繼出臺國4條、國11條等房地產調控政策之后，監管部門又有了新動作。3月10日，國土部公布了19條土地調控新政。保證金比例至少兩成、1月內付清50%地價款、建立開竣工申報制度等一系列政策紛紛劍指土地市場，新一輪土地調控風暴又將展開。
土地政策持續高壓
此次新政中，最大的進展當屬對土地出讓制度的規定。國19條要求，土地競買保證金不得低于出讓最低價的20%。土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。
這也是國土部首次明確規定土地價款的首付期限。再加上此前土地競買保證金普遍執行10%的比例，這就意味著，房地產開發商未來土地的競買成本和違約成本都將大幅提高。同時，曾在北京試點的50%土地出讓首付款比例也得到推廣，對于競買人資金實力的要求大幅提高。
“國19條基本延續了以往的政策框架，重點在于加強對住房建設用地供應的規劃及出讓監管。”中金公司研究員白宏煒指出，政府著眼點還是在于促供給，大量增加普通商品房和保障性住房供應，通過供給關系的理順來平抑房價上漲。
繼1月21日出臺《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》后，本次新規再次重申了70%的保障房及中小套型商品房計劃供應比例，曾經的“90/70”政策卷土重來。
對此，日信證券研究員邱晟赟表示，小戶型由于總房款底，居民購買壓力較小，將成為未來供應的主體，從而解決主要硬性需求。但大戶型供給的減少會對目前市場上的高檔項目價格起到刺激作用。
值得注意的是，國19條首次提出，在房價過高、上漲過快的城市，可選擇部分地塊采用競地價辦法招拍掛出讓土地。這一辦法已經在北京最近拍出的常營地塊嘗試。在競地價的情況下，常營地塊僅拍出9007元的樓面價，大幅低于此前預計的1.5萬的樓面價。
“這一政策短期內將對土地市場產生積極的影響。”某房地產人士指出，但是由于政策規定是“選擇部分地塊”，因此在執行上還要看各地方政府的態度，是非市場手段的行為。
行業分化加劇
國19條對于企業購地時的資金要求更加嚴格，在目前對開發商各項信貸融資有所收緊的背景下，勢必對開發商的資金鏈造成壓力。相對于中小開發商，擁有較強資金實力和周轉能力的一線房企將有更多的機會。
“政策對競買人形成資金上的篩選，將促使開發商更理性拿地。”聯合證券研究員魚晉華表示，相對于監管已經比較嚴厲的一線城市，政策對二線城市的實力較弱的中小開發商會形成更明顯的影響，而對大型品牌開發商則影響較小。
白宏煒也認為，資源將向具有資金優勢、項目管控能力高的公司傾斜，有利于龍頭公司拿地加快周轉，對于小公司、項目公司的擠出效應將比較明顯，行業集中度將提高。他更看好一線龍頭地產公司以及區域性地產公司。
業內人士指出，近八個月的地產板塊調整已經反映出市場對于政策嚴厲調控的預期，隨著政策明朗和企業銷售數據改善，地產板塊開始獲得相對收益。
Wind數據顯示，自2009年8月4日上證指數達到3478點至今，按流通市值加權平均計算，申萬房地產指數累計下跌17.65%，跌幅位列所有行業的第四位。
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