2009年5月21日，廣渠門外10號地拍出10.22億元。業內人士分析，北京土地成交價往往遠高于底價，因此調整基準地價會抬高土地出讓底價，但不會影響土地成交價。資料圖片 周曉東 攝
相隔8年，北京的基準地價擬首次進行調整。昨天，市國土局舉行了“北京市基準地價更新成果聽證會”。與2002年版的基準地價相比，新版基準地價有所上調。市國土局副局長曾贊榮表示，更新成果將報市政府批準，預計一季度將公布實施。
首次細劃片區制定基準地價
據了解，基準地價簡單來說就是土地的初始價，反映的是土地的價值。即土地在完成拆遷、平整等一級開發后，政府確定的平均價格。基準地價按照不同的區域，和不同的土地用途，分別確定平均價格。
此次擬更新的基準地價中，土地用途分為了商業、辦公、居住和工業四大類，也就是將2002年版的“綜合”變成了“辦公”。土地級別從原先的10個級別，增加到12個級別。其中，二環內的大部分土地，都定為了最高的一級；三環內則主要為二級和三級；五環內大都是六級以內。各項土地的基準價格，都比2002年版本有所上調。
同時，此次新版基準地價中，還首次采用了區片基準地價的方式，“簡單來說，以前只是分區域確定不同的基準地價，現在在每個區域里，又劃分出很多個區片，全市約1100平方公里的建成區內，劃出了500多個區片，平均每個區片2平方公里左右，每個區片確定一個基準地價。這樣就可以針對不同地區的實際情況，更精確地進行指導。”
此外，新版基準地價還首次對商業路線的地價，明確加價的幅度。對于58條典型的商業街，沿線的基準地價，將比其所在區域的基準地價有所上浮。其中，長安街、王府井商業街、西單北大街、前門商業街等商業街沿線，擬加價的幅度最高
今后基準地價每兩三年調整一次
曾贊榮表示，2002年之后北京就一直沒有調整過基準地價，近年來北京的地價和房價都有明顯上升，因此當前使用的基準地價已經不能反映市場的實際情況。今后，北京的基準地價每兩三年，就將根據地價、房價等情況的變化，進行一次全面的調整。
此次新版的基準地價中，還首次采用了動態更新機制。“某些重點區域，由于一些重點項目或發展，土地價值短期內就明顯提高了，比如召開奧運會，奧運場館周邊的土地價值上升很快，就會對這些區域的基準地價隨時進行調整。”曾贊榮說。
他透露，聽證會后，基準地價更新成果預計在一季度報批市政府，經批準后由市政府發布實施。
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現行基準地價最高近萬元
市國土局相關負責人介紹說，目前北京實行的基準地價是2002年調整的。按照土地用途分為商業、綜合、居住和工業四類，并由城區至郊區劃分為十個級別。東城、西城、崇文、宣武、海淀、朝陽為一到六類地段，豐臺、石景山為三到九類地段，其他郊區縣則處于六到十類地段。
其中，商業、綜合、居住用途的最高一級價格分別達到了9750元/建筑平方米、8250元/建筑平方米和7000元/建筑平方米，而最低的十級則分別只有140元/建筑平方米、140元/建筑平方米和90元/建筑平方米。
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基準地價將來可能影響物業稅
市國土局稱調價不會對地價、房價產生明顯影響
基準地價的調整，對于普通市民的生活有什么影響？市國土局副局長曾贊榮昨天表示，基準地價具有指導作用，將來物業稅的征收有可能與之有一定的關系。
市國土局相關負責人稱，基準地價只是反映土地的價值，而土地進入市場確定的底價，是根據土地一級開發成本等具體情況，綜合評估確定的，與基準地價關系不大。土地最終的成交價，也是市場需求決定的。因此基準地價對地價和房價不會產生明顯影響。
此外，這位負責人說，目前相關部門制定的二手房的區域指導價格，也與基準地價沒有太大關系。
曾贊榮表示，對于普通市民來說，基準地價的上漲，意味著他們購買的房屋，物業價值將增加。將來征收的物業稅，有可能與基準地價有關。
北京大學不動產研究所主任馮長春解釋說，物業稅的征收，此前研究過幾種征收標準，其中一種就是將基準地價和房屋的重置價加在一起，作為該物業的價值，按照一定的比例征收物業稅。
“調價將減少黑白合同避稅”
北京中原三級市場研究部認為，基準地價的上調或將減少全款購房容易避稅的現象。
據了解，目前市場上需要貸款的客戶已很難避稅，大部分都按照實際成交價格納稅，而全款客戶依然可能采用黑白合同，按照根據基準地價制定的北京最低指導價納稅，這樣使得同一棟樓同時成交的不同房源可能因為是否貸款而相差數十萬的稅費。提高最低計稅價格，可以減少這種投資客因為不需要貸款而更容易避稅的現象。 (記者馬力 李宛霖 楊娟娟)
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