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長三角“搶房潮”吹大樓市泡沫 可能超過2007年
中國發展門戶網 www.chinagate.cn  2009 年 08 月 17 日 
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近期國家相關部門開始對樓市二套房等政策進行微調,以期為過熱區域降溫。然而記者在長三角采訪了解到,7月以來樓市交易延續著二季度以來的火爆場面。深夜排隊購房的居民不減,不少開發企業開始捂盤惜售等待漲價,已推樓盤不論高中低檔均大幅調高售價。

一些業內人士反映,沒有料到這輪反彈力量如此驚人。如果“搶房潮”持續下去,原本就處于高位的房價不斷上漲,將加速形成樓市泡沫,且這一輪泡沫的規模可能超過2007年。

應防范泡沫過大帶來資產型通脹傳導,拖累宏觀經濟復蘇。

樓市出現驚人反彈

7月25日深夜,南京市卓越SOHO開盤。當晚,現場搶購火爆程度驚人,436套新推房基本售完。該樓盤毛坯房銷售均價在2萬元/平方米左右,業內人士表示,如此高的房價,還能引來如此眾多的買房人,簡直“太瘋狂了”。

來自南京、杭州、蘇州、無錫等地官方網站數據顯示,截止到6月30日,今年上半年這幾個城市的商品住宅銷售出現爆發式增長,幾乎相當于去年全年的總量。南京1至6月商品住宅成交量達到40225套,而2008年全年南京住宅的成交套數為4.2萬多套;同時,1至6月南京二手房成交超過了3.8萬套,已與去年一整年的成交量持平。上半年蘇州樓市也出現了前所未有的成交高峰,1至6月,共成交32090套住宅,相當于去年全年的量。上半年無錫全市共成交住宅22296套,同樣大幅放量。銷售火爆加快了房源去庫存化的速度。截至今年7月1日南京市可售商品住宅為31491套,較年初減少了2萬多套。此外,新上市的220多萬平方米住宅也同時被“消化”。

隨著銷售速度的飆升,房價似乎又重回“快車道”。今年5月份,杭州市商品房價格達到歷史最高水平。記者采訪獲悉,南京市不同板塊的商品房價格也連創新高。江北房價由年初的3000多元/平方米,重新回到4000元/平方米以上。一直被稱作“價格盆地”的江寧區房價近日猛漲,地鐵沿線的樓盤普遍比年初上漲了1000元左右。奧體新城區的房價上漲更猛,少則每平方米數百元,多則數千元。6月以來,蘇州更多開發商提價,熱銷樓盤大部分已經取消優惠,而回到了之前的價格水平。另據國家統計局統計,南京二手房價格此前已連續三個月上漲。

商品住宅銷售量價齊升的同時,一些開發商開始捂盤惜售、延緩上市,期待獲取更大的利潤。7月份南京市僅有22個樓盤表示將推出新房源,相比3至5月每月上市樓盤三四十家的數量,開盤項目明顯減少,短期供應的“青黃不接”又助推房價上揚。

銷售紅火帶動了土地市場再次上演“爭霸戰”。今年1至4月,南京市大部分土地同樣像2008年時一樣以底價成交,不過,在經歷了“金三銀四紅五”的一輪房地產高潮后,開發商拿地資金到位、信心恢復,政府部門加速推地、低價、減少土地限制等政策刺激,土地交易開始活躍。5月26日,南京兩幅位于江北的地塊上市交易,現場引來5家開發商參與,最終分別經過17輪和26輪的競價,兩幅地塊順利出讓,并且出現了今年以來的首次溢價出讓,溢價幅度超過13%。業內將此視為南京土地市場回暖的一個標志性事件。此后,南京推地速度加快,在近一個月時間內,推出了三批次共9幅地塊,開發商的拿地熱情在沉寂許久后迸發。半年前曾流標的和燕路地塊,經過10家開發商的41輪鏖戰,以超出80%的溢價被“搶”走。

“政策刺激+通脹預期”推動樓市復蘇

野村證券中國首席經濟學家孫明春表示,進入2009年以來,中國房地產市場表現出令人震驚的韌性。房價從頂峰(2008年1月份)到谷底(2008年12月份)僅下跌了7.2%,并且下滑期僅持續了一年時間。2009年1至5月銷售量年同比增長了26.7%,5月份全國平均房價年同比攀升了17.6%。他認為,房地產市場的突然復蘇是由中國大量的刺激政策所激發的,政策促進了實際需求,但最近投機性購房也重現市場,隨之也有房地產泡沫顯現的跡象。

孫明春說,自2008年11月以來,政府采取了積極政策來促進住宅需求。這些政策包括:貸款利率下調,房貸利率折扣上浮至30%,取消銀行信貸配額并降低印花稅及其他房產交易稅。而最有效的措施是將房貸首付比例從30%降低至20%。假設一戶典型的城鎮家庭將其可支配收入的1/3用于儲蓄,并購買一套人均居住面積為28平方米的住房(2007年城鎮家庭的平均居住水平)。那么該家庭需要六年時間才能存夠錢支付30%的首付。將該比例降低至20%實際上可讓潛在購買者提前兩年購買住房。因此,發放給家庭的銀行貸款正在提高。

積極的政策加上被壓抑的需求,雙重因素導致了需求在今年出現井噴。4月份之前的需求大部分都屬于自住型、而不是投資型購房。但自5月份以來,有零星跡象表明投資者正重返市場,并且在諸如上海等大城市購房熱潮正在推高房價。房價上漲正在侵蝕家庭的承受能力,由于擔心房價會很快漲得讓自己買不起,渴望擁有住房的購買者只得加快購房步伐。去年12月份到今年5月份之間全國平均房價上漲了795元/平方米,這意味著購買同樣的人均28平方米的房子如今要多花22260元,這比2008年的人均年可支配收入(15781元)高出40%。難怪不少人在忙著買房。

通貨膨脹的預期促使人們取出銀行存款投資不動產,這是銷售井噴的另一個原因“今年上半年銀行放出的貸款已經超過了去年全年,通貨膨脹遲早要來。現在的銀行存款到了年底可能價值要大打折扣,許多人都勸說我趕快買房。”南京市一位公務員告訴記者。記者在采訪南京市多個銷售現場時,都遇到了擔心通貨膨脹而臨時加入買房大軍的市民。江蘇省多家國有商業銀行的信貸部門負責人介紹,今年以來個人消費貸款增長勢頭很好,其中房地產和汽車消費占了大頭。

本輪泡沫可能超過2007年

野村證券的報告顯示,目前中國房產銷售的驟增已經減少了房屋庫存。根據3至5月份的銷售量,待售的已竣工建筑面積只夠維持兩個月的銷售。有限的庫存鼓勵開發商加快投資,今年房地產投資增長的反彈證實了這一點。這使在建建筑面積(即未來的供應量)從今年年初的相當于18個月的銷售量增加至5月份的26個月。

由于今年更容易獲得銀行貸款并且銷售強勁(2009年頭五個月的銷售額達1萬億元)使現金流狀況得到改善,開發商如今擁有更大的定價權。因此,盡管今年到目前為止房價已較去年底上漲了21.8%,但價格可能會繼續上漲。由于過去以及未來需求的集中釋放,預期房地產泡沫將會擴大,可能會比2007年的泡沫更大。

一些業內人士表示,房地產對于擴內需、保增長發揮了龍頭作用。但是任由房價過快上漲可能會產生負面影響。南京大學教授葛揚表示,國家的利好政策至少會持續到今年年底,從目前老百姓購房熱情來看,幾乎可稱為“全民炒房”。房價已經回到了歷史高位,現在還有很強的上漲沖動。房價過快上漲帶來的就是普通居民買房更加困難。

南京銀行一位負責人表示,房地產泡沫過大可能會產生重大負面效應。房價猛漲帶來的資產型通脹不僅在上升,而且可能會向其他領域傳導,如果導致全面通脹對宏觀經濟影響甚大。泡沫總要破裂,在全球經濟尚未走出低谷時,房價猛漲不僅限制了產業自身的發展空間,而且可能導致在泡沫破裂后跌入谷底。突出的案例就是上個世紀末期香港樓市曾出現50%至60%的跌幅,導致銀行的貸款出現大規模不良資產。房地產行業持續多年在低谷徘徊,影響到整體經濟的發展。(鄧華寧葉鋒)

來源: 經濟參考報

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