7億元，再無(wú)懸念。
經(jīng)過(guò)46輪報(bào)價(jià)，杭州上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司（下稱“上投公司”）如愿以償，拿到了杭州市上城區(qū)南山路勾山里B地塊，杭州新“地王”就此誕生。
過(guò)去幾個(gè)月中，這家成立僅8個(gè)月的上城區(qū)屬國(guó)有獨(dú)資企業(yè)在土地招拍市場(chǎng)屢有斬獲。這正是杭州土地市場(chǎng)的縮影。今年一季度，杭州市出讓的15個(gè)地塊中的大部分為各區(qū)縣國(guó)企獲得。
“地方政府是幕后推手。”一位資深業(yè)內(nèi)人士稱，地方國(guó)企通過(guò)土地這一載體，將銀行的信貸資金轉(zhuǎn)化為地方財(cái)政資金，大大緩解了地方財(cái)政壓力。
在過(guò)去三年中，杭州市從土地出讓中獲得了超過(guò)1000億元的預(yù)算外財(cái)政收入。不過(guò)今年以來(lái)，包括上城區(qū)在內(nèi)，杭州各市區(qū)財(cái)政收入持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。政府坐莊式的地產(chǎn)“自我孵化”由此走上前臺(tái)。
新“地王”
4月29日，在杭州公共資源交易中心，產(chǎn)權(quán)只有40年的杭政儲(chǔ)出[2009]4號(hào)地塊（南山路勾山里B地塊）出讓。之前，上城區(qū)的杭州市南山路東側(cè)整合指揮部，已完成該地塊的拆遷平整工作。
參與拍賣的有4家開(kāi)發(fā)商，一家是99號(hào)的上投公司；一家是9號(hào)的浙江弘益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱浙江弘益）。
作為浙江弘益的常務(wù)副總，汪國(guó)松參加了這次掛牌競(jìng)價(jià)。
汪國(guó)松說(shuō)，之前他邀請(qǐng)的兩家知名咨詢公司，給出的最高報(bào)價(jià)是5.2億元。而他們綜合公司運(yùn)作能力之后，將最高報(bào)價(jià)定為6.82億元，其中的200萬(wàn)元用于最后一輪沖擊。一開(kāi)始，競(jìng)爭(zhēng)就充滿火藥味，上投公司出價(jià)總是高出第二名上千萬(wàn)元。
從第15輪開(kāi)始，單輪最低加價(jià)不低于50萬(wàn)；17輪開(kāi)始，單輪最低加價(jià)不低于100萬(wàn)；35輪開(kāi)始，單輪最低加價(jià)不低于200萬(wàn)。但事實(shí)上，那天上投公司的報(bào)價(jià)幾乎不用限定最低，每一輪加價(jià)都比另外三家高很多，第32輪高出第二名3700萬(wàn)元，第38輪高出3800萬(wàn)元。
46輪，汪國(guó)松出價(jià)6.72億元，這已接近公司擬定的出價(jià)底線。然而，上投公司直接出價(jià)7億元，不僅高出他2800萬(wàn)元，而且是在加價(jià)底線的10倍以上。
于是，一個(gè)4.6萬(wàn)/平方米樓面地價(jià)，比起拍價(jià)上漲2.3倍的杭州新“地王”產(chǎn)生。對(duì)此，杭州一些開(kāi)發(fā)商很是疑惑，認(rèn)為這一價(jià)格明顯過(guò)高，存在開(kāi)發(fā)虧損風(fēng)險(xiǎn)。可參考的是，2005年該地塊附近某住宅樓面地價(jià)22297元/平方米。
上投公司由杭州市上城區(qū)首期注資5000萬(wàn)元，2008年8月底完成注冊(cè)登記，是上城區(qū)的國(guó)資整合和運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。1月13日，這家公司曾出手競(jìng)得龍翔里地塊，并成立了注冊(cè)資本2000萬(wàn)元的項(xiàng)目公司。
該公司網(wǎng)站新聞稱，此次參加競(jìng)拍，目的之一在于“最大程度的放大國(guó)有資產(chǎn)的引導(dǎo)和放大效應(yīng)”。
國(guó)企角色
上投公司成立前后，杭州市各區(qū)縣政府也都在成立各自的國(guó)有獨(dú)資的城市投資開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“城投公司”）。這些公司與上投公司一樣，成了土地交易市場(chǎng)的主角。今年一季度，杭州市共出讓的15個(gè)地塊中，14個(gè)為公共設(shè)施用地，且這些地塊絕大部分被各區(qū)縣的國(guó)企，以底價(jià)或較高價(jià)格拿走。
在多位知情者的描述下，城投公司的面目逐漸清晰。
在組織架構(gòu)上，這些城投公司的管理層，一般來(lái)自各區(qū)縣財(cái)政、國(guó)資條線的領(lǐng)導(dǎo)干部。如杭州某區(qū)，分管國(guó)資、財(cái)務(wù)副區(qū)長(zhǎng)的辦公室秘書(shū)，擔(dān)任城投公司的董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。
在股本來(lái)源上，城投公司一般由兩部分組成。一部分是，通過(guò)國(guó)資部門的資源整合，從燃?xì)狻⒐┧╇姷裙操Y源中，剝離出一部分固定資產(chǎn)，再注入到城投公司；一部分是，直接財(cái)政撥款，注資到城投公司，作為公司運(yùn)營(yíng)的流動(dòng)性資金。
以上投公司為例，這家公司目前擁有全資、控股、參股企業(yè)30余家。經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域涉及房地產(chǎn)、創(chuàng)業(yè)投資、物業(yè)租賃、擔(dān)保、保險(xiǎn)、餐飲、商貿(mào)等多種行業(yè)。而根據(jù)上城區(qū)的摸底，截至2007年底，全區(qū)經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)總量達(dá)28.438億元，凈值6.728億元。
知情者稱，一些城投公司自營(yíng)業(yè)務(wù)收益還不足以支付銀行利息，“承受著很大經(jīng)營(yíng)壓力”。
這些城投公司承擔(dān)一級(jí)開(kāi)發(fā)商角色。他們根據(jù)地方政府要求，負(fù)責(zé)地塊的拆遷、補(bǔ)償、整理等前期工作。地塊出讓后，城投公司分成45％的土地出讓金，35％納入財(cái)政收入，一般地方占60％。另外20％納入城市建設(shè)各種費(fèi)用。
某銀行資深信貸員說(shuō)，在這一輪銀行信貸中，大部分資金流向這些國(guó)字號(hào)企業(yè)，“他們符合政策導(dǎo)向，又和國(guó)資、地方財(cái)政捆綁在一塊兒，銀行放貸風(fēng)險(xiǎn)較小。”
一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，為爭(zhēng)取利益最大化，城投公司往往壓低拆遷補(bǔ)償款，努力擴(kuò)大土地的出讓價(jià)格。
“似乎在走回頭路。”該開(kāi)發(fā)商說(shuō)，之前，杭州各區(qū)縣的國(guó)有開(kāi)發(fā)公司紛紛進(jìn)行了改制，如今有的已成為上市公司。
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