昨日,記者從深圳市國土房產局最新發布的《上半年房地產綜合運行指數報告》中獲悉,深圳房地產市場供需兩旺的景象已經不再,上半年房地產市場綜合景氣指數為1979.7,比2007年下跌了3.9%,為4年以來的首次下跌。此外,上半年房地產金融指數的增幅僅為9.8%,是10年來首次降至10%以下。
消費者信心指數降50.5%
此份報告發布了衡量深圳房地產市場運行情況的多項指數指標。數據顯示,在深圳樓市步入低迷的過程中,綜合景氣指數、消費者信心指數、企業家信心指數都出現了大幅下降。“2008年上半年深圳房地產市場的綜合景氣指數的下跌,說明隨著房地產市場觀望氣氛的日漸濃重,房地產市場交易量受到了影響,市場逐步回歸理性。”報告稱。
企業家信心指數主要由兩個方面來體現,即開發資金和開發面積。報告顯示,與2007年第三季度和第四季度相比,2008年上半年企業家信心指數有較大的下降。而消費者信心指數以1999年的確定消費者信心指數1000為基數,2007年這個指數則由2006年的1249下降到了1054,而到了2008年上半年,則進一步降至了522,降幅高達50.5%。“今年上半年這一指數的驟降,反映了調控政策對消費者信心產生了很大影響,購房需求可能繼續降低。”
深圳居民的住房購買力指數方面,報告顯示,在1999—2004年間一直呈上升趨勢,在2005年有較大幅度的下跌,到2006年開始回升,與2003年基本持平。雖然2007年居民的收入水平增長速度較為穩定,但由于2007年商品住宅均價的大幅提高,城鎮居民住房購買力指數出現了較大下降,為2000年以來的最低點,比2006年下跌了18.13%。
報告指出,為了防止房地產市場有價無市情況的出現,政府應積極采取措施,加大土地供應的同時采取措施抑制房價過快上漲。
房地產金融指數增幅創10年來新低
在房地產金融指數方面,此次發布的《報告》選取房地產開發貸款指數和個人住房貸款指數作為房地產金融指數的子指數,以房地產貸款總額作為建立房地產金融指數的基礎。報告顯示,今年上半年房地產金融指數的增幅明顯減緩,僅為9.8%,是自1999年以來增幅首次降至10%以下,“說明深圳市房地產市場已經從前幾年的快速增長時期進入了平穩增長的時期”。
而就三項具體指數而言,1999年至今,個人住房貸款指數和房地產金融指數均呈上升趨勢,當前的房地產金融指數已經是1999年的8倍以上。房地產開發貸款在2003年以前也是保持大致直線的上升趨勢,只在2004年上升速度大幅減緩,說明房地產開發商當年開發熱情有所降低,在2005年有所回升,至2006年增速進一步加快。在樓市火熱的2007年,三項指數則繼續走高,房地產金融指數的增幅更是達到45%。
昨日,深圳大學金融系主任國世平教授接受本報采訪時說,房地產市場需要大量資金,其是否穩定直接影響金融系統安全。因此,房地產與金融的關系已經越來越引起人們高度重視,在預警系統當中也被選做警兆指標。此次發布的報告對銀行系統和政府部門認清當前房地產金融形勢將起到一定作用。
對于報告中認為深圳市房地產市場已經進入平穩增長期的判斷,國世平表示認同,因為僅以房地產金融指數的增幅降至10%作為依據并不充分,“現在判言進入平穩期還為時尚早,市場肯定還有一個調整期。”
上半年銀行房貸已超去年總額
《報告》同時披露,上半年深圳市房地產開發貸款為1238億元,個人住房貸款2441億元,亦即上半年深圳房地產貸款總量已經達到3679億元。三個數字均已超過2007年全年水平。
國世平分析其中原因時認為,在目前樓市低迷的情況下,開發商資金鏈發生危機,急需大量周轉資金,但手中的房子賣不掉,只能求助于銀行。同時,購房者因需償還按揭也要向銀行借款供樓,由此造成銀行房地產貸款急速增長的局面。
但是,僅僅半年就達到如此貸款規模,國世平表示“不正常,一直持續下去會產生很大的金融風險,相關部門必須須密切關注,銀行方面應該收緊銀根”。同時,國世平認為,目前來看,這仍不會給金融系統帶來太大風險,因為大規模斷供潮還沒有出現,銀行自身也有防范。“如果出現金融風險也不會在現在,最早可能出現在今年年底或明年年初。” (記者盧先兵 實習生梁德學)
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