記者日前在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上了解到，北京3月份的商品房預售登記套數(shù)為10912套，其中商品住宅預售登記套數(shù)為8574套，與去年同期相比，分別下降了34.4%和43.4%。
而根據(jù)最新發(fā)布的權威統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年1至2月，北京市新建住宅銷售價格指數(shù)，2月份漲幅比上月回落0.7個百分點，住宅銷售價格漲幅首次出現(xiàn)回落跡象。
為什么在北京住宅銷售價格漲幅首次出現(xiàn)回落跡象的情況下，期房銷售數(shù)量卻也大幅下滑？而與此同時，現(xiàn)房銷售勢頭卻見旺？4月8日，素有“京城地產(chǎn)紅人”之稱的北京鵬潤房地產(chǎn)有限責任公司國美第一城總經(jīng)理、北京中聯(lián)亞國際會展中心有限公司明天第一城總經(jīng)理陳云峰，在接受《中國經(jīng)濟周刊》記者專訪時表示，“2008年北京房價將呈現(xiàn)箱體調整，全年預計會下調5%，不會大漲也不會大跌?！?/p>
觀望、觀望，成交的毒藥
北京房價究竟會不會降？有業(yè)內人指出，之前北京房價實際上已經(jīng)出現(xiàn)過10%的降幅，而從2007年10月開始，北京的房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)持續(xù)下滑。
在房地產(chǎn)銷售中，觀望被圈里人稱作是成交的毒藥，在市場濃厚的觀望氛圍中，樓市成交量出現(xiàn)了急劇萎縮。專家指出，成交量的下降導致房價下跌。
在東四環(huán)的一家房地產(chǎn)中介公司，記者遇到前來看房的張先生，他告訴記者，“我委托中介尋找合適的三居室。4個月來，我先后看了不下15套房，有一套比較滿意的160平米二手毛坯房，每平米價格比去年降低了1000元。盡管我早就想出手，但看市場現(xiàn)在的狀況，最后還是決定再等等看，也許還會降價?！?/p>
買房者在觀望，那賣房者呢？
一位外埠的炒房人士告訴記者，前一段時間他在北京炒房的朋友們都在通過各種渠道加速賣房，加速資金回流以等待更好的時機抄底。不過，也有不少投資者處于“賣出觀望”狀態(tài)，王先生告訴記者，兩年前他在北京房山區(qū)政府附近的一個樓盤買了20多套房屋，目前他想咨詢專業(yè)人士，是否要等到6月份再考慮出手套現(xiàn)。
記者注意到，在與北京亦莊體育中心相距最近的一條街道，從西往東排列著10多家房地產(chǎn)中介公司，包括鏈家、21世紀等大的中介，店面都少有人問津，顯得格外冷清。
21世紀公司的一位銷售經(jīng)理告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“希望買房和需要買房的都大有人在，但是前段時間受到一些政策上的影響，市場有總有降價的說法，很多投資者或者購房的客戶看到滿意的房子，但是都說要等等，都在觀望?！?/p>
有數(shù)據(jù)顯示，截至3月16日，北京3月份期房網(wǎng)上簽約套數(shù)為3137套，與去年同期相比下降了近三成。同時，截止到3月26日，北京新增21個預售住宅項目，其中有8個項目簽約數(shù)為零，繼2月七成新盤零成交之后，北京樓市再次出現(xiàn)了“零成交”的尷尬處境。
原因何在？陳云峰向《中國經(jīng)濟周刊》分析道：“一方面是受到全球經(jīng)濟的影響，美國次貸危機波及其他國家，當然也包括中國的經(jīng)濟，而大規(guī)模的漲價隨時可能引發(fā)新一輪的經(jīng)濟危機，政府在這方面加大了宏觀調控的力度。而治理通貨膨脹必然傷及房地產(chǎn)。隨著而來的是國家對地產(chǎn)行業(yè)一系列的宏觀調控，包括對購買第二套房的限制以及經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房等保障性住房政策的不斷出臺，都在一定程度上改變了人們對于房市的預期，持觀望的態(tài)度。”
北京3月樓市走出“冰凍期”
與觀望者持不同意見的是，一些業(yè)內人士認為北京住房剛性需求依然強烈，未來北京房地產(chǎn)市場走勢依然堅挺，2008年北京房價將保持現(xiàn)有價位有少許波動。
曾經(jīng)推出“薄利多銷、現(xiàn)金為王”理論為鵬潤地產(chǎn)創(chuàng)造銷售奇跡的陳云峰對未來北京房地產(chǎn)市場充滿信心，“中國經(jīng)濟增長的基本面沒有變化，8%的GDP拉動內需高速增長。加之我國的城市化進程，不單是北京，全國范圍內的住房需求也十分旺盛。還有一個更重要的原因，就是土地供應越來越少，而拆遷難度越來越難，拆遷的土地成本提高了，房價不可能跌破成本價?！?/p>
盡管3月份北京期房的銷售數(shù)據(jù)同比未有改善，但現(xiàn)房銷售卻明顯升溫，購房人更多地將目光投向現(xiàn)房。據(jù)記者了解，三月份北京現(xiàn)房網(wǎng)上簽約面積與現(xiàn)房住宅網(wǎng)上簽約面積與去年同期相比分別上漲了35.31%與12.45%；現(xiàn)房網(wǎng)上簽約套數(shù)與現(xiàn)房住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)則分別同比增長了36.05%與15.27%。可見，現(xiàn)房銷售狀態(tài)不錯。
同時，記者還注意到一個奇怪的數(shù)字，那就是與去年同期相比，3月份商品住宅的日均簽約套數(shù)減少1套，而日均簽約面積反而增加了1359平方米。這就說明在商品住宅銷售中，大戶型占有一定的份額。
其原因何在？業(yè)界人士稱，“90平方米、七成令”(編者注：指“中小型戶型新政策”要求90平方米以下住房須占項目總面積七成以上)的政策使得大戶型的預期未來減少，令部分購房者將目光轉向了現(xiàn)房市場的大戶型尾房，因此推動了成交面積的增加。正如潘石屹在上周接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時所說，“在市場經(jīng)濟中，好房子就是買了之后能升值的房子。通過市場把它的價值體現(xiàn)出來，比任何一個個人的感覺和評判更準確，也更有價值?！笨梢?，眼下大戶型房屋的投資效應在市場得到反映。
聯(lián)合證券研究指出，房地產(chǎn)3月最壞的時期或許已經(jīng)過去?！爸园l(fā)生期房與現(xiàn)房銷售冷熱不均的情況，可能主要在于現(xiàn)房更多的反映了自住等剛性需求。雖然北京3月份的期房住宅成交量和去年高位相比還存在比較大的差距，但是如果扣除掉2月份，3月份的成交量也已經(jīng)止住了從去年11月份以來連續(xù)三個月的大幅下滑，基本表明北京市場已初步走出冰凍?！薄吨袊?jīng)濟周刊》供稿 梁燕軍/北京報道
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