在美國，人們會問，你投資的房子是哪一年買的——如果是1991年美國房價低谷前后買，誰都知道價格已經(jīng)翻了幾番；如果是2006年買的，也許這個房子目前的市場價只是買進(jìn)價的70%。金融危機使美國上升了十七年的房價開始下跌。在這樣的背景下，“中國赴美購房團”出現(xiàn)了。
一個月前，我國史上第一個“赴美購房團”打出“抄底”的旗號，并且以最終“零成交”的紀(jì)錄結(jié)束了購房之旅。在CNN兩分鐘的新聞片中，直接質(zhì)疑“抄底團”是不是“炒作”行為。
然而，“炒作”并不能完全概括這個在中國首次出現(xiàn)的事物。
“這是一個現(xiàn)象的開端。”作為第一批購房團的成員，律師殷國華說，“去美國留學(xué)、投資的群體越來越大，房產(chǎn)需求確實在增長，在金融危機下，這種興趣被激發(fā)了出來。”然而專業(yè)人士并不諱言，這些中國看房者對美國房市的了解遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
4月中旬，搜房網(wǎng)組織的第二批美國購房團又將啟程，據(jù)網(wǎng)站市場部人士介紹，報名人數(shù)達(dá)300多人，其中廣東人就有27位。同時，國內(nèi)至少有3個同類型的赴美購房團在籌備之中，其中包括一個溫州購房團。
“你們這次活動是不是炒作？”
殷國華至今對于美國接待方的周到和細(xì)致印象深刻：“洛杉磯硅谷一個政府官員負(fù)責(zé)接待，他專門系著印有熊貓圖案的領(lǐng)帶，還特地印了中文名片。”殷國華來自北京，由于工作關(guān)系，每年多次往返美國，他認(rèn)為現(xiàn)在是低位買房的機會。
來的不僅有接待人員，還有美國的大牌媒體。抵達(dá)美國第一站洛杉磯后，在媒體見面會上，CNN、全國廣播公司、美國國家公共電臺等主流媒體全都到場，中央電視臺、新華社、人民日報、世界日報等媒體更是無一缺席。近百名記者，21個購房團成員。一開始團員們還對CNN等充滿了好奇，但后來出于隱私的考慮，看到媒體就急忙躲避。
第二天的看房之旅同樣盛況空前，洛杉磯一家地方電視臺甚至開來了直播車。團員們同組織方交涉，不希望有媒體跟著。得到的答復(fù)是，美國媒體有報道的自由，唯一可以做到的是不讓記者們上購房團的車。于是出現(xiàn)了高速公路上六七輛小車圍著購房團大車“前呼后擁”的熱鬧場面。
當(dāng)天缺席的是CNN，因為他們在前一天兩分鐘的新聞中質(zhì)疑：你們這次活動是不是炒作？
殷國華說，“我感覺美國媒體關(guān)注的原因，一方面是金融危機影響下，美國消費不振，房價下降，外來的亮點非常有刺激性。另一方面他們感受到了中國整體經(jīng)濟實力的提升。”
“一美元拍屋”的誘惑
“在這次接待后我感到大家此行目的有些模糊。我想‘模糊’是指在哪個城市購房不太明確，對購買‘法拍屋’(業(yè)主還不起貸款被銀行沒收的房屋)期望過高，‘法拍屋’往往在比較偏遠(yuǎn)的地方，社區(qū)環(huán)境不是很理想。”波士頓站接待人員何思遠(yuǎn)告訴本報記者，何思遠(yuǎn)是21世紀(jì)美國麻州公司經(jīng)紀(jì)人，由于是公司中唯一具有中國背景的成員，她專門被安排來接待購房團。
事實上團員們都有這種心理落差，“我們這一趟看到了美國房市的真實價格，與之前媒體報道宣傳的并不一樣。”殷國華說。去美國之前，很多團員就想到的是“1美元拍屋”的故事。
根據(jù)媒體的報道，目前美國每天6600棟房屋法拍，平均每13秒一棟，很多價值數(shù)十萬美元的房屋只要兩折價，拍賣場內(nèi)擁入不少投資客。由于實在太便宜，有人甚至瘋狂到連房子在哪里都不知道就出價。在密歇根州底特律市，銀行不堪每月數(shù)千美元的保養(yǎng)費、地價稅等支出，索性以1美元的象征性價格出售。
“看了幾站房之后，發(fā)現(xiàn)真正價格跌得多的房子并不適合非美國本土的人去住，投資更是不太現(xiàn)實，具備投資和實用價值的房子，比如波士頓學(xué)區(qū)的降幅僅在5%左右。”殷國華說。波士頓是歐洲移民最早在美國建立的城市之一。這里的土地資源有限，早已開發(fā)完成，再加上擁有哈佛和麻省理工學(xué)院等知名大學(xué)，波士頓拉丁中學(xué)也有300多年歷史，是全美國最早的一所公立中學(xué)——波士頓的房價目前跌幅大約在10%。
據(jù)介紹，美國西部城市的房價相對便宜，華人也較多，主要在洛杉磯和舊金山，50~80萬美元左右可以買到類似一套上海中外環(huán)間的獨幢別墅，這在以前至少要100~120萬美元。而東部城市主要是波士頓和紐約，房價相對較高，市中心或者哈佛旁邊的公寓120平方米左右要60萬美元，獨幢別墅最少需要150萬美元以上。
美國樓市和房價真相
來自江蘇的孫元貴也沒有想到，金融危機以來，美國房價跌到了10年來的最低點——但其實平均跌幅只有15%左右。“你想想看，如果中國的房價跌到10年最低點，回到1999年，會是什么價格？”孫元貴在南京經(jīng)營翡翠品牌，他參加購房團的目的是“剩余資金需要尋找投資項目”。
孫元貴認(rèn)為，美國目前的下跌幅度吸引力并不大。“1997年亞洲金融危機，香港樓市大跌，2004年跌到最低谷，一幢1000萬元的房子跌到了300萬元。”他認(rèn)為，美國的房價并沒有到“底”。
畢業(yè)于同濟大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院的何思遠(yuǎn)，在美國投資房產(chǎn)已多年。“17年前我和先生第一次在波士頓投資一個三居室的房屋，那時房價跌至低谷，報紙上是密密麻麻的待售房屋介紹，大街上隔三岔五插著賣房的招牌。現(xiàn)在和當(dāng)時有些類似，誰開價低，誰就先賣掉了。當(dāng)然地段好的地方要價還是很高，還很搶手，賣主除非不得已一般不賣。”
“一般美國居民買房所付的首付是房價的5%~20%，貸款額大。現(xiàn)在有許多因素形成美國房價下降：一是失業(yè)率提高，即使有工作也怕工作不穩(wěn)定不敢貸款買房；二是股票虧損太多，手里沒有現(xiàn)金作首付。而那些失去工作的人付不起月供，就被迫降價拋售。更有的拋售不掉被銀行收回，由銀行法拍。”她說。
據(jù)了解，目前全美國還不起貸款被銀行沒收的房屋粗略估計大概占2.5%。
便宜房子后面一堆問題
團員們也很快發(fā)現(xiàn)，便宜的房子可能意味著一堆問題。“美國加州、內(nèi)華達(dá)州的房子大多是木質(zhì)結(jié)構(gòu)的組裝體，10年就要多少再修一修了，也許車庫的房頂漏了，也許生了白蟻要殺蟲，也許要換換管線或者門窗了。”加州有位買家在eBay上以4000美元買了間克利夫蘭的房子，付錢后才發(fā)現(xiàn)，房子被列入市府拆除名單，拆除費用7000美元，得由屋主負(fù)擔(dān)。
雖然外國人在美購房不存在法律障礙，但養(yǎng)房的后期費用卻不低：一套兩居室公寓每月管理費用約在500~1000美元，房產(chǎn)稅按照政府估價繳納，大約在估價總值的1%~6%。購房團有一站是在洛杉磯東面的以前是農(nóng)場養(yǎng)牛為主的一個區(qū)域，這個新開發(fā)的大型社區(qū)，相對較偏遠(yuǎn)，240平方米大小的兩層獨棟別墅，占地約500平方米售價36萬美元。這個價格比高峰時下跌了約五成，大家都覺得不算貴，與北京、上海的別墅相比還便宜一些。但后續(xù)費用方面，房主需交房價1~1.5%的地稅，每月還要交300美元的物業(yè)管理費和物業(yè)稅，另外5年一次的維修費用約5000美元。
這里所有的房子幾乎都是在美國房產(chǎn)泡沫的最高峰時造起來的。馬路和綠化都是新的，方圓幾公里內(nèi)看不到行人，車也是稀稀拉拉的幾輛。一些房屋還在建造中。偏遠(yuǎn)的位置和生活設(shè)施不配套，讓投資和自住的人都得好好掂量一下。“有些房子買來后可能還是個負(fù)擔(dān)。”殷國華說。
并不讓人意外的“零成交”
11天的美國看房之旅以“零成交”而結(jié)束的結(jié)果并不讓人意外。
美國洛杉磯KW房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)顧問范曉天說：“在美國的買房過程非常復(fù)雜，前后所需時間遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過團隊總行程11天的天數(shù)，更不用說其間還要飛越五大城市，在每個城市最多只能停留兩天！即便是一個美國當(dāng)?shù)厝耍趦商熘畠?nèi)決定買什么房都很不容易，何況是外國人呢？”
正如殷國華所言，“這是一個現(xiàn)象的開端。” 從購房團的成員可以分析，中國目前有這部分需求的人有3類：第一類是為子女求學(xué)作準(zhǔn)備。深圳的張先生是深圳一家企業(yè)的老總，目前女兒已在美國紐約上大學(xué)，他這次想借機在美國樓市低迷時期為女兒購置一套房子。第二類是投資，力求在相對低的價位介入，等待回報。第三類是公司運作，從商業(yè)的角度對寫字樓、商鋪等進(jìn)行考察。相當(dāng)一部分是房地產(chǎn)公司市場部的負(fù)責(zé)人，為高端客戶提供第一手信息。
何思遠(yuǎn)介紹說：“我們公司在過去25年中接待不少來自中國的個人投資者。他們一般在波士頓市區(qū)買公寓房，供他們的孩子在波士頓上大學(xué)時使用。隨著中國經(jīng)濟迅速發(fā)展，來美國投資房產(chǎn)的中國人也越來越多。中國方面也邀請我們公司去中國參加房產(chǎn)展銷會來滿足中國人投資國外房產(chǎn)的需求。”
不同的聲音同樣令人思考：“我也不認(rèn)為中國已經(jīng)很強大，強大到了可以在美國的領(lǐng)土上自由地消費。”這是任志強說的。
一個華人在美購房樣本
李先生2006年開始在美國波士頓工作生活的歷程。夫婦倆剛在麻薩諸塞州的一個社區(qū)買下了二手獨立別墅——這是一個在美國買房的樣本。
“我們的房子是去年6月份以45.5萬美元成交的，現(xiàn)在大概估價是42.7萬美元，雖然價格又有下跌，但我們不后悔，因為買房就好像找對象，看對眼是很不容易的。”
李先生夫婦從2007年八、九月開始想買房子，當(dāng)時距離金融危機的爆發(fā)還有半年左右，美國的房價還很堅挺。“很快就只看獨立別墅，”李先生說，“獨立別墅是徹底擁有土地的。房子會變舊，會貶值，但是小區(qū)、鄰居、好的環(huán)境、土地，是會升值的。聯(lián)排別墅院子還要額外交管理費，住獨立別墅是社會地位的象征，以后小孩上學(xué)，也不會因為住聯(lián)排別墅被人看低了。”
就像在廣州東山的房子，因為教育資源好就貴一大截一樣，在美國買房子在不同的學(xué)區(qū)房價就不一樣。“美國社區(qū)主要收入來自區(qū)內(nèi)業(yè)主的房產(chǎn)稅，而房產(chǎn)稅的用處主要是教育。”所以，李先生夫婦很快就集中在一個社區(qū)看房，該社區(qū)面積33平方公里，人口1.5萬左右，“一個區(qū)里面獨立別墅也不會很多，這個社區(qū)大概1000幢左右，在賣的20幢左右，符合自己預(yù)算范圍更只有那么兩三套，如果有什么硬傷的話，那就幾乎沒有選擇了。”
去年3月底上市的這套房子，李先生夫婦一眼就看中了。第一任房主在1993年用19.5萬美元把這個房子買下。“賣家剛開始開價很強硬，要價46.9萬美元，基本不還價；我們剛開始口頭出價43.5萬美元，后來出到45萬美元，他還是不肯。放了一個月，我們再加5000美元，中介再讓他1000美元，終于在去年6月底完成手續(xù)。”
從去年10月份左右開始，許多大企業(yè)開始裁員，失業(yè)率上升，房價開始了真正下跌，今年一、二月成交的一些房子，價錢又便宜了大約5~10%左右。這個社區(qū)內(nèi)另一套別墅使用面積是216平方米，1993年建的，2005年11月份成交，成交價59.5萬美元，現(xiàn)在估價大概是46萬美元。這個社區(qū)內(nèi)獨立別墅估計15萬美元至幾百萬美元不等。
據(jù)李先生介紹，“在美國，使用面積是指暖氣能到達(dá)的實際使用面積，閣樓、未裝修的地下室、車庫都不算。車庫約60平方米、地下室約90平方米。還有1.2英畝的地，約半公頃，草地面積兩市畝半，其他是樹林。”
他們付了20%的首付，房產(chǎn)稅比例是1.3%左右，一年地稅6600美元。2007年麻州平均家庭收入是6.2萬美元，而李先生夫婦的年收入在14~15萬美元之間，交完所得稅保險之類的，純收入約為8~10萬美元。（邱敏）
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外國人可否在美國買房？
1.任何人都可以在美國買房產(chǎn)，買主不必是美國公民或擁有綠卡(長期居留證)。
2.外國人買房產(chǎn)貸款比本國人要求嚴(yán)格。如本國人可以付首付10%，那么外國人可能要付35%以上首付，各銀行要求不同。
3.如果需要貸款，如同本國人，他們的還貸能力要有證明。
4.買房的資金除了首付外，要準(zhǔn)備一筆手續(xù)費，包括律師費、地契保險費等。
5.關(guān)于房產(chǎn)管理，如果房主不在美國，需要雇傭房產(chǎn)管理公司(property management)管理你的財產(chǎn)。
6.對于投資出租的房產(chǎn)，你最好買在出租市場大的區(qū)域的房產(chǎn)，這些區(qū)域的房產(chǎn)管理公司比較健全，價格也比較低廉，因為他們統(tǒng)一管理大量出租房。(21世紀(jì)美國麻州公司經(jīng)紀(jì)人何思遠(yuǎn))
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