工業(yè)用地出讓制度助力土地資源調(diào)控
——解讀《國土資源部監(jiān)察部關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度的通知》
工業(yè)用地招拍掛出讓制度實(shí)行以來，有力地推進(jìn)了土地資源市場(chǎng)化配置，為提高土地利用效率，從源頭上防治土地出讓領(lǐng)域的腐敗行為，發(fā)揮了積極作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年，全國工業(yè)用地出讓面積和價(jià)款分別為79343公頃、1595億元，其中工業(yè)用地招拍掛出讓面積64694公頃，占工業(yè)用地出讓面積的81.5％；工業(yè)用地招拍掛出讓價(jià)款1366億元，占工業(yè)用地出讓價(jià)款的85.6％。
但不可否認(rèn)的是，目前工業(yè)用地出讓制度依然存在一些問題。日前，針對(duì)當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及工業(yè)用地供應(yīng)中存在的問題，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度的通知》，進(jìn)一步完善了工業(yè)用地出讓制度。
工業(yè)用地出讓方式可按規(guī)定靈活選擇
工業(yè)項(xiàng)目不同于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等建設(shè)項(xiàng)目，行業(yè)門類多，對(duì)產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)技術(shù)水平要求較高，2007年《國土資源部監(jiān)察部關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱78號(hào)文）明確規(guī)定：政府供應(yīng)工業(yè)用地，必須采取招標(biāo)拍賣掛牌方式；原劃撥土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理土地出讓或改變土地用途的，按法律法規(guī)規(guī)定辦理。
對(duì)于78號(hào)文要求的各地有針對(duì)性地組織實(shí)施工業(yè)用地招拍掛出讓，但一些地方存在著對(duì)工業(yè)用地招拍掛和協(xié)議出讓范圍理解有偏差、出讓環(huán)節(jié)把握不準(zhǔn)確、出讓操作行為不規(guī)范等問題。
為促使各地更好地運(yùn)用工業(yè)用地出讓政策，《通知》進(jìn)一步細(xì)化了工業(yè)用地招拍掛和協(xié)議出讓政策的適用范圍：一方面，凡屬于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批后由政府供應(yīng)的工業(yè)用地，政府收回、收購國有土地使用權(quán)后重新供應(yīng)的工業(yè)用地，必須采取招拍掛方式公開確定土地價(jià)格和土地使用權(quán)人；另一方面，劃撥工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓、承租工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓等，符合規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以協(xié)議方式出讓。
用地出讓先預(yù)申請(qǐng)
用地預(yù)申請(qǐng)制度類似于香港的“勾地”制度，其主要作用在于，地方政府可以充分了解土地市場(chǎng)需求情況，合理安排供地規(guī)模和進(jìn)度，保證推出的土地及時(shí)得到開發(fā)利用。
2006年我部發(fā)布實(shí)施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》確立了用地預(yù)申請(qǐng)制度，2007年的78號(hào)文也對(duì)建立該制度提出進(jìn)一步要求。針對(duì)目前全球金融危機(jī)形勢(shì)下地方出現(xiàn)的工業(yè)用地“流拍”現(xiàn)象，要在前期工作的基礎(chǔ)上，積極推進(jìn)工業(yè)用地預(yù)申請(qǐng)制度建設(shè)。因此，《通知》明確：大力推進(jìn)工業(yè)用地預(yù)申請(qǐng)制度，各地要加快制定工業(yè)用地預(yù)申請(qǐng)政策措施和操作程序。
舊城改造涉及工業(yè)用地問題須分類處理
舊城區(qū)改造是當(dāng)前各地城市建設(shè)中面臨的重要問題。舊城改造中，原有工廠的搬遷，涉及政府、土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)及法律關(guān)系；土地由原土地使用權(quán)人繼續(xù)開發(fā)還是由政府收回后重新供應(yīng)，涉及土地政策的具體實(shí)施。
《通知》明確，對(duì)舊城改造涉及的工業(yè)用地應(yīng)分類處理，政府實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要搬遷的工業(yè)項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策的，經(jīng)市、縣國土資源行政主管部門審核并報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)，收回原國有土地使用權(quán)，以協(xié)議出讓或租賃方式為原土地使用權(quán)人重新安排工業(yè)用地。擬安置的工業(yè)項(xiàng)目用地應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃布局和城市規(guī)劃功能分區(qū)要求，盡可能在確定的工業(yè)集中區(qū)安排工業(yè)用地。
合同履約管理進(jìn)一步明確
為落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》要求，2008年發(fā)布實(shí)施的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同示范文本》明確要求出讓合同要約定項(xiàng)目投資額、開竣工時(shí)間、規(guī)劃條件、出讓價(jià)款、建設(shè)周期、違約責(zé)任等內(nèi)容。
從目前的情況來看，一些地方存在工業(yè)項(xiàng)目不能按時(shí)繳付土地出讓價(jià)款、不能按時(shí)開竣工等問題。為加強(qiáng)合同履約管理，督促工業(yè)項(xiàng)目按期開工、如期竣工，按約定及時(shí)繳納出讓價(jià)款，《通知》進(jìn)一步明確：工業(yè)用地出讓合同中要明確約定出讓價(jià)款的繳付時(shí)間、繳付方式以及土地的交付時(shí)間、建設(shè)項(xiàng)目的開竣工時(shí)間；出讓價(jià)款既可一次性支付，也可分期支付；受讓人未按期開工的，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請(qǐng)，經(jīng)出讓人同意，項(xiàng)目開竣工時(shí)間延期不得超過一年。
加強(qiáng)工業(yè)用地出讓執(zhí)法監(jiān)察
《通知》還規(guī)定，落實(shí)工業(yè)用地出讓制度，規(guī)范工業(yè)用地出讓行為，必須強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)察，對(duì)于工業(yè)用地出讓中的違規(guī)違法行為，要認(rèn)真糾正和查處。對(duì)領(lǐng)導(dǎo)干部以任何形式違反規(guī)定干預(yù)和插手工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓的，要堅(jiān)決予以查處；對(duì)領(lǐng)導(dǎo)干部在工業(yè)用地出讓中違規(guī)違法造成重大損失或惡劣影響的，要實(shí)行問責(zé)；對(duì)于一些地方以擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為名在工業(yè)用地出讓中違反供地政策、用地標(biāo)準(zhǔn)和國家產(chǎn)業(yè)政策，搭車用地、借機(jī)圈地的，要嚴(yán)肅處理。
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