如一石擊水，南寧將試點取消商品房預售制度的消息，引發了輿論的普遍關注。人們據此認為，商品房預售制度將就此走向終結。但時隔一周后，1月30日、31日相繼有媒體報道說，住房和城鄉建設部否認要取消商品房預售制度。
今天，記者從住房和城鄉建設部一位相關負責人處了解到，目前在南寧試點取消商品房預售制度，就是要看看取消這項被公眾批評的制度，會給房地產開發建設帶來什么樣的影響。
雖然現在判定這項制度將被取消為時尚早，但無論如何商品房預售制度已經站在了存廢的十字路口。
商品房預售制度有哪些問題
與北京、上海、廣州、深圳這些一線城市相比，南寧在房地產方面并沒有多少吸引眼球的新聞。但在1月23日之后，這里卻一下成為關注的焦點。
在1月23日召開的廣西壯族自治區住房和城鄉建設工作會議上，廣西住房和城鄉建設廳黨組書記宋繼東在工作報告中提出，將在今年選擇南寧作為取消商品房預售制度的試點。
關于這個試點，廣西住房和城鄉建設廳并沒有進一步解釋。但這條消息卻迅速成為熱點，有些媒體據此作出了商品房預售制度將在全國取消的判斷。
廣西住房和城鄉建設廳辦公室的一位工作人員告訴記者，他們接到了住房和城鄉建設部的通知，要求進行試點工作，現正與南寧市進行相關工作的對接。
“目前還沒有確定別的地方進行這樣的試點。”住房和城鄉建設部的一位相關負責人告訴記者，商品房預售制度運行十幾年來確實存在一些問題，以致公眾認為開發商是鉆制度的空子，空手套白狼。
這位負責人表示，商品房預售制度是《城市房地產管理法》確定的一項制度，運行到目前這個階段，想在一個地方做一些檢驗，試點取消預售制度，看看對房地產市場會帶來什么影響。如果取消了這項制度，房地產開發建設就難以進行，那么說明這項制度還沒有到取消的合適時機；如果取消對房地產開發建設沒什么影響，那就應該考慮這項制度是否有必要繼續存在。
在這位負責人看來，商品房預售制度與當前公眾反應強烈的高房價并沒有直接關系，但開發商還沒有建好房子就開始賣，確實讓公眾覺得不舒服。
商品房預售制度始于1994年，當年出臺的《城市房地產管理法》第44條、45條出現了“商品房預售”的字眼。
1994年，《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》發布實施，新的住房制度正在醞釀形成，發展商品房市場是基本的思路。
“這個時期國家對商品房市場還沒有經驗，開發商一哄而上，但資金不足，實行預售制度就是為了解決房地產開發建設的資金難題。”中國人民大學商法研究所所長劉俊海說。
由于這項制度允許開發商在房屋未建設完工之前就進行銷售，使得開發商的資金能夠迅速回籠。這項制度很快就成為全國各地商品房銷售的主要方式。
但這項制度導致的問題也逐漸顯現。
從商品交易方式上看，房屋未建成就銷售，購房人對房屋本身的質量、特點缺少足夠了解，即使交房時有問題多數也只能被迫接受；從預售到房屋建成交房，一般要兩年左右，這期間如果開發商資金出現問題，樓盤就可能爛尾，但貸款買房的購房人卻要繼續還銀行的月供，開發商的風險轉移給了購房人。
由于資金已經通過預售回籠，開發商沒有了銷售、資金的壓力，捂盤囤房成為可能。
有人曾總結了商品房預售的若干宗罪，認為這項制度對消費者不公平，也造成了房地產市場的泡沫。
“在我們接手的商品房糾紛案件中，幾乎所有糾紛都是因為商品房預售制。”北京市京華律師事務所律師徐斌告訴記者。
在徐斌看來，商品房預售制度導致購房人看不到房子就交錢，一旦房子出現問題，往往又沒有足夠的懲罰開發商的措施。
“上海倒樓事件就是一個典型的例子，消費者已經買了房子，但這個房子沒有建成就倒了，購房人該怎么辦？”徐斌說，在我國目前的法律框架內，對開發商的懲罰措施不夠，往往會因為預售制度出現一些奇怪的案件。原本30萬元的房子建成后很可能價格已漲到了80萬元，這個時候有些開發商就會違約不賣給原來的購房人，打官司最多只能獲得兩倍的賠償，開發商依然獲利。
|
