完善監管能否堵住預售制度漏洞
商品房預售制度給購房人帶來巨大的單邊法律風險和財務風險，同時，這項制度也對銀行的信貸造成了不小的沖擊。
2005年，人民銀行發布報告，稱“很多市場風險和交易問題都源于商品房的預售制度”，建議取消商品房預售制度。
面對央行的建議，原建設部新聞發言人作出了不能取消的回應。
在房價不斷上漲的過程中，商品房預售制度的欠缺日益引人關注。在每年的兩會上，都會有取消這項制度的提案或建議。
“如果取消預售制，房價會暴漲?！北本煼洞髮W房地產研究中心主任董藩告訴記者，如果南寧市取消這項制度，南寧人買房會受影響。因為沒有了這項制度，開發商會因為資金的問題退出南寧的房地產市場，沒有了供應，價格會大漲。
在董藩看來，預售制度存在的基礎是供應短缺，老百姓擔心買不到房子才愿意提前交錢。預售放大了投資的規模，極大促進了住房的供應。由于資金很快回籠，開發商可以用1億元資金去做五六億元的項目，如果取消這項制度，1億元資金只能做1億元的事，那么開發商就沒有那么多的錢去建那么多的房子，這對住房的供應是很大的打擊。
“只有房地產市場真正穩定下來，才能實現現房銷售?！倍f，目前住房的供應依然短缺，如果取消預售制度，房價可能上漲幅度更大。
在董藩看來，預售制度本身并不是罪惡，關鍵在于政府部門要承擔起責任，制定監管，完善懲罰措施。
持有類似觀點的還有我愛我家房地產經紀公司控股公司副總胡景暉。他認為，當前國家還處在需要擴大房地產供應的階段，而擴大開工、擴大供應又是我國現階段經濟發展的需要，當前還不宜完全取消預售制度。
胡景暉告訴記者，歐美國家房地產市場已經比較穩定，每年新增需求很少，所以不需要實行預售制度來促進開發建設，只用現房銷售的方式就能解決住房問題。
“預售制度現有的問題能不能在這個制度內部解決？”胡景暉說，預售制度造成的法律風險等問題可以通過加強相關配套制度的建設來解決，取消預售制度恐怕也很難完全消除現有的問題。
預售制度并非我國獨有，在西方國家中，也存在一部分預售商品房。但與我國商品房預售制度不同的是，在國外，預售制度都伴隨著嚴格的監管措施。
“在國外，預售制實行第三方監管?！焙皶熣f，預售取得的資金并不是一次性地交給開發商，而是由律師行、銀行等機構代為監管，根據開發商建設的不同階段按比例付給開發商。
但是在我國，預售制度規定將資金一次性全部交給開發商。
徐斌認為，由于目前與預售制度配套的法律法規缺失，堅持預售制度弊大于利。
“地方政府為什么這么熱衷于房地產開發建設？因為賣地就能賺錢，不斷拆遷不斷賣地，土地財政帶來了巨大的收益?！毙毂笳f，在這樣的利益驅動下，政府并沒有太多興趣去完善對房地產的監管體系，這也是與預售制度相關的配套法律法規缺失的重要原因。
徐斌認為，在這樣的情況下，還是應該先取消預售制度，等到相關配套法律法規完善了之后再考慮實行預售制度。（記者 李松濤）
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