2008年的北京樓市觀望氣氛一直在持續，房地產市場出現的量價齊縮情況日趨嚴重。在各種打折促銷手段中，最為搶眼的莫非直接降價了，但降價帶來更多的觀望。與此同時，各種不同的聲音和言論也此起彼伏，有人說即使開發商降價了仍是暴利；有人也說降價是開發商無奈之舉，在土地成本高昂的今天，他們所獲的利潤已經極小。
日前，有開發商公開在某網站公開北京房地產市場的開發成本，揭秘行業成本構成。此舉遭到網友及專家的質疑。
開發商自曝
土地成本所占比重最大
近日，北京東亞新華地產開發商及部分專家學者在某網站的訪談中，公開披露北京部分房地產項目的開發成本，并聲稱產品利潤率僅7%。
“房地產售價是建立在成本基礎之上的，要考量售價是否合理，首先要計算其開發成本。”該開發商這樣表示。在樓市持續下跌的形勢下，采取公開成本、低利潤的定價策略，可以把購買者從利潤不透明的開發商那里吸引過來。
按照該開發商負責人的說法，北京在建毛坯房的開發成本主要包括7個方面，分別為土地使用權取得費、前期費用、建設費、市政配套費用、稅費、營銷管理費用及財務費用。記者從該開發商現場公布的北京商品房開發成本表格及數據中發現，土地成本和稅費及建設成本等三類成本所占的比例較大，這其中土地成本所占的比重則最大。
來自亞豪機構市場研究部提供的數據顯示，今年三季度，北京公開出讓的住宅及含住宅項目用地的樓面價為3028元/平米。該開發商以回龍觀某商品房為例，進行目前北京房地產市場的成本測算，按照該開發商的測算方式，該樓盤的成本已經達到每平米7662元，“如果按照均價8300元/平米的銷售價格來計算，每平方米銷售的利潤在638元，這樣算來其產品利潤率僅為7%。”該開發商這樣表示。
業內認為
開發過程中隱性成本較高
開發商在網站揭秘成本吸引了大量的網友關注，記者在該網站的網友留言中看到，多數網友認可開發商公布的成本組成部分，但對于其所舉項目只有7%的利潤持懷疑態度。“一個項目的售價是動態變化的，銷售均價越往后越高。不能以某一階段的售價來進行成本計算，而是要根據其銷售總價和銷售面積相比來計算。”有網友這樣表示，除了銷售價格是動態的之外，甚至包括建安成本、土地成本都是動態的，不能以目前最高售價的成本來估算目前的房地產項目成本。
而多數業內人士認為，目前房地產開發過程中的隱性成本較高。“精裝修項目的裝修報價都會高出市場價。如果做精裝修的話，其中裝修的利潤就很高。”北京美亞聯合地產營銷機構總經理王鑫指出。開發商所謂的自曝成本，是想通過此舉告訴購房者目前房價下降空間有限，以此來刺激購買。
王鑫表示，實際上目前市場上在售的部分項目，仍然是以協議拿地的方式獲得，其所占成本比例最大的土地成本則是其隱性成本，且該成本要遠遠低于目前的市場公開拿地成本。“多數老項目的降價空間仍然很大。”東部某項目開發商告訴記者，至于如何選擇項目購買，還是應該理性分析以上幾項成本構成，針對不同項目做判斷。(記者 張學冬)
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