隨著第二筆用于保障房建設(shè)的280億元中央財政投資正下發(fā)至地方政府，加上去年四季度緊急下發(fā)的用于“加快建設(shè)保障性安居工程”的100億元，中央財政共支出380億元用于保障性住房建設(shè)。
據(jù)本報記者初步計算，如果按照中央支出與地方支出1:3的比例計算，截至目前，全國用于保障房建設(shè)的資金投入將接近1500億元。
“保障中低收入人群安居與刺激房地產(chǎn)投資保增長之間的博弈已暫告結(jié)束，”建設(shè)部專家表示，“在‘兩會’結(jié)束之前，加大保障房建設(shè)力度的方向不會改變。”
據(jù)建設(shè)部知情人士透露：“目前來看，房地產(chǎn)業(yè)納入十大產(chǎn)業(yè)振興計劃的可能性不大。”另據(jù)消息人士表示，接下來的一兩個月，相關(guān)主管部門不會再對房地產(chǎn)市場出臺進一步的“救市”政策。
280億杠桿
據(jù)知情人士透露，該筆資金已經(jīng)過國家發(fā)改委的審批，正在由建設(shè)部組織實施分配，具體的分配方案已基本落實。
“一些地方政府申請資金的積極性非常高，但也有很多地方政府并不是很積極，”該人士表示，“這主要是各地對保障性住房建設(shè)的要求不一樣，上報過保障性住房建設(shè)計劃的城市都很踴躍。”
據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計,目前全國人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭約1000萬戶,仍然具有很大的需求空間。去年四季度的100億投資主要是用于滿足“中西部欠發(fā)達地區(qū)新增的廉租房投資資金”，此次資金的覆蓋面將有所擴大。
另一方面，此次的280億元資金仍屬于中央財政投入，按照規(guī)定，地方政府要在此基礎(chǔ)上加倍投入。如果按照中央支出與地方支出1:3的比例計算，從去年四季度至今，全國用于保障房建設(shè)的資金投入將接近1500億元。
“這是從來沒有過的大手筆！”一位建設(shè)部的專家對本報記者表示，三年9000億保障性住房的建設(shè)計劃已基本成型，并在加緊落實之中。然而，在全國房地產(chǎn)市場普遍低迷的當(dāng)下，地方財政亦捉襟見肘，這無疑給保障房建設(shè)帶來不利影響，“三年9000億”的計劃仍面臨不小的壓力。
另外，接近建設(shè)部的人士透露，保障性住房的資金來源力圖擺脫對中央和地方財政的單純依賴，而是以公積金、機構(gòu)資金和社會閑散資金等為主。
在1月9日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新明確提出，閑置公積金支持經(jīng)濟適用房等保障房建設(shè)的試點工作即將啟動，6000億元人民幣的閑置公積金將助陣保障性住房建設(shè)，以緩解此方面資金壓力。
但是，由于按照有關(guān)規(guī)章制度，公積金被禁止用于住房建設(shè)，因而，建設(shè)部目前正在考慮修改公積金相關(guān)管理條例，或者向上級政府機構(gòu)申請在合法條件下的特殊處理。
據(jù)了解，在有關(guān)管理機構(gòu)的協(xié)調(diào)下，其他商業(yè)銀行也加大了對保障性住房的投入力度。日前，中德住房儲蓄銀行與天津市國土資源和房管局簽訂了支持天津市保障性住房建設(shè)合作協(xié)議，其協(xié)議承諾在未來三年內(nèi)，意向性向天津市保障性住房建設(shè)提供總額為200億元的金融支持。
另外，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行和交通銀行與中國冶金科工股份有限公司簽署了總額350億元的保障性住房信貸合作協(xié)議。僅這兩單共計550億元的貸款，即占年度3000億保障房投資計劃的18%。
存量與增量的博弈終結(jié)
諸多業(yè)內(nèi)專家在接受本報記者采訪時表示，280億的保障房資金投入，標志著保障房與商品房之間的第一輪博弈已暫告終結(jié)。此前，以刺激消費、消化存量商品房為主，還是以新增保障性住房供應(yīng)為主，是政府與業(yè)界普遍爭議的焦點。
“擴大保障房投入和消化商品房存量對經(jīng)濟都有拉動作用，但存量商品房的風(fēng)險壓力主要在銀行，涉及開發(fā)貸款和按揭貸款。銀行自然希望能盡可能消化存量商品房。”一位北京的專家表示。
DTZ戴德梁行近日發(fā)布的報告顯示，目前上海、北京、廣州等全國十大城市積壓了2006年到2008年新建商品住宅庫存量約3800多萬平方米。“如果按現(xiàn)有成交速度來測算，預(yù)計全國十大城市的新建住宅庫存量需要未來大約10至12個月的時間才能基本消化。”DTZ戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務(wù)負責(zé)人蔣尚禮表示。
而在房地產(chǎn)業(yè)界看來，9000億元保障房的投放是巨大的供應(yīng)，如果這些住房真正建成，那么普通住宅市場基本會被保障房占領(lǐng)，僅存的普通住宅在成本方面也無法與保障房站在同一起跑線上。
與此同時，“保障性住房是政府主導(dǎo)的投資，商品房是民間投資。過度的政府主導(dǎo)投資必然會對民間投資產(chǎn)生擠出效應(yīng)”。華遠集團董事長任志強說。
中原地產(chǎn)在年度報告中指出，一方面各級政府正在緊鑼密鼓地出臺各項刺激商品住宅市場交易的政策，一方面又大規(guī)模建設(shè)保障性住房以增加市場供應(yīng)，這兩者的疊加效應(yīng)有可能起到抵消的作用，商品住宅市場復(fù)蘇的時間將被延緩。
“在當(dāng)前的形勢下，大建經(jīng)濟適用房、限價房，對于救市就是一劑毒藥。誰見過飯店里大量饅頭賣不掉，老板還讓和面蒸饅頭的？”北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩直言不諱。
但是，目前所有的信號都表明，保障中低收入人群安居與刺激房地產(chǎn)投資保增長之間的博弈已暫告結(jié)束，姜偉新日前表示，今年地方政府不許再越權(quán)出臺稅收、財政等刺激房地產(chǎn)市場的政策。
建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹進一步解釋說：“當(dāng)前與1998年以房地產(chǎn)貨幣化改革為增長點大為不同。1998年釋放的是整個市場的購房需求，如今部分市場趨于飽和，要擴大內(nèi)需保證經(jīng)濟增長，市場方面只能適當(dāng)挖掘消費潛力，剩下的就得依靠加大保障性住房投入來維系產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)定了。”
值得注意的是，1月12日，北京市市長郭金龍明確表示“政府不會為高價房托市”。此前，上海市委書記俞正聲、廣州市市長張廣寧、深圳市市長許宗衡等，也都明確表達了類似的觀點。
“在‘兩會’結(jié)束之前，加大保障房建設(shè)力度的方向不會改變。”建設(shè)部內(nèi)部人士對本報記者表示。
據(jù)知情人士透露，事實上，建設(shè)部一直在籌備房地產(chǎn)業(yè)的振興規(guī)劃，但并不是為了將其納入國務(wù)院新一輪的經(jīng)濟刺激方案中。
該人士同時表示，按照建設(shè)部的思路，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要一個長期穩(wěn)定的計劃和綱領(lǐng)，并以此作為今后工作的“主軸”。“目前來看，房地產(chǎn)業(yè)納入十大產(chǎn)業(yè)振興計劃的可能性不大。”該人士指出。
另據(jù)消息人士表示，接下來的一兩個月，相關(guān)主管部門不會再對房地產(chǎn)市場出臺進一步的“救市”政策。“中央和地方都在觀望，一方面是觀察前期政策的效果，另一方面，要等待‘兩會’的召開。”
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