野村證券中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫明春日前表示，進(jìn)入2009年以來，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出令人震驚的韌性，1-5月份銷售量同比增長了26.7%，5月份全國平均房價(jià)同比攀升了17.6%。
他認(rèn)為房地產(chǎn)市場的突然復(fù)蘇是由中國大量的刺激政策所激發(fā)的，后者促進(jìn)了實(shí)際需求，但最近投機(jī)性購房也重現(xiàn)市場，隨之也有房地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)的跡象。
政策推動(dòng)需求井噴
野村報(bào)告指出，自2008年11月份以來，政府采取了積極政策來促進(jìn)住宅需求。這些政策包括：貸款利率下調(diào)(房貸利率削減了189基點(diǎn))，房貸利率折扣上浮至30%，取消銀行信貸配額并降低印花稅以及其它房產(chǎn)交易稅。
他還表示，去年被壓抑的需求的釋放可能也進(jìn)一步推動(dòng)了需求。按照今年的銷售速度，2008年被推遲的需求可能達(dá)到6個(gè)月的銷售量。
積極的政策加上被壓抑的需求，這雙重因素導(dǎo)致了需求在今年出現(xiàn)井噴。正如近期家具和裝潢建材銷售的驟增所示(4月份年同比分別增長了29.9%和23.8%)，4月份之前的需求似乎大部分都屬于自住型，而不是投資型購房。但自5月份以來，有零星跡象表明投資者正重返市場，并且在諸如上海等大城市購房熱潮正在推高房價(jià)。房價(jià)上漲正在侵蝕家庭的承受能力，由于擔(dān)心房價(jià)會(huì)很快漲得讓他們買不起，渴望擁有自己住房的購買者只得加快購房步伐。
“去年12月份到今年5月份之間全國平均房價(jià)每平方米上漲了795元，這意味著購買同樣的人均28平方米的房子如今要多花22260元，這比2008年的人均年可支配收入(15781元)高出40%。難怪如今大家都在忙著買房。”孫明春這樣解釋自住購房者迫切購房的需求。
難以預(yù)期泡沫何時(shí)破滅
房產(chǎn)銷售的驟增已經(jīng)減少了房屋庫存。根據(jù)3-5月份的銷售量，待售的已竣工建筑面積只夠維持兩個(gè)月的銷售。而有限的庫存鼓勵(lì)開發(fā)商加快投資，今年房地產(chǎn)投資增長的反彈就證實(shí)了這一點(diǎn)。這幫助讓在建建筑面積(即未來的供應(yīng)量)從今年年初的相當(dāng)于18個(gè)月的銷售量增加至5月份的26個(gè)月。
鑒于庫存有限，一些開發(fā)商開始提價(jià)。由于今年更加容易獲得銀行貸款并且強(qiáng)勁的銷售(2009年頭五個(gè)月的銷售額達(dá)1萬億元)使得現(xiàn)金流狀況得到改善，開發(fā)商如今擁有遠(yuǎn)遠(yuǎn)更大的定價(jià)權(quán)。因此，盡管今年到目前為止房價(jià)已較去年底上漲了21.8%，但野村預(yù)期接下來價(jià)格可能會(huì)繼續(xù)上漲。同時(shí)他們也提醒，看到房地產(chǎn)泡沫正在清晰顯現(xiàn)。
他指出，房價(jià)過快上漲會(huì)侵蝕家庭的購買能力，全國以及像上海這樣的大城市的房價(jià)╱收入比的上升就反映了這一點(diǎn)。這不僅可能會(huì)引發(fā)社會(huì)問題，而且也會(huì)威脅到房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的可持續(xù)性。
不過，孫明春也承認(rèn)，盡管泡沫顯現(xiàn)，但鑒于房地產(chǎn)部門對(duì)就業(yè)、消費(fèi)、投資和地方政府收入的重要性，他們認(rèn)為政府不會(huì)很快采取激進(jìn)的緊縮政策來給房地產(chǎn)市場降溫。
即便中央政府愿意這么做，但從自2003年以來的歷史來看，只有嚴(yán)格的、緊縮的貸款配額制度是唯一奏效的方法。然而，孫明春表示，不會(huì)再次實(shí)施真正的貸款配額措施。
因此，由于過去以及未來需求的集中釋放，他預(yù)期房地產(chǎn)泡沫將會(huì)擴(kuò)大，可能會(huì)比2007年的泡沫更大。從泡沫的定義來看，無法預(yù)測到泡沫結(jié)束的時(shí)點(diǎn)，也無法預(yù)見它可能會(huì)對(duì)銀行部門以及整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成多大的損害。但有一點(diǎn)是肯定的——只要是泡沫就會(huì)破滅。
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