買賣雙方的“心理博弈”
鄭州的房價真的降了嗎？
采訪中，記者發現當地多數消費者對此持懷疑態度。鄭州市金水路上的幾家大盤房企，對于是否存在優惠一說均給予否定，而其售價多在6000元/平方米以上。
“我們是沒有優惠的。另外，我們的房子價格也一定不會降的。”記者以購房者身份咨詢時，河南銀基房地產開發有限公司的一位置業顧問表示。
《中國經濟周刊》在采訪中發現，“名門世家”、“廣匯”、“銀基王朝”等多個大型樓盤雖位于有“中原長安街”之稱的鄭州市金水路，地理位置十分優越，但其銷售中心依然“門可羅雀”。“受全國市場低迷的影響，我們的銷售量是有所下降。但是，我們的價格是不會降的。”一位銷售人員表示，“只是，我們銷售人員的日子是不好過了。”
“買賣雙方正在進行一場心理博弈——老百姓‘買漲不買跌’的心理預期，使得很多房地產商不敢明目張膽的降價，即使硬撐也要撐到最后。”樊明表示，而開發商不愿直接降價是期待觀望期過后的“市場回暖”。
不過，亦有業內人士分析認為，所謂的“房價狂降”不過是一種“表象”。
“位置在三環以內、五證齊全、無質量問題或所謂的‘風水問題’，價格又大幅優惠的房子幾乎不可能存在。”河南省房地產業商會副會長趙進京告訴《中國經濟周刊》，“這只是房產商營銷推廣的一種手段，不會大面積、大力度地推‘特價房’，因為開發商不可能在成本以內賣房。”
但市場的低迷，還是直接影響了房企老總們的“心情”。
“市場不景氣，我們老總這段心情特別不好，不想接受媒體的采訪。”一家河南房地產公司媒體事務負責人直言。
7月1日出臺的《鄭州市閑置土地處置辦法》明確規定：拿到地不動工開發的，將被征繳土地閑置費；閑置超過2年還想開發的，要根據土地升值情況補繳增值地價。
房企如何“自我救贖”
“現在的‘焦點’是如何‘過冬’。”采訪中，記者不時聽到這樣的“開門見山”。
“房價是由市場的供求關系決定的，開發商面對市場的漲跌應該沉著冷靜的面對，制定好‘過冬’策略。”河南財經學院房地產經濟研究所所長李曉峰在接受《中國經濟周刊》采訪時表示，“從去年10月份開始，中國的房地產業進入了調整期，上海、深圳等一線城市，受到的沖擊比較大，鄭州作為二線城市，受到的沖擊相對比較小。”
李曉峰指出：隨著“城市化”進程的加快，河南房地產市場剛性需求是很大的。2007年，河南省城鎮化率僅為34.3%，低于全國平均水平10.6個百分點，居中部六省的末位，這表明河南的房地產業尚有很大的發展空間。
“河南房地產市場總體來說還是比較平穩的，過分的降價和過分的價漲都是非理性的狀態。根據市場的需求，價格在正常范圍波動對房地產行業的發展才是有利的。”趙進京表示。
而張保盈則認為：現在“降價”是房地產企業“過冬”的當務之急。“有的房地產企業提出‘營銷突圍’和‘融資突圍’，在整個市場銷售低迷的情況下，都不是市場的最佳選擇。最好的策略是‘降價突圍’，通過降價的策略刺激消費者買房。”
張保盈表示：受國家宏觀調控政策的影響，加上建筑原材料價格不斷上漲，流動資金需求加大，許多房地產企業資金鏈已處于隨時斷裂的邊緣。在這種情況下，那些實力不濟的中小房地產企業必須學會“壯士斷腕”。
“對于房地產開發商來講，現階段現金流對房地產企業發展至關重要，能不能做好現金流關乎房地產商生死存亡。”張保盈坦陳，“房地產企業的發展經歷大致四個階段，從開始的‘土地為王’、‘規模發展’，到‘業績顯赫’，再發展到現在的‘現金流量’階段。”
“未來兩年房地產行業將會處于低迷期，房地產企業將面臨重組整合的發展趨勢。”張保盈坦言，而那些難以“過冬”的房地產企業，最好“學會死亡”。
|
