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8千億信貸資金涌進(jìn)房市 圈地運(yùn)動(dòng)上演"國進(jìn)民退"
中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn  2009 年 07 月 22 日 
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低迷、徘徊、反彈、瘋狂……上半年,全國房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速完成了V型反轉(zhuǎn)。而作為拉動(dòng)行業(yè)景氣度復(fù)蘇的強(qiáng)力引擎,“國字號(hào)”房地產(chǎn)企業(yè)在最新一輪“圈地運(yùn)動(dòng)”中充當(dāng)了“急先鋒”。從中央軍到地方城建集團(tuán),無一例外成為近期各大城市十余個(gè)“地王”的創(chuàng)造者。

據(jù)中國證券報(bào)記者的不完全統(tǒng)計(jì),五月以來短短兩個(gè)月內(nèi),北京、重慶、杭州、廣州等重點(diǎn)城市相繼刷新歷史紀(jì)錄的單價(jià)和總價(jià)“地王”已達(dá)到13塊。國字號(hào)房企“一擲千金”,所涉土地款合計(jì)已超過265億元。

與此同時(shí),中國經(jīng)濟(jì)的上半年數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐。上半年7.37萬億元的新增貸款讓國字號(hào)企業(yè)“手握重金”;上半年新增貸款中,流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸資金超過8000億元。

顯然,天量信貸及低成本融資,與地王頻現(xiàn)、泡沫漸起有著剪不斷的聯(lián)系。一位經(jīng)濟(jì)學(xué)者指出,在實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)尚不牢固以及制造業(yè)面臨產(chǎn)能過剩的情況下,其他行業(yè)的投資回報(bào)依然不確定;由此,房地產(chǎn)成為資本追逐的“寵兒”。但值得注意的是,國企高價(jià)圈地會(huì)“擠出”民間投資,遏制住房消費(fèi)。而貨幣黏性吹起的局部資產(chǎn)泡沫,將推動(dòng)相關(guān)投資快速增長(zhǎng),這可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步失衡。

國進(jìn)民退

SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹坦言,2007年那一輪地產(chǎn)熱,活躍在土地市場(chǎng)上的富力、合生創(chuàng)展等公司全是民營(yíng)背景,但今年上半年活躍的全是國企背景的公司。潘石屹曾覬覦北京新“地王”廣渠路15號(hào)地塊多時(shí),但最終惜敗于中化集團(tuán)旗下的方興投資。

無獨(dú)有偶,具有央企和地方國企背景的房地產(chǎn)公司近期頻頻亮相土地市場(chǎng),并造就了一批“地王”。其中既有傳統(tǒng)主營(yíng)地產(chǎn)的企業(yè),如保利、綠地、金融街,以及各地城建集團(tuán),也包括一些主營(yíng)業(yè)務(wù)并非地產(chǎn)的央企,如中國電子等。

據(jù)中國證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì),五月初至7月18日,北京、上海、重慶、廣州、杭州等重點(diǎn)城市相繼上演國企搶地?zé)岢薄V凶痔?hào)與國字號(hào)企業(yè)在兩個(gè)月內(nèi),陸續(xù)競(jìng)得近20幅熱門地塊,涉及土地款超過265億元,其中,刷新單價(jià)和總價(jià)的地塊達(dá)到13幅。

中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心的一份報(bào)告指出,央企不但自有資金雄厚,而且在獲得信貸、政府幫助以及其它各種有助于降低成本的方面有著其他企業(yè)無法比擬的優(yōu)勢(shì)。奪得廣渠路15號(hào)地塊的中化方興就曾在今年4月中旬獲得中國銀行北京分行200億元的授信額度。因此,央企資金流向土地市場(chǎng)對(duì)地價(jià)具有推高作用。

今年上半年,如果以5月15日保利在密云拿地為界,可以發(fā)現(xiàn),央企和地方國企介入后,地價(jià)呈現(xiàn)爆發(fā)式上漲。以北京為例,5·15之前,土地溢價(jià)成交僅占17%,整體溢價(jià)率不到5%;而5·15之后,土地溢價(jià)成交達(dá)到52%,整體溢價(jià)率高達(dá)70%。

中國指數(shù)研究院最新調(diào)查顯示, 6月全國60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地713宗,環(huán)比增加5%,同比增加73%,成交土地面積2686萬平方米,環(huán)比增加29%,同比增加117%。其中總價(jià)“地王”8次被刷新,單價(jià)“地王”6次被刷新。

6月全國60個(gè)城市住宅用地成交樓面地價(jià)環(huán)比上漲51%。其中,上海住宅用地平均溢價(jià)水平為119%,成交的5宗地塊,溢價(jià)水平全部超過100%。6月,北京共成交18宗住宅用地,其中溢價(jià)超過50%的地塊10宗,溢價(jià)超過100%的地塊6宗,住宅用地成交地塊平均溢價(jià)水平為78%,創(chuàng)下2008年6月以來的最高峰。

廉價(jià)融資

在央企不惜重金拿地的背后,有雄厚的資金在“撐腰”。這部分資金除了企業(yè)多年打拼積攢下來的家底,更多的則是當(dāng)前流動(dòng)性充裕、信貸規(guī)模擴(kuò)張的產(chǎn)物。

根據(jù)央行最新公布的數(shù)據(jù),上半年人民幣各項(xiàng)貸款新增7.37萬億元;其中,中長(zhǎng)期貸款新增額約為31771億元。由于二季度貨幣政策延續(xù)了一季度的寬松基調(diào),按照一季度的比例估算,上半年我國用于房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)的中長(zhǎng)期貸款將分別達(dá)3360億元和2370億元。而制造業(yè)信貸資金也可能流入地產(chǎn)市場(chǎng)。

而統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中,國內(nèi)貸款為5381億元,同比增長(zhǎng)32.6%;個(gè)人按揭貸款2829億元,增長(zhǎng)63.1%。由此,上半年進(jìn)入房地產(chǎn)的信貸資金超過8000億元。

銀行業(yè)人士透露,上述數(shù)字還不包括票據(jù)融資。而央企通過票據(jù)融資的成本大大低于其他民營(yíng)企業(yè)貸款融資成本,這或許成為央企投資地產(chǎn)“出手闊綽”的主要原因。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇教授表示,票據(jù)融資屬于信用型金融工具,而央企通常規(guī)模大信用度高,因此很容易獲得票據(jù)融資。一季度票據(jù)融資平均利率在1.8%左右,遠(yuǎn)低于同期貸款利率,可以節(jié)省最多三分之二的融資成本。

央行數(shù)據(jù)顯示,2009年以來,票據(jù)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng),增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于一般貸款增長(zhǎng)。一季度新增票據(jù)貼現(xiàn)1.5萬億元,占新增貸款量的32.3%。年初票據(jù)貼現(xiàn)利率隨貨幣市場(chǎng)利率大幅走低,3月份貼現(xiàn)加權(quán)平均利率為1.88%,同期一般貸款加權(quán)平均利率為5.70%。

而中國農(nóng)業(yè)銀行信貸員告訴中國證券報(bào)記者,除了票據(jù)融資外,央企通過在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)也可以輕松融得十幾甚至幾十億資金。中票的發(fā)行利率雖然有所上升,但仍低于同期貸款利率。對(duì)于央企來說,發(fā)行中期票據(jù)和向企業(yè)集團(tuán)配股是較多采用的融資方法,這兩種方式的融資成本均比通過貸款融資低。

來源: 中國證券報(bào)
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