李戰洪稱，“這個政策基本上表達了政府的一個積極態度，但如果整個市場沒有全面好轉，這個政策是救不了的。而那些不能自救，靠政策生存的開發商，是遲早要退出的。”
一位業界人士稱，“關鍵是市場，市場火的時候，政策再打壓，房子照樣賣得火，市場不好的時候，政策再扶持，也沒有用。”
這一觀點也得到大多數地產商的認同。
救還是不救？
盡管房地產界認為購房退稅并非當務之急，但對于地方政府，卻是一個拉動經濟有效手段。
1998年,上海市政府為啟動樓市消費,在全國率先推行購房退稅政策。按照當時出臺的系列文件規定,在1998年6月1日至2003年5月31日期間在上海購買商品房的個人,可享受有關個人所得稅的扣除。
去年6月，為了促進災后的房地產市場，成都也出臺了“購房退稅”的救市政策。
對于重慶政府來說，作為重慶支柱產業之一，房地產投資總額占到全市GDP的4%-5%之間，同時還關聯50多個行業，對地方經濟有著重要影響。
去年12月，據重慶市工商聯房地產商會向市工商聯遞交的一份調查報告顯示，重慶主要房地產企業正深陷高利貸危機，相關高利貸金額在100億至120億元之間。調查顯示，重慶本地上規模的代表性房地產公司，都不同程度地卷入高利貸借款中。部分借有高利貸的地產商已遭逼債，企業生產經營受到嚴重影響。
商會希望政府出臺相關政策，支持開發企業渡過難關。
但另一方面，2008年重慶商品房的價格卻一直呈上漲趨勢。據統計，2008年重慶全市建筑面積成交均價為4064元/平方米，較2007年上升22.56%。不過重慶官員多次表示，重慶樓市是一個健康的市場，其價格一直在中西部都處于較低水平，并不存在泡沫，即不存在政府要維持高價房之嫌。
該市房管局一位不愿公開姓名的官員表示，應該看到，重慶擴大內需出臺了很多政策，并不單單針對房地產。
樓市進入焦灼期北京救市力度空前
在地方第一輪救市過程中頗為中庸的北京似乎變得激進了。
1月23日，北京市9部門印發了《貫徹國辦發〔2008〕131號文件精神促進本市房地產市場健康發展的實施意見》，該意見涉及4個方面15條相關政策措施。
除了“購房抵稅及入戶”外，此前多數樓市限制政策均得到不同程度的放松及取消，特別是“取消限外及放松二套”更在全國首開先河。
救市新政短期對北京樓市成交的影響，暫時從數據上還無法體現，但記者采訪發現，業內人士雖然普遍認為新政對刺激成交量恢復，促進行業恢復景氣等方面具有重要意義。
成交刺激作用尚未體現
北京新政發布后，港股已經率先反映政策利好。由于香港和內地開市時間不同，已經可以看到香港內房股對政策的積極反應。內地房企核心股票平均上漲達8.88%，富力地產、合生創展、綠城中國、首創置業等股價被絕對低估的公司以及遠洋地產、雅居樂地產銷售相對景氣的公司上漲幅度居前。
成交方面，北京市房地產交易管理網系統節日期間停止使用，所以政策短期內的成交數據尚無法從官方渠道獲取。從節后的市場成交來看，政策尚未對市場產生明顯效應，僅部分樓盤反饋稱初四后看房人數有所增加。
二手房方面，21世紀不動產高級分析師孟奇告訴記者，據21世紀不動產監測，春節期間（初三到初六），相比節前一周看房人數以及房源掛牌量等均有小幅下降，環比下降9.3%和10.5%，買賣成交量與去年春節略有下降。
“隨著政策效應逐步釋放才可能對市場產生成交產生持續利好，因為信心重塑需要一個較長的時期，不會僅依靠政策帶動，預計北京樓市成交量在未來幾周將達到節前正常水平。”亞豪機構副總經理任啟鑫說。
億城集團股份有限公司總裁鄂俊宇在接受本報記者采訪時則強調，現在樓市已經進入焦灼期，還在逐漸休整，政策的強心劑作用減弱，市場總覺得還有幾只靴子沒有落地。除非宏觀經濟背景能重建消費信心，購房人也已經確認樓市底部或是性價比已經很高，否則新政對成交支撐并不大。
不過，去年11月末《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》后，市場成交的止跌回穩，顯示出了政策的積極導向作用，北京、上海、深圳等一線城市成交量普遍加大。
不少業內人士還認為，北京新政中對二套房的松綁是最大利好。
“二套房政策很大程度上抑制了改善性需求，目前市場中的主體依然是自住性需求，但二套房松綁再加上貸款的低利率，能夠有效刺激改善需求的釋放，對于市場的回暖會起到非常明顯的作用。”孟奇說。
有數據顯示，第一套自住型需求在2007年和2008年只占到2至3成之間，也即7成以上的購房者是改善型需求。
任啟鑫也分析，北京二次置業者以從大家庭裂化成的小家庭為主，外埠留京工作人士的改善性置業為輔。松綁二套房貸，減少購房總成本必然能夠激發部分因高房價暫緩購房的需求釋放，但從二次置業群體的共性需求特點來看，可能會對東、北四環以及西、南三環以外，總房款在100萬以下的項目銷售產生促進作用。
此外，孟奇表示，在全球性金融資本市場疲軟現狀下，加上外資購房本就不占主體，短期內并不會引起外籍人士購房的熱潮，對成交影響不會很顯著。但自2007年開始執行“限外”政策以來，北京高端住宅產品出現滯銷，所以限外暫停還是利于促進北京中心城區特別是CBD區域的高端住宅產品銷售。
釋放潛在供應量
新政還提出，開發商拿地由于資金困難不能按時付款的，可根據實際情況批準延期。長江證券分析師蘇雪晶認為，這是北京市第一次對開發商的資金鏈進行直接的扶持。如果其他地方效法北京，勢必會對房地產市場產生深遠的影響。
雖然新政有利于促進釋放潛在的更多供應量，但北京供大于求的局面并未有效緩解。
據亞豪機構統計顯示，截至今年1月底，北京存量未售的商品住宅共14.4萬套，按2008年的銷售速度計算，僅存量部分就需17個月的時間才能消化。
“受資金壓力和市場銷量停滯的影響，諸多大型開發企業紛紛調低了2009年的計劃開工面積，這將對2010年的市場供應造成影響，2010年下半年，市場有可能再度出現供不應求的局勢。”任啟鑫說。
孟奇認為，土地款的延期支付是鼓勵開發商繼續新項目的開發，以維持未來新房的供應量的穩定，以免影響到未來市場的供求關系。
根據21世紀不動產監測的數據，北京市場自2008年年中開始新房存量一直在增加，2008年底的存量同比2007年上升41.8%，短期來看市場上的存貨壓力依然較大，供大于求的狀況還會持續一段時間。
“因前景不明導致開發商新項目開發與施工放緩，造成一定時期內供應量減少，這就需要監管層對市場進行適當調控，穩定交易，改變開發商對市場的預期，平滑供應水平。”孟奇說。
“北京、重慶等地方城市具有標志性的第二輪救市行動可能會得到多個地方政府的效仿，不排除掀起中國地方政府主導的第二輪救市高潮。”孟奇補充說。
值得注意的是，此次北京新政還留下了操作空間，如具體怎樣評估、審核申請延付土地款的企業資格都無具體規定，這不僅影響政策的落實，還可能產生尋租空間。
上海保障房規模龐大 樓市價格戰一觸即發
春節過后展望今年樓市，“價格戰”、“大幅降價”的聲音不絕于耳，儼然山雨欲來之勢。
春節前最后一周，上海市住宅保障和房屋管理局副局長龐元有過這樣一番表述：展望5年、10年之后的上海房地產簡單，但要展望2009年上半年上海樓市走勢，太難了。
供應量激增首先將考驗樓市供求關系和房價走向。權威機構統計，今年上海預期可上市的新建住宅樓盤可達165個項目2237萬平方米，遠高于去年1230萬平方米的供應量，更是去年907萬平方米商品住宅銷售量的2.5倍。
不過，龐元強調，上海樓市不會也不能像2008年的股市那樣出現大幅波動或者大跌，維持市場穩定并繼續完善住房保障體系建設，將是今年有關政府部門的首要任務。
|
