銀行貸款利率“市場(chǎng)化”
在以往的政策中，二套房貸利率須為基準(zhǔn)利率的1.1倍，但二套房貸新政策中，關(guān)于貸款利率規(guī)定的表述是“嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”。記者了解到，深圳的銀行表示，銀行要按照“利率市場(chǎng)化”以及“實(shí)施針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)客戶的差別化定價(jià)”來執(zhí)行新政。
對(duì)于二套房貸政策出臺(tái)后，銀行如何把握貸款利率尺度的問題，招行銀行給記者的答復(fù)是：在二套房貸款的政策執(zhí)行上，該行以家庭為單位計(jì)算房貸次數(shù)，對(duì)二套房貸款，要求貸款首付款比例不得低于40％；貸款利率主要根據(jù)客戶的信用記錄、首付比例、所購住房具體情況等因素，并結(jié)合銀行內(nèi)部信用評(píng)級(jí)綜合進(jìn)行判斷，按照貸款的整體風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行合理定價(jià)。
招行表示，在貸款利率上，將執(zhí)行差異化信貸政策，對(duì)于二套（含）以上房貸，將根據(jù)貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況，適度提高貸款利率。
有分析師向記者表示，在自主把握貸款利率的情況下，銀行為了搶奪客戶資源，有可能會(huì)下調(diào)貸款利率吸引客戶。業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，貸款利率的表述給了銀行很大的自主空間，銀行市場(chǎng)化經(jīng)營，日后1.1倍的貸款利率或更難成型。
首付仍有空子可鉆
據(jù)了解，二套房貸首付4成的規(guī)定，自2007年9月28日發(fā)布以來至今沒有更改過，2009年7月10日有關(guān)部門重申了二套房貸政策，要求各銀行不得自行解釋二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。只是銀行在經(jīng)營過程中的相互競(jìng)爭(zhēng)，“首付4成”的規(guī)定僅僅只是一紙空文，極少被執(zhí)行。
今年，二套房貸新政策出臺(tái)后幾天，深圳地區(qū)銀行的房貸政策也立即做出了更改。記者了解到，一些銀行的房貸政策已經(jīng)有了收緊的行動(dòng)，只是收緊的力度不一樣，各銀行在某些方面仍存自主性。
某大行深圳一支行信貸部人士告訴記者，目前該行在二套房的放貸上已經(jīng)按政策執(zhí)行，但是若客戶在購買第二套房時(shí)房產(chǎn)聯(lián)合署名，另一個(gè)人未有房產(chǎn)，則“按一套房來放貸”。該人士向記者解釋，若房產(chǎn)聯(lián)合署名中的另一人年滿18歲，名下沒有房產(chǎn)，則可以享受二套房房貸首付2成，貸款利率7折的優(yōu)惠。
深圳一股份制銀行某客戶經(jīng)理告訴記者，該行已經(jīng)嚴(yán)格按照國家政策執(zhí)行，客戶申請(qǐng)第二套房貸款，一律按照國家政策，利率沒有優(yōu)惠，然而，首付成數(shù)卻可以做適度 “調(diào)整”。目前該行的政策是，200萬以下的貸款一般不做了；若是貸款在200萬以上，第二套房則可以享受首付2成的優(yōu)惠，只是利率仍按基準(zhǔn)利率，不作調(diào)整。
上海
個(gè)別銀行指標(biāo)增幅或達(dá)30%房貸大戰(zhàn)春節(jié)后或?qū)⑸涎?/strong>
在經(jīng)歷2009年盆滿缽滿的大豐收后，目前交易慘淡的樓市或?qū)?010年銀行房貸市場(chǎng)抹上一層陰影。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》近日在對(duì)滬上各大銀行房貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，截至目前，由于當(dāng)前樓市成交量慘淡，多數(shù)滬上銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)激勵(lì)政策仍持觀望態(tài)度。但據(jù)中介人士透露，一些銀行今年的指標(biāo)已出來，增幅至少在30%。
有銀行個(gè)貸部經(jīng)理憂心忡忡地對(duì)記者表示，銀行考核機(jī)制多是“宜上不宜下”，由于今年的樓市肯定不如去年，一場(chǎng)硝煙彌漫的房貸大戰(zhàn)即將在春節(jié)后展開。
個(gè)別銀行指標(biāo)增幅達(dá)30%？
“今年的任務(wù)和指標(biāo)目前還沒有出來。”一國有大行上海分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)部中層人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，“一般不會(huì)那么快，估計(jì)要到二三月才會(huì)出來。”
一家股份制銀行個(gè)貸部經(jīng)理也對(duì)記者表示：“去年底我們還經(jīng)常加班加點(diǎn)工作，但最近我們工作相對(duì)清閑，一方面是目前樓市交易比較冷，另一方面，總行對(duì)我們的任務(wù)和指標(biāo)還沒有下達(dá)。”
盡管目前多數(shù)銀行并未出臺(tái)今年的指標(biāo)和額度，但一位中小股份制銀行個(gè)貸部資深經(jīng)理憂心忡忡地對(duì)記者表示，一般銀行考核指標(biāo)都是宜上不宜下，“這幾天行里在說，我們個(gè)貸部門今年任務(wù)要增長20%，但今年的市場(chǎng)肯定不如去年，工作難做啊。”
滬上房貸中介華燕置業(yè)總裁胡炯也表示，“據(jù)我們與滬上多家銀行的溝通發(fā)現(xiàn)，一些銀行今年的指標(biāo)已經(jīng)出來，增幅至少在30%。當(dāng)然，一般指標(biāo)年中都會(huì)進(jìn)行調(diào)整，去年是全部調(diào)高，預(yù)計(jì)今年可能會(huì)調(diào)低。”
春節(jié)后房貸政策將明朗化
盡管多數(shù)銀行目前并未出臺(tái)今年房貸業(yè)務(wù)指標(biāo)，但目前日漸收緊的房地產(chǎn)調(diào)控措施以及逐漸縮小的樓市成交量，都為今年銀行房貸業(yè)務(wù)的前景蒙上陰影。
凱弈投資提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1月的前兩周，經(jīng)由該機(jī)構(gòu)推薦的貸款簽約額約6000多萬元，比去年12月同期下降近50%。數(shù)據(jù)顯示，去年12月，該機(jī)構(gòu)累計(jì)簽約額突破6.5億元。
目前市場(chǎng)消息稱，今年1月的第一周銀行新增信貸6000億。但胡炯認(rèn)為，“這其實(shí)是12月積壓的需求集中釋放，預(yù)計(jì)今年1~2月份不會(huì)這么多，特別是在個(gè)人按揭貸款方面，不管是一手房，還是二手房，二月底之前的量同比會(huì)下滑很多，環(huán)比下滑更厲害。”
由于今年市場(chǎng)趨勢(shì)是往下走的，但銀行考核指標(biāo)又可能往上走，銀行會(huì)否出臺(tái)強(qiáng)力的房貸激勵(lì)政策？
“目前來看，現(xiàn)在來談房貸業(yè)務(wù)激勵(lì)政策為時(shí)尚早。”一位國有大行個(gè)貸部經(jīng)理對(duì)記者表示，“今年的指標(biāo)還沒出臺(tái)，加上目前是樓市淡季，各大銀行現(xiàn)在都是持觀望態(tài)度。”一位股份制銀行個(gè)貸部人士也表示，“預(yù)計(jì)春節(jié)后各家銀行的政策才會(huì)明朗。”
胡炯也表示，“由于今年市場(chǎng)肯定不如去年，所有的銀行在縮小的市場(chǎng)上搶占份額，預(yù)計(jì)營銷手段和力度要比去年更大、產(chǎn)品更多、競(jìng)爭(zhēng)更激烈，今年春節(jié)可能成為一個(gè)分水嶺。”
二手房貸激勵(lì)政策走向不明
此前，在二手房貸領(lǐng)域，銀行多通過房貸中介機(jī)構(gòu)獲取業(yè)務(wù)，并為后者提供商業(yè)貸款額千分之三至千分之十五不等的返點(diǎn)作為回報(bào)。
但1月13日，中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)下發(fā)《關(guān)于規(guī)范做好個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)，維護(hù)市場(chǎng)秩序的自律共識(shí)》（以下簡(jiǎn)稱 《共識(shí)》），表示 “自2010年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對(duì)稱、純粹業(yè)務(wù)介紹的‘返點(diǎn)’費(fèi)用。”因此，二手房貸激勵(lì)政策走向頗受人關(guān)注。
央行上海總部數(shù)據(jù)顯示，2009年1~6月，滬上中資銀行新增房貸261.7億元，其中新增二手房貸238.7億元，占比為91%；新增一手房貸款23億元，占比為9%。截至去年前11個(gè)月，滬上中資銀行實(shí)現(xiàn)新增房貸883.7億元，其中新增二手房貸539.8億元，占比超過61%。
“房貸中介的收入來源就是返點(diǎn)，因此，如果返點(diǎn)取消，就沒有動(dòng)力去做業(yè)務(wù)。”一股份制銀行個(gè)貸部經(jīng)理對(duì)記者表示，“返點(diǎn)取消后，對(duì)我們銀行來說，二手房業(yè)務(wù)模式從批發(fā)轉(zhuǎn)向零售，只能直接從地產(chǎn)中介處獲得業(yè)務(wù)，因此，我們的工作量會(huì)更大了，同時(shí)，我們也面臨人手不足的問題，只能多做些一手房業(yè)務(wù)。”
該人士介紹，“今年開始，我們已經(jīng)停止向中介機(jī)構(gòu)支付返點(diǎn)。由于各家銀行都沒有出臺(tái)今年的額度和指標(biāo)，多數(shù)銀行對(duì)未來是否支付返點(diǎn)以獲取業(yè)務(wù)來源仍在觀望。”
大型房貸中介或迎來春天
盡管目前滬上銀行向房貸中介支付返點(diǎn)行為已被叫停，但本周三中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)下發(fā)的一份文件，卻令滬上大型房貸中介機(jī)構(gòu)看到一絲曙光。
中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)下發(fā)的《共識(shí)》指出，“各會(huì)員銀行要進(jìn)一步規(guī)范與房貸中介機(jī)構(gòu)的合作行為，對(duì)房貸中介機(jī)構(gòu)全面進(jìn)行摸底排查，選擇規(guī)模大、人員資質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)及日常管理規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，對(duì)不良中介要杜絕合作。”
“參照這個(gè)思路，中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)是希望國內(nèi)銀行清理整頓，選擇與規(guī)模較大、能提供專業(yè)服務(wù)的房貸中介繼續(xù)合作。”上海房貸中介華燕置業(yè)總裁胡炯對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，“這對(duì)我們是特大利好！”
“還是一句話，銀行從渠道商處獲取業(yè)務(wù)的性質(zhì)不會(huì)改變。”胡炯指出：“對(duì)房貸中介而言，通過努力提高產(chǎn)品附加值和核心競(jìng)爭(zhēng)力，以及擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模等措施，我們?nèi)詫暮献縻y行那里獲得業(yè)務(wù)收入。只不過，我們將不再從銀行處獲得返點(diǎn)。我們獲得的是傭金以外的服務(wù)費(fèi)用，這也更加符合商業(yè)思維。”
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