近日，江蘇省政協舉行了一場以住房保障為主題的主席會議，各民主黨派、工商聯，省政協社會法制委員會、經濟委員會圍繞推進保障性住房建設、解決中低收入家庭安居問題提出了不少建議。其中民盟江蘇省委提出了一種全新的“公共租賃住房”概念：只要無房，不限收入均可承租；租住期間如另購房，必須退出；而最特別的是，付滿40年租金，產權就歸承租人了。這種“公共租賃住房”是否可行？記者昨日就此進行了采訪。
背景
保障房收入門檻“卡”住了“夾心層”
對申請人的收入不做限制，而是以有無住房為標準。
省政協副秘書長、民盟江蘇省委副主委于琨奇昨日在接受記者采訪時表示，年初省政協確定要在今年舉行一場關于住房保障的主席會議，各民主黨派都進行了相關的調研，新“公租房”概念正是在調研之中產生的。
“目前我省城市化水平不到55%，要達到70%-75%的現代化目標，城市化進程將至少再持續15-20年。大量的外來人口和急劇增加的新就業人口，決定了我省在未來較長時間內將存在數量龐大的需要住房而又買不起商品房的群體。江蘇要達到‘住有所居’的目標，仍需要解決五類群體的住房需求，包括低收入家庭、新就業群體、農民工群體、不能享受現行住房保障政策的‘夾心層’群體、危舊房(棚戶區)家庭。目前的保障方式主要是廉租房和經濟適用住房，但都有門檻的限制，比方說，如果經適房申購收入線定在人均月收入1000元以下，那么人均1100元就沒資格，不是很公平。所以我們提出了公共租賃住房的概念，對申請人的收入不做限制，而是以有無住房為標準，剛走上工作崗位的大學生、進城務工的農民工、城市中低收入的無房戶等等，都可以申請。”
反響
租金當月供，安居少壓力
這不相當于免首付40年貸款嗎，沒有首付的壓力，正適合我們這樣沒積蓄的人。
租滿40年就能獲得產權，不少市民對這一設想都很感興趣。
“這不相當于免首付40年貸款嗎，沒有首付的壓力，正適合我們這樣剛畢業參加工作、沒積蓄的人。而且每月付的錢既是租金，又是貸款月供，不會感覺每月都在為房東打工。如果有這樣的房子，我肯定會去申請的。”2009年參加工作的小陳為這個建議叫好，“現在我和同學合租，每個月都要付700元的房租，還要另外攢錢為以后買房打基礎。如果把租金和月供結合起來，可以省不少錢”。
同樣租房居住的徐小姐認為，這種公租房租期穩定，不用再擔心房東加租，頻繁換房。“畢業以后我已經換過兩次房了，第一次租了一年，房東要加租，價格沒談攏，我們就搬了；第二次租了一年半，房東的兒子要結婚，把我們‘趕’了出來，只好再另找住處。現在這套房子能租多久，也都說不準。”
不過，也有些市民擔心，這種公租房的租金與貸款月供相當，會不會標準太高。市民高先生給記者算了一筆賬，“現在南京市區的房價沒有低于1萬元的，公租房雖然只按成本價計算，但加上裝修，一套90平方米的房子，估計至少也得要80萬元。本金平攤到40年，每月就是1667元，還不算上40年的高額利息。而目前在市中心租一套七八十平方米的老房子，1500元也能租得到。這樣算下來，公租房的租金會不會很高？而且中途買房就必須退出，那么之前付的高額房租不就等于打了水漂？如果公租房的設想能夠試行，我建議租金應與市場價相當，30年-40年后如果買產權，再將其他本息一次性付清，這樣中途退出也不會有損失”。
特點
申請不限收入，租40年可獲產權
由政府設立“公房建設管理局”，統一進行公租房的規劃、建設、出租、出售和管理。
與江蘇目前大力推進的主要針對新就業人員、有一定租住年限的公共租賃住房不同，民盟江蘇省委的“公租房”是一個全新的建設模式。于琨奇介紹說，建議由政府設立“公房建設管理局”，統一進行公租房的規劃、建設、出租、出售和管理。公租房產權歸政府所有。土地由政府規劃確定，不搞行政劃撥，參照同一地點市場出讓價交付土地出讓金。公租房套內面積嚴格控制在90平方米之內，可分為40平方米(單室套)、60平方米(雙室套)、90平方米(三室套)等；建設標準和質量、小區環境和配套設施達到商品房標準，統一按中檔水平裝修，與普通商品房小區一樣有居民自治管理和物業管理。而在資金來源上，通過銀行貸款或公積金貸款解決，執行國家住房貸款利率。
于琨奇指出，民盟江蘇省委提出的公租房最大特點是租金與產權，公房局按“等額本息”還款辦法，將貸款40年的應付本息總額分為480個月的租金。租房人住滿40年且繳完480個月的租金后即取得所租住房的產權；或是住滿30年且繳完360個月的租金后，也可按剩余貸款本息余額一次繳清取得所租住房的產權。
觀點
可將公租房與物業稅結合
公租房可以考慮與物業稅結合，將土地出讓時的一次性支出改為物業稅按年收取。
“提供大量的公房讓無房戶租住，其實與年初曾被熱炒的‘二次房改’有共通之處，這種設想很好，也有一定的可行性，但實施的難度比較大，主要是資金。這種公租房從方案上看，資金來源主要通過銀行貸款，包括土地出讓金、建設成本等，全部需要貸款取得，但銀行是企業，能否承受這些風險，還很難說。”一位開發企業老總建議，如果政府能承擔啟動資金，并提供政府信用擔保，可以降低銀行的風險。“比如政府提供20%的資金，銀行貸款80%，而房子租出后，再由承租人每月以租金的形式全額支付本息。”
還有業內人士建議，這種公租房也可以考慮與物業稅結合，將土地出讓時的一次性支出改為物業稅按年收取，這樣可大大減少啟動資金，銀行風險小了，政府也有穩定的收益。“比如100萬元的房子，其中40萬元是土地成本，改成物業稅之后，這部分土地成本可以不用在拿地時一次性支出，銀行只承擔60萬元的貸款。”
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