘淡開局，購房者也開始思考這樣一個問題：現在是否可以出手買房了？2012年，何時才是最合適“抄底”的買房時機？
二手房業主讓價幅度超一成
【案例】
小劉是廣州某事業單位的員工，一直夢想能在廣州買一套屬于自己的房子。從去年底開始，小劉開始聯系中介看房。三個月左右的看房歷程，恰好趕上了此輪樓市走低的大潮。小劉明顯感覺到樓市開始進入“買方市場”。
二手樓市開始進入買方市場
龍年春節過后，小劉迅速在海珠區中山大學附近拿下了一套建筑面積為36平方米的高層南向小戶型，總價66.2萬元，單價1.84萬元/平方米左右。小劉說，這個價格在老城區比較合適，業主讓價也超過了10%，自己挺高興的，“算是抄了一個小底”。
2008年大學畢業的時候，小劉正趕上了上輪樓市的低潮。從2007年暴熱到2008年的速凍，當時的樓市一片哀鴻遍野。2008年底，在銀行工作的同學建議小劉在珠江新城買一套小戶型，說是能幫他將貸款做到“零首付”。
“太可惜了，當時收入不高，沒敢買。”小劉遺憾地說，雖然如今單價動輒3萬元/平方米的珠江新城房價彼時僅要1萬多元，但由于剛畢業不久，按照做高評估價來貸款買房的月供額和他月收入差不多，最終還是沒敢下手。
小劉沒想到的是，2008年的房價下跌僅僅是曇花一現。之后廣州樓市和國內大部分城市一樣，坐上了年年躥升的“火箭”，直到2011年下半年才終于開始逐漸停漲，并調頭進入下降通道。
去年10月份，小劉陪著一位同屆畢業的同事一起看了幾套房子，發現受到限購等調控政策影響，當時全國各地的樓市都已經普遍出現停漲，關于各種樓市下行的報道也開始紛紛出現。
這時，一直沒買房的小劉才發現身邊不少年輕同事都陸續買了房子。想起當初錯過的“零首付”和此后兩三年內房價翻番的資產增值機會，小劉開始有些焦慮。因為房租上漲和工作變動等原因，小劉工作三年多搬了三次家，每月房租支出也漲到了2000元左右。
算下來，小劉每月房租跟買一套小戶型的月供相差已經不大。而隨著工作年限的增加，他的月收入也從每月五六千元漲到一萬多元，銀行戶頭上的存款近20萬元。研究政策走勢后，小劉給自己暗暗制定了一個買房的時間表：年底開始看房，2012年一到二季度入手買房。
中心區成首次置業首選
從去年11月開始，小劉和幾個差不多年紀的同事經常在周末相約看房。最開始，他和同事都更多地把目光聚焦在新樓盤身上。當時恰逢不少新盤出現“大降價”的行情，例如海珠區赤崗板塊的縱橫國際公寓，就曾傳出“一夜單價驟降1萬元/平方米”，吸引了小劉和同事興沖沖跑去看房。
看新盤的結果多少有些令人失望。降價的樓盤大多原本價格都偏高，或者存在產權年限縮水、戶型結構不好、位置較為偏遠等問題。小劉的首付預算在20多萬元，按三成首付計算，總價只能在60萬-80多萬元之間。掃了一圈新盤后，小劉發現，就這樣的預算在市區基本很難買到新房。
“我還是想買在市區。”小劉認為，對他這樣處于事業上升期，又喜歡熱鬧的年輕人而言，郊區盤在交通、商業配套上都難以滿足需求。市區樓盤不管是現在自住的便利性，還是三五年之后換房的保值升值潛力、租金上漲幅度都會更高一些。在糾結了一陣之后，小劉還是把目光轉移到了市區二手房上。
為了找房更有條理性，小劉又做了一個Excle表格，把在網上“海選”找到的房子進行歸類整理，然后聯系中介實地看房，根據現場觀察的情況來對這些候選房進行排序。經過一段時間的梳理，大致列出了一些重點關注的板塊和樓盤。
因為工作單位在珠江新城附近，小劉一直都和同事在附近租房住，珠江新城、五羊新城板塊的交通、生活便利條件和年年上漲的房租都給小劉以深刻的印象。他決定以單位為圓心，在地圖上畫大致一條半徑10公里的圈，重點找圈內質素較高的二手房。這個范圍東到東圃、車陂，北到白云山附近的同和，西到大坦沙，南到海珠區南岸。
二手樓價格松動
在小劉幾乎涵蓋整個廣州中心城區的選房單上，天河區的天河公園板塊、車陂板塊，海珠區的濱江東板塊、廣州大道南板塊、赤崗板塊、中大板塊成為重點關注的對象。而像越秀、荔灣等核心老城區，以及白云區的廣州大道北一帶，或因為樓齡過于老舊，價格又比較高，或是相關環境配套都不太好而成為次優選項。
經過一輪密集的看房，小劉看中了分別位于天河公園、廣州大道南和中大板塊的三個小復式。雖然從單價上看小復式要比同地段的二手房價格略高，但是考慮層高比較高，能隔成兩層，使用面積普遍能達到150%左右，非常受年輕人的歡迎，租價也比平層住宅高了不少。
“過年前后業主心態明顯軟化了。”小劉說。到春節前的1月份，小劉差不多把幾個重點關注板塊在售的二手小戶型都掃了一遍。也就在這個時候，此前一直相比新盤堅挺的二手房市場也出現了松動。1月初，有中介給小劉打電話說，有一套濱江東的豪宅盤業主甩賣，單價降到1.5萬元/平方米。
雖然這套物業最終因為總價過高，最后并未成交，但小劉還是嗅到了一絲二手房市場即將發生變化的氣息。春節假期過后，小劉從老家回到廣州。剛回兩天，就有幾個中介打電話催促小劉和業主見面談價，并稱業主愿意降價或者承擔部分稅費。
相比之下，海珠區的二手盤受新盤連續降價開盤影響，價格松動明顯。考慮到看中的幾套小復式都不過五年，盡管總價不高，加上營業稅的首付卻接近預算的上限。小劉最終還是選擇了中大附近一套正南向的一房一廳高層小戶型。因為市場上價格合適的南向小戶型放盤不多，較為搶手，小劉很快就和業主見了面。
讓小劉意外的是，年前開價75萬元的業主心態明顯發生了變化。小劉見面后還價65萬元，業主簡單談判后66.2萬元成交，還答應附送全屋家私家電。算下來，業主讓價幅度達到了近12%，這讓小劉改變了計劃，迅速簽約。