“近期的調(diào)控政策應(yīng)該會(huì)讓全國(guó)平均房?jī)r(jià)在未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)下降10%-20%。此后政策或?qū)⒅鸩椒艑挘山涣繎?yīng)會(huì)回升，價(jià)格漲幅則表現(xiàn)溫和。”近日，野村證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫明春表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響有限，維持2010年實(shí)際GDP增長(zhǎng)10.5%、2011年增長(zhǎng)9.8%的預(yù)測(cè)。
預(yù)計(jì)部分大城市房?jī)r(jià)下跌20%-40%
野村分析，房?jī)r(jià)飛漲的背后既有新房供給暫時(shí)短缺的影響，也有信貸寬松推高需求的因素。但目前，已出臺(tái)的調(diào)控政策將有效壓低房?jī)r(jià)。孫明春預(yù)期，未來(lái)12-18個(gè)月部分大城市房?jī)r(jià)的降幅或高達(dá)20%-40%。如果各家銀行嚴(yán)格執(zhí)行政策的話，需求不久就會(huì)出現(xiàn)回落。需求減少再加上從2010年三季度開(kāi)始供給增加，估計(jì)房?jī)r(jià)最遲會(huì)在四季度出現(xiàn)大范圍明顯的下跌。
“市場(chǎng)已呈現(xiàn)泡沫破滅的初步跡象。”根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，40個(gè)樣本城市的房屋總銷售量在5月份同比減少了28.0%，其中深圳下降了66.0%，北京和上海分別下降了65.1%和44.3%。同時(shí)，5月份房?jī)r(jià)也初露疲態(tài)，月環(huán)比下跌了2.0%。野村認(rèn)為房?jī)r(jià)整體10%-20%的跌幅應(yīng)該是個(gè)合理的范圍。按照這樣的降幅，房?jī)r(jià)將回到2009年年中的水平。最遲到2010年四季度新房就將大規(guī)模上市銷售，因此在明年3月份之前房?jī)r(jià)跌幅會(huì)超過(guò)10%。而隨著房?jī)r(jià)的回落和購(gòu)房能力的提高，中國(guó)潛在真實(shí)住房需求將得到釋放。到明年下半年房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)企穩(wěn)、交易量回升。考慮到2011年上市銷售的新房規(guī)模龐大，房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)該溫和而交易量會(huì)大幅反彈。
對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響不大
野村認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)將經(jīng)歷短暫的深度回調(diào)，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)和銀行系統(tǒng)因此受到的負(fù)面影響應(yīng)該不大。
首先，這對(duì)銀行貸款質(zhì)量的沖擊有限。如果全國(guó)平均房?jī)r(jià)下跌20%，房?jī)r(jià)也只是回到2009年中期的水平。這表示僅僅2009年下半年和2010年上半年期間發(fā)放的貸款(大概在1.5萬(wàn)億元左右)存在風(fēng)險(xiǎn)，這些貸款僅占2010年一季度銀行貸款總額的3.5%。在中國(guó)，按揭貸款至少必須支付20%的首付，因此20%的房?jī)r(jià)跌幅應(yīng)該不會(huì)對(duì)放貸機(jī)構(gòu)造成很大困擾。
其次，考慮到中央政府已經(jīng)承諾今年要增加建設(shè)保障性住房，而且地方政府敦促開(kāi)發(fā)商加快住房投資建設(shè)，房地產(chǎn)投資不太可能在2010年或2011年急劇下滑。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)在明年下半年企穩(wěn)回升，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有理由在今年下半年或2011年大肆削減投資。相反，他們更應(yīng)該繼續(xù)投資，為2011年下半年的房地產(chǎn)復(fù)蘇做好準(zhǔn)備。即使房地產(chǎn)投資真的大幅縮減，中國(guó)的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)也仍將保持強(qiáng)勁，因?yàn)楹罄m(xù)項(xiàng)目的投資額已經(jīng)非常龐大(今年5月份已達(dá)到29萬(wàn)億元)。
再次，購(gòu)房行為的減少雖會(huì)降低與住房相關(guān)的消費(fèi)活動(dòng)(例如對(duì)家具、家居裝潢材料和家電的購(gòu)買)，但影響有限。近期房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)主要是投機(jī)與投資需求的結(jié)果，這類購(gòu)房者大部分本來(lái)就不會(huì)裝修新房或購(gòu)買家電。另一方面，房地產(chǎn)泡沫的膨脹降低了自住客的購(gòu)買力，擠出了實(shí)際需求以及相關(guān)的消費(fèi)活動(dòng)。如果房?jī)r(jià)下跌10%-20%，這反而能夠提高這一人群的購(gòu)買力，從而促進(jìn)他們買房以及與住房相關(guān)的消費(fèi)。
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