價格戰一觸即發？
“去年的銷售任務僅僅完成了約一半，存量加上新增項目的推盤量，今年我們的營銷任務確實很重。”春節上來，滬上某大型開發商一位不愿透露姓名的營銷負責人向記者坦言，“今年上半年，如果再不能獲得較好的銷售業績，真的熬不下去了。”
另一方面，上海市官方對房價的態度已經非常明確，大漲是絕對不能接受的。
在參加市十三屆人民代表大會第二次會議徐匯代表團審議時，中共中央政治局委員、市委書記俞正聲明確表示“房價不能高，不能再漲了。”讓所有的開發商心領神會。
根據記者節后與滬上諸多開發商人士的交流發現，絕大部分開發商已經擺好更低迷行情到來的心理準備。
首先是來自嚴峻供求關系的壓力。
根據上海易居中國報告，預期今年上市多達165個的新建住宅樓盤共2237萬平方米，分別分布在中心10區（浦西九區加浦東）67個、近郊6區（閔行、寶山、嘉定、南匯、松江、青浦）71個、遠郊3區（崇明、奉賢、金山）27個。
與去年相比，突然放量的供應，幾乎注定了今年慘烈的市場銷售競爭。
其次，去年大部分房地產企業銷售未能達到預期，已經出現資金壓力的不在少數，今年銷售回籠資金若依舊未能有所作為，企業將面臨更為嚴重的困境。
世茂(0813.HK)、富力(2777.HK)、萬科（000002.SZ）、金地（600383.SH）等龍頭企業都在年報中宣布2009年的銷售額要有較大的提高，而其背后也是巨大的存量壓力。世茂房地產今年積壓要上市的樓盤達到30個之多，富力地產更是達到38個。可見，去年積壓在開發商手上的大量房源，需要在今、明兩年上市消化。
例如，即使是穩坐上海本土開發商頭把交椅的上海綠地集團，2008年年初計劃銷售收入突破500億元，最終的全年銷售收入則為350億元。而其他大部分中小開發商，日子則更為艱難，官方資料顯示，滬上連續數月零成交的樓盤并不在少數。
“綠地集團2009年的經營目標是，在去年的基礎上，確保主要經濟指標突破10%以上的增長速度，爭取實現20%以上的增長速度，業務經營收入、資產規模、經營性現金流量等三個指標突破500億元。”綠地集團董事長張玉良向記者表示。
綠地僅僅是一個縮影，在其背后，則是更多的開發商龐大上市供應量躍躍欲試。從市場供求關系和開發商本身處境角度看，價格戰并非空穴來風。
易居中國分析師薛建雄認為，節后樓盤的價格戰將一觸即發，個別樓盤的降幅可達30%。
但是，去年取得較好銷售業績的開發商則堅持原有路線，避開價格戰。位于上海五角場核心地段的唯一可售新盤——創智坊開發商瑞安房地產發展有限公司市務及銷售部副總經理戴亞倫向記者表示，創智坊不會加入價格戰。
完善保障體系為第一重點
龐元再次強調，2009年對上海房地產市場調控的思路，主要是三方面：加大保障性住房建設力度、支持居民合理的住房消費、努力保持上海市房地產市場健康發展。
在日前舉行的上海市政府新聞發布會上，新聞發言人陳啟偉澄清，有關“本市正在研究購房退稅、藍印戶口等政策”的報道有誤，除國家推出相關政策外，上海不會出“購房退稅”、“藍印戶口”政策。
龐元表示，2009年將繼續充分實施現有調控政策，利用財政、稅收政策調控市場，推動成交量，此外，住房保障體系還將是今年的第一重點。
記者查閱最新的《上海市2009年住房建設計劃》發現，今年上海市住宅用地供應約1000-1200公頃，其中經濟適用住房和廉租住房用地不低于25%。2009年，上海住房建設施工面積6300萬平方米。其中，當年新開工住房面積約1800萬平方米。計劃竣工住房面積2200萬平方米。今年新開工面積中，新建、配建經濟適用住房和廉租住房400萬平方米，配套商品房400萬平方米，二者合計約占新開工住房面積的45%。
為了與規模空前的各類保障房錯位競爭，不少開發商不得不調整策略。張玉良向本報記者透露，綠地集團今年將重點之一放在調整產品定位上，尤其是住宅產品與各地保障房錯位競爭，創新產品類型，同時進一步控制成本，2009年爭取成本大幅下降。
今年出讓金收入仍將下降 土地財政僵局難破
迄今為止，2008年全國土地出讓金總額尚無官方統計出現，然而下降已成事實。
“2008年全國大、中、小城市土地出讓金相加金額估計超過9000億元。”中國土地勘測設計院副總工程師鄒曉云對本報記者說。
根據國土部官方資料，2007年全國招拍掛出讓土地面積為11.53萬公頃、總價款達到9551億元，占到了當年全國土地出讓總收入的80%。據此推算，2007年全年的土地出讓總收入約為1.2萬億元。相比2007年，2008年下降幅度超過20%。
由于土地出讓金的下降，2009年地方政府將面臨不同程度的財政困難。包括鄒曉云在內的專家紛紛認為，土地財政局面依然無法扭轉。
今年全國土地收入仍將下滑
據重慶土地交易中心公開數據顯示，2008年1-10月重慶主城商品房用地成交62塊，較上年同期減少113塊；成交土地面積324.40萬平方米，較上年同期減少818.42萬平方米，同比減幅為71.61％。
同樣的情況還發生在其它城市。截至2008年12月31日，上海全年商品房用地(含住宅及包括住宅的商業用地)成交量為278.49萬平方米，成交總金額僅為174億元，而2007年這兩個數字分別為816.97萬平方米和602.26億元，僅是成交金額便銳減七成。
天相投資顧問提供的研究報告顯示：2008年全國地價水平顯著回落，12月重點城市底價成交率為81%。截至12月底，重點城市的土地流標率為31%，其中居住用地為33%。
而2009年全國土地市場亦無轉暖跡象。鄒曉云預計，2009年地方政府土地出讓金收入相比2008年將進一步下滑。“買房的人少，開發商手上還有很多房子，另外大量政策性住房的上市將減低開發商對土地的需求。”
與此同時，一些地方政府為了救市，違規使用土地出讓金現象仍舊時有發生。2008年6月4日,國家審計署曾公布的全國11個城市國有土地使用權出讓金的審計結果顯示，這些城市不同程度地存在欠征、減免和違規管理使用出讓金等問題。
內蒙古一位不愿透露姓名的開發商告訴本報記者，當地政府將會私下返還一部分土地出讓金給企業。開發商先是通過“招、拍、掛”途徑取得地塊，繳齊全額土地出讓金。由地方上交至中央后，中央會將其中一部分返還給地方。
|
