城鎮化擴內需思路的強化成為當前房地產市場開發方向。從城市化水平的角度來講,發達國家的城市化水平已達到80%左右,全世界平均的城市化水平也達到了48%左右,目前我國的城市化水平僅為37%,落后于世界平均的城市化水平,中小城市的城市化水平更只在30%左右。
城市化進程的啟動,最直觀的就是城市規模的擴大,城市各類基礎設施的建設和完善。比如很多中小城市現在已開始進行新城區開發、舊城改造以及高科技產業園區的建設,這些城市形象工程的建設必將激活當地的房地產市場,同時開發商也很容易拿到打包的優惠政策,包括土地政策、稅收政策和人文政策等。另一方面,戶籍政策放寬,將推動大量農村人口向城市的轉移,對住房提出更高的要求。
目前中國區域經濟的發展不平衡導致了房地產業在各地區城市的發展不平衡。一線大城市房價地價的高漲,熱點城市熱點區域的房地產成為政府政策關注和調控的重點。要在這些區域,房地產企業不僅需要高成本的投入,相應的風險也大增。以廣州市場為例,隨著近年來廣州房地產市場的不斷成熟,市場競爭日趨加劇。尤其是目前市中心區土地資源日趨稀缺,企業拿地難度越來越大,位于市中心的好地塊,往往在競拍市場上創出“地王價”,沒有雄厚資金實力的企業,往往只能望地興嘆。同時,通過“招拍掛”獲得的土地價格也越來越高,而市場走勢和政策變化的不明朗,在地產開發利潤備受“擠壓”的同時,也大大增加了開發風險。一些地王地塊由于拿地成本過高,最終無法開發而被收回,也已見怪不怪。
因此,近年來,眾多一直致力于廣州市場的房地產企業尤其是大型品牌房地產企業例如富力地產、中海地產、合生創展、祈福集團等等,出于自身生存和未來發展需要,紛紛將企業拓展戰略向土地資源相對豐裕,經濟發達而政策管制相對寬松的國內二三線城市轉移。
與一線大型城市的房地產市場相比,中小城市的房地產市場正處在快速啟動和快速增長期,伴隨著市場化腳步的加快,加上中央有力政策推動和支持,中小城市房地產市場將迎來新的發展機遇和發展空間。
李廣軍
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