寬松貨幣政策及其帶來(lái)的充裕流動(dòng)性是今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與交易火熱的重要推手。日前央行“動(dòng)態(tài)微調(diào)”及“關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格的變化”的表態(tài)引發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已迎來(lái)拐點(diǎn)的討論。對(duì)此，分析人士認(rèn)為，在適度寬松貨幣政策基調(diào)不變的情況下，流動(dòng)性供給仍未轉(zhuǎn)向，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)“不差錢”，結(jié)合巨大的供需缺口，市場(chǎng)拐點(diǎn)尚未到來(lái)。
流動(dòng)性供給未轉(zhuǎn)向
寬松貨幣政策及其帶來(lái)的充裕流動(dòng)性是今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與交易火熱的重要推手。去年四季度以來(lái)，適度寬松貨幣政策的執(zhí)行，從根本上緩解了房地產(chǎn)開發(fā)商的流動(dòng)性瓶頸。同時(shí)，充裕的流動(dòng)性也阻止了房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步下滑，帶動(dòng)了投資性需求。
央行數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)企業(yè)的國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)32.6%,投放的個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)63.1%。此外，房地產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠等措施刺激了部分需求。上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量齊升，資產(chǎn)價(jià)格泡沫日漸醞釀。
8月5日，央行發(fā)布二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出，央行在繼續(xù)落實(shí)適度寬松貨幣政策的同時(shí)，將根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)和價(jià)格走勢(shì)，注重運(yùn)用市場(chǎng)化手段進(jìn)行微調(diào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)因此轉(zhuǎn)向？
分析人士認(rèn)為，如果寬松政策保持不變，仍有可能繼續(xù)強(qiáng)力拉升房地產(chǎn)價(jià)格。興業(yè)銀行資金運(yùn)營(yíng)中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委表示，央行“動(dòng)態(tài)微調(diào)”主要體現(xiàn)在公開市場(chǎng)上，并未提及利率與存款準(zhǔn)備金率。結(jié)合央行副行長(zhǎng)“貨幣政策沒(méi)有微調(diào)，而是操作、重點(diǎn)、力度、節(jié)奏的微調(diào)”、“不使用規(guī)模控制”的表態(tài)，央行主要通過(guò)公開市場(chǎng)操作進(jìn)行流動(dòng)性管理。短期內(nèi)流動(dòng)性供給并未轉(zhuǎn)向。
而今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格也受到了境外熱錢涌入的推動(dòng)，未來(lái)人民幣預(yù)期升值的走勢(shì)不變，境外熱錢追逐我國(guó)資產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)力仍有增無(wú)減。
調(diào)控的難度
房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，特別是現(xiàn)有投資拉動(dòng)的增長(zhǎng)模式對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴，決定了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的難度。11日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資加速，7月開發(fā)投資增速創(chuàng)下19.6%的今年新高，顯示房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>
國(guó)泰君安報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資復(fù)蘇集中體現(xiàn)在拿地上，項(xiàng)目開復(fù)工投資正在復(fù)蘇，但相對(duì)緩慢，而后者對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇更為關(guān)鍵，這意味著政策緊縮風(fēng)險(xiǎn)小。
“要十分珍惜和維護(hù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖態(tài)勢(shì)，一定要保持房地產(chǎn)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一10日表示，目前樓市回暖的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。
首先，國(guó)際金融危機(jī)還未見底，房地產(chǎn)市場(chǎng)外部環(huán)境還有很多不確定因素。
其次，除銷售量和銷售額外，其他指標(biāo)有的雖有回升跡象，但不明顯，有的還在同比下降，如上半年住宅開發(fā)投資同比僅增長(zhǎng)7.3%。在一些房屋銷售量較大的省市，上半年住宅開發(fā)投資仍同比下降，上海市上半年住宅投資開發(fā)同比下降11.8%，北京同比下降15.4%，江蘇同比下降2.1%，福建同比下降28.1%，廣東同比下降40.3%。土地的購(gòu)置面積，完成的土地開發(fā)面積和房屋的新開工面積等指標(biāo)也都同比下降。
再次，行業(yè)回暖存在地區(qū)性差異和業(yè)態(tài)差異，特別是一些地區(qū)辦公樓、商業(yè)營(yíng)運(yùn)住房的銷售仍不理想。1-6月份，全國(guó)31個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)辦公用房的銷售同比下降16%，其中內(nèi)蒙古、新疆、陜西、天津、江西等8個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)同比下降幅度均超過(guò)30%。
朱中一認(rèn)為，應(yīng)繼續(xù)鼓勵(lì)自住型消費(fèi)和改善型消費(fèi)，繼續(xù)鼓勵(lì)企業(yè)的投融資，盡快出臺(tái)房地產(chǎn)信托基金方案，組織試點(diǎn)。其次，要穩(wěn)定土地供應(yīng)，完善土地的招拍掛，土地的開發(fā)企業(yè)要增加有效供應(yīng)。另外，還要加強(qiáng)保障型住房的建設(shè)與管理，處理好保障型住房與市場(chǎng)的關(guān)系，繼續(xù)支持地方政府購(gòu)買一些適合的房源，用于經(jīng)濟(jì)適用房。
一邊是房地產(chǎn)投資增速對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)舉足輕重，另一邊是防止資產(chǎn)價(jià)格泡沫帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，央行的調(diào)控智慧和藝術(shù)受到考驗(yàn)。
日前央行貨幣政策司司長(zhǎng)張曉慧撰文指出，將資產(chǎn)價(jià)格更多地納入貨幣政策的視野，有順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)周期和通貨膨脹機(jī)理變化、促進(jìn)金融經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的積極一面，但實(shí)踐中如何妥善考慮資產(chǎn)價(jià)格因素，仍然是貨幣政策面臨的一個(gè)復(fù)雜問(wèn)題。此外，資產(chǎn)及初級(jí)產(chǎn)品價(jià)格敏感性強(qiáng)、金融投機(jī)因素較多、波動(dòng)大，僅僅依靠貨幣政策來(lái)維護(hù)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行難度很大。
不過(guò),業(yè)內(nèi)專家指出，中國(guó)過(guò)去宏觀調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)表明,政策轉(zhuǎn)向是資產(chǎn)市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)的最根本原因,房市概莫能外。當(dāng)適度寬松貨幣政策選擇推出、流動(dòng)性無(wú)限供給的預(yù)期改變之時(shí)，房市泡沫將被擠壓甚至破滅。
此外專家認(rèn)為，宏觀調(diào)控關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格泡沫，不僅僅依靠信貸和貨幣政策的微調(diào)，還可能采取一些結(jié)構(gòu)性的改革措施，如通過(guò)放松管制來(lái)把充足的流動(dòng)性引入實(shí)體經(jīng)濟(jì)；面對(duì)迅速增長(zhǎng)的國(guó)際收支盈余，加大放松對(duì)外投資管制的力度，并進(jìn)行適度的匯率調(diào)整；加快企業(yè)的上市步伐以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)；加大金融創(chuàng)新力度等。政策的累積效應(yīng)也將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)調(diào)整的壓力。
企業(yè)繼續(xù)不差錢
分析人士指出，房地產(chǎn)企業(yè)“不差錢”的局面仍將持續(xù)，市場(chǎng)的拐點(diǎn)還未到來(lái)。
短期來(lái)看，由于上半年的銷售回款，已公布的大部分房地產(chǎn)上市公司中報(bào)顯示企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流都為凈流入。開發(fā)商目前的貨幣資金不成問(wèn)題。進(jìn)入2009年以來(lái)銀行貸款占開放商資金來(lái)源的比例有所上升，此外，今年以來(lái)不少公司已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了股權(quán)融資與債權(quán)融資。
從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著房地產(chǎn)信托基金的推出以及未來(lái)可能的外資回流都可能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更多的資金來(lái)源。
“最快在今年年末或明年年初，我們就可能看到REITS在交易所或銀行間市場(chǎng)推出。”一位資深市場(chǎng)人士在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示。
長(zhǎng)江證券研究員蘇雪晶表示， 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于由土地運(yùn)作邁向資本運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度的提高，行業(yè)整合的加劇，擁有多元化融資手段和爭(zhēng)取機(jī)構(gòu)投資者的參與將會(huì)成為今后行業(yè)發(fā)展的方向，地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性無(wú)近憂，長(zhǎng)期資金來(lái)源將更多元化。
此外，除了信貸貨幣因素，供需缺口也決定了房市拐點(diǎn)遠(yuǎn)未到來(lái)。專家指出，需求的相對(duì)剛性和前期累積需求的釋放將導(dǎo)致主要城市2009年需求大幅上升。2008年開發(fā)商過(guò)度收縮開工，和2009年上半年相對(duì)謹(jǐn)慎的策略，將導(dǎo)致2009年下半年新增供給下滑，全年新增供給小于2008年。今年供需缺口更大，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)高位平衡。（記者 任曉）
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