自2007年12月以來,反映房地產市場景氣變化趨勢和程度的綜合指數“國房景氣指數”已經連續8個月行進在下行的通道中。
國家統計局昨日發布的數據顯示,7月份國房景氣指數為102.36,比6月份回落0.72點,同時這一刻度相對去年同月也回落1.64點。雖然目前國房景氣指數環比、同比均有所回落,但仍處于景氣空間。
縱觀統計局發布的國房景氣指數趨勢圖可以看到,國房景氣指數從2007年3月起開始連續8個月環比上升,而從2007年12月開始又出現環比連續回落,截至今年7月已連續8個月回落,形成一條比較明顯的倒“U”形曲線。業內人士表示,這恰好切合了房地產行業的景氣周期,從去年10月到現在,整個行業漸入低迷期,其市場趨勢由國房景氣指數滯后一個月表現,而在目前的市況下,年內景氣指數仍可能保持回落。
分類指數增速大幅回落
統計顯示,從細分的國房景氣指數數據來看,持續調整仍是房地產行業的主題詞。今年1—7月份,全國完成房地產開發投資15884億元,同比增長30.9%,增幅較上月下降2.6個百分點；住宅完成投資11486億元,增長33.7%,較上月回落2.8個百分點；其中,經濟適用住房投資459億元,增長25.2%,增幅也比上月回落6個百分點。
與經濟適用房投資回落相對應的是,全國商品房空置面積連續3個月同比上升。數據顯示,截至7月底全國商品房空置面積為1.29億平方米,同比增長6.1%,而此前一個月對應數據分別為1.27億平方米和2.2%。其中,空置商品住宅6538萬平方米,增長4.6%；空置辦公樓814萬平方米,增長7.7%；空置商業營業用房3990萬平方米,增長3.6%。
就市場討論紛紛的地產開發資金看,今年前7個月,全國房地產開發企業實現到位資金22252億元,同比增長19.1%,增幅也回落了3.7個百分點。
此外,數據還顯示,土地開發和房屋施工面積增幅也都出現了回落。前7個月,全國房地產開發企業完成土地開發面積1.48億平方米,增幅回落5.7個百分點；全國房屋施工面積增長22.3%,增幅回落1.8個百分點。
下半年景氣指數仍將在低位運行
“國房景氣指數是一個指標,不管計算公式如何,直接導致景氣指數下降的是房價和成交量的下跌。”國海證券房地產行業高級分析師趙鐸針對數據判斷說,在預計房價下跌和成交量繼續萎縮的情況下,今年下半年,國房景氣指數將保持回落趨勢,至少也是在低位運行。
趙鐸表示,國房景氣指數分類數據囊括了影響房地產市場的土地、資本、供應量、需求等4個重要因素,基本上能夠反映房地產市場的現狀,從數據中可以觀察到,房地產市場供求結構有進一步惡化的趨勢,“商品房空置面積連續3個月同比上升,但投資需求大量下降,自住需求也持續觀望,這使得市場供應顯現過剩,對賣方來說不是好消息”。
與之相關的是,就在上周,國家發改委和國家統計局聯合發布了7月份全國70個大中城市房屋銷售價格調查數據,數據表明,7月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.0%,漲幅比6月低1.2個百分點；同時,房價下跌或持平的城市數量進一步擴大,70個大中城市中,有29個城市房價出現下跌或持平局面,比6月多出8個,比例超過四成。
對此,興業證券行業研究員王嘉認為,自去年第四季度信貸收縮以來,金融政策的“垂直打擊”使得地產商舉步維艱,面臨資金困局,這是行業景氣度下降的主要因素,而同時,房地產市場因之前漲幅過度,透支了行業景氣度,故導致在資金困窘的情況下市場銷售也開始出現“價量齊跌”的局面,“相對形勢嚴峻的外貿行業,短期內決策層放松對地產行業信貸的概率不大,而樓市也正處于價格回歸理性的過程中,未來幾個月房地產市場將繼續面臨考驗,而國房景氣指數也將難以改變持續下滑的態勢”。
逆周期中央項目投資增速或將加快
值得注意的是,由統計局前日發布的“全國完成城鎮固定資產投資情況”數據表明,今年1—7月我國城鎮固定資產投資72160億元,同比增長27.3%,低于同期房地產開發投資同比增長30.9%的增幅。
趙鐸分析其原因表示,一方面是去年市場高峰時新增項目的后續投入,為避免所購買土地和已開工項目因逾期未開發完成而被政府收回,開發商勉為其難被迫投資；另一方面則是房地產行業所特有的墊資現象,開發商可能今年才支付給下游施工企業工程款,而這一款項被計入2008年的投資額。
中信證券的研究報告顯示,前7個月房地產投資增速為30.9%,比前6個月34%的增速下降了3.1個百分點,單月同比增速下降更為明顯,從6月的37.5%下降到7月的19.6%,下降幅度達17.9%。
“如果信貸持續緊縮、市場也繼續調整,那么我們可以看到房地產投資增速會逐漸匹配,甚至是低于固定資產投資增速。”趙鐸表示。
那么在未來房地產投資增速下降成為趨勢的情況下,作為拉動經濟增長“三駕馬車”之一的投資方向將如何調整?中信證券分析,在外需下降和房地產市場低迷所致的投資增長下降的情況下,為增加內需,基礎設施建設的投資將成為必要的投資方向。
中信證券認為,逆周期的中央項目投資增速將加快。中央的投資項目一般具有一定的宏觀調控功能,而這種功能往往是逆周期的,即經濟高漲時期,減少項目從而減少投資,反之則增加投資。 (楊小亮)
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