對于那些苦等近兩年、想上市的房地產企業來說，中國建筑(601668.SH)的首發成功，似乎讓他們看到了未來拿錢“囤地”的“美景”。
據不完全統計，截至8月4日，包括南國置業、中信地產、寶龍集團在內的30余家房地產企業正在進行A股或H股的上市計劃。已經進入A股申報程序的有4家，1家已經通過證監會發審委的審核。
“從目前募集的額度看，如果這30余家房地產企業首發成功，資金總規模將超過1000億元。”安居地產副總經理萬國勝告訴《中國經濟周刊》。
記者在采訪中了解到，在這些有意愿上市的房地產企業中，有多數企業都表示IPO成功后將擴大各自企業的土地儲備。
8月4日，一位接近監管層的知情人士告訴《中國經濟周刊》，監管層對于一些優質的房地產企業通過IPO募集資金進行企業的發展是表示支持的。
“但如果用這些錢繼續囤地則將被禁止。”該人士稱，一段時間以來，不僅是非上市公司，一些上市的房地產企業也公開表示要將“囤地”進行到底。
據他了解，監管層對于發生在近期的“天價地王”事件非常關注，并認為這將對樓市和股市產生負面影響。
同日，萬科(萬科A，000002.SZ)在半年報中披露，公司已經對今年的新開工計劃做出調整，全年新開工面積由年初計劃的403萬平方米增加到585萬平方米，提高45.2%。“這只是公開宣布將加大房地產投資的房地產上市公司之一。”上述知情人士稱。
7月29日，隨著中國建筑和北京金隅分別登陸A股和H股市場開始，中國房地產企業的IPO進程正式開啟。隨后，市場出現了這樣的擔心“情緒”：超過千億的資金如果讓房地產企業用來買地，房價會怎么走？如果進入股市，股民怎么辦？
“這背后是監管層和房地產企業之間的博弈。”上述知情人士稱。
房企“上市潮”
“從6月份A股重啟IPO到現在，境內房地產企業以前的盈利模式又開始重現。”安華證券房地產分析師許東告訴《中國經濟周刊》，既可以從銀行拿到貸款，又可以從資本市場籌得巨額資金，而房地產商必然將會把資金投入“囤地”上。
據了解，中國建筑作為一年多來首只登陸A股的建筑地產股，受到了市場資金的熱捧。中國建筑擬發行120億股，IPO募投項目資金規模為426億元；而最后凍結資金高達1.85萬億元人民幣。
許東表示，最近有上市意向并排隊等待A股IPO的房地產企業，其中不乏富力地產、恒大地產這樣的實力派企業。
“隨著中國經濟的不斷好轉和國際資本市場的恢復，恒大地產將重啟IPO計劃。”近日，恒大地產董事局主席許家印表示。
2008年3月，恒大地產到香港進行全球路演并公開招股。令人意想不到的是，國際金融危機的爆發讓恒大地產在當時陷入了無人認購的尷尬，被迫宣布暫停IPO。
據了解，恒大地產目前的土地儲備是4600萬平方米，爭取到今年年底實現土地儲備5000萬平方米左右。
近日，萬達集團董事長王健林也表示，“萬達已完成了股改，進入了上市的申報程序，我們希望盡快上市，計劃是明年，最遲后年。”
據了解，萬達新一輪土地儲備起步于去年下半年，半年內新增7幅土地。今年上半年加大了力度，新增10幅土地，總面積約650萬平方米，下半年計劃將再新增至少10幅地，全年新增土地儲備目標超過1000萬平方米。
除此之外，復地集團、首創置業等多家H股上市公司也表示，回歸A股的計劃也將重新啟動。首創集團總經理劉曉光表示，首創置業回歸A股的計劃不變。
許東認為，現在，樓市和股市都在大幅回暖，這給房地產企業上市提供了更好的條件。他預計。下半年房地產企業將趨勢性加大新開工力度和土地購置的規模，因此，對資金的需求將膨脹。而負債率一向偏高的房地產企業，尋求上市融資，將變得較為迫切。
“現在有很多在H股上市的房地產公司開始看好A股的高市盈率和市場關注度，準備回歸A股。”上述知情人士說，當樓市、股市趨向好轉，房地產公司上市數量勢必將越來越多，而房地產企業上市潮或將在一定程度上助推房地產價格繼續上漲。
在中國工商銀行高級研究員史晨昱看來，房地產企業用IPO資金圈地不僅僅是造成了房地產價格的上漲。
“如果包括房地產上市公司在內的房地產企業不受限制地獲得了資本市場的資金支持，并且不受限制地購置、囤積土地，發展到一定程度時，這個行業就會陷入危險的境地。而作為產業關聯度極高的行業，也會危及國家金融與經濟安全。”史晨昱告訴《中國經濟周刊》。
另外，截至8月5日，A股地產上市公司平均市盈率已達50倍以上，如果房地產企業IPO所帶進的千億資金進入股市，勢必會影響A股已上市公司的估值。
“監管層擔心過多的資金進入房地產行業，會造成新一輪的泡沫，所以在接下來的審批環節中會更加嚴格。”上述知情人士稱。
事實上，早在2008年上半年，中國證監會發行部的有關人士就曾表示，對于房地產企業募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發用地等的IPO，將不予核準。
但由于國際金融危機的爆發，國內房地產企業遭受到了前所未有的資金“困局”，禁止房地產企業“囤地”的禁令也一直沒有能夠得以實施。直到今年初，隨著經濟的好轉，大量資金進入樓市，房地產企業的“囤地”計劃又開始引起監管層的注意。
“不讓買地，拿錢干什么”
對于監管層或將禁止房地產企業用IPO資金“囤地”，多家房地產企業的相關負責人在接受《中國經濟周刊》記者采訪時均表示出了無奈。
“不讓買地，我們拿錢干什么？”一位不愿透露姓名的房地產企業負責人告訴記者，IPO是企業出讓股權后所獲取的合法資金，甚至可以視為自有資本，如果自有資本都受到干預，“那企業還有什么可發展的”。“這樣的規定不合理。”該人士說。
事實上，能夠通過資本市場順利融資一直以來都是房地產企業“圈錢”的原動力，如今，這一現象或許將產生變化。
記者在采訪中發現，雖然房地產企業反對這樣的行政干預，但還是認為，“監管層的出發點是好的，但方法欠妥當。”
安華證券房地產分析師許東認為，開發商上市融資后，用一大部分資金去買地；而圈到地之后，該房地產企業會備受投資者追捧，股價隨之攀升；再融到資后，房地產企業又將資金投入到土地市場，并且因有錢在手，不惜花重金買地，非理性“囤地”也推高了地價，地價的抬升則又會助長房價。這就是市場盛行的“地價股價對賭怪圈”。
“但現在的問題是，即便禁止房地產企業用IPO資金‘囤地’，這個資金怎么監管？畢竟錢在人家的賬戶上。”一家券商分析師告訴《中國經濟周刊》。
分析人士認為，監管層強調禁止房地產企業用IPO資金“囤地”的思路和在銀行層面信貸從緊的政策導向頗為相似。
然而，正所謂“上有政策，下有對策”，上述知情人士告訴《中國經濟周刊》，現在，房地產企業很容易就能將IPO的資金進行轉換，因為通過IPO融到錢都是房地產企業自己的，所以他們很容易將所謂的上市融資轉化為市場回籠的資本。
他舉例說，房地產企業可以把通過IPO融到的錢低價投放到自己企業的一個項目，讓后再把它賣出去，這只是轉化了資金的來源，但資金性質已經相應改變。
“房地產企業大肆囤積土地，不符合上市公司追求均衡穩定收益機制，也不利于市場的穩定。”上述知情人士稱，監管層會綜合考慮市場影響進一步約束這種行為。(記者 劉永剛)
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