過去幾年房價泡沫越大的地區(qū)，現(xiàn)在越有可能面臨大的調(diào)整，在25日召開的新浪樂居創(chuàng)新峰會上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱這樣表達(dá)對房地產(chǎn)市場的看法。
事實(shí)上，從去年下半年開始，房地產(chǎn)市場調(diào)整的跡象已隱約顯現(xiàn)。從國家一系列金融調(diào)控政策的出臺，到開發(fā)商對房價拐點(diǎn)的爭論，再到某些區(qū)域市場出現(xiàn)的降價現(xiàn)象，整個房地產(chǎn)市場的調(diào)整已經(jīng)在不斷推進(jìn)。
部分開發(fā)商深感調(diào)整壓力
4天前，SOHO中國董事長潘石屹在博客中稱，房地產(chǎn)業(yè)在未來100天內(nèi)將會出現(xiàn)大變動，很多房地產(chǎn)公司將會發(fā)生劇變。
“目前國內(nèi)、國際經(jīng)濟(jì)形勢壓力很大，尤其中國在高通脹的壓力下，實(shí)施從緊的貨幣政策，所以我認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整已經(jīng)近在眼前。”潘石屹說。
之所以出現(xiàn)這種情況，原因就在于房地產(chǎn)業(yè)資金緊張情況越來越嚴(yán)重。
從去年9月底至今，央行出臺了一系列政策收緊了對房地產(chǎn)的資金供應(yīng)。今年兩會結(jié)束次日，央行即按計劃提高了存款準(zhǔn)備金率，政策意圖不言自明。
那些已在海外上市的房地產(chǎn)企業(yè)也出現(xiàn)股票大跌的情況。本月20日，恒大集團(tuán)IPO被證監(jiān)會擱置，另外40余家房地產(chǎn)企業(yè)200億美金額度的國外資本市場募集資金的時間表，也隨之變得不可預(yù)測。國際資本市場與中國房地產(chǎn)之間的融資管道基本上被堵死。
顯然，房地產(chǎn)企業(yè)的資金募集，已經(jīng)是國內(nèi)、國外兩頭都受壓。
但在經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容看來，資金緊張還不是開發(fā)商最難受的地方，最大的風(fēng)險是購房需求的陡然下跌。“假如投資與炒作退出市場，那么國內(nèi)的房地產(chǎn)市場一定會發(fā)生根本性變化。這就是當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的大勢。”
易憲容認(rèn)為，隨著個人住房按揭貸款的門檻提高，購買住房的成本增加，房地產(chǎn)市場預(yù)期的改變，不僅房地產(chǎn)市場的投資者、炒作者會紛紛離場，而且消費(fèi)者也會改變住房需求，而這種情況在北京出現(xiàn)。
“北京市的房價早就已經(jīng)進(jìn)入下降通道，只是沒有那么明顯。”易憲容說，房價的深度調(diào)整來得沒有那么快，需要時間。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)尚不支撐下跌論
但是在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上，目前還看不到房價下降的明顯標(biāo)志。
國家發(fā)展和改革委員會與國家統(tǒng)計局3月18日聯(lián)合發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.9%，環(huán)比上漲0.2%。新建住房銷售價格同比漲幅較大的主要城市中，北京的漲幅更是達(dá)到了16.5%。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會昨天披露的《中國房地產(chǎn)市場研究報告》則認(rèn)為，盡管去年在宏觀調(diào)控下一些地區(qū)房價出現(xiàn)小幅下跌趨勢，但這只是房地產(chǎn)市場的一次短期調(diào)整，2008年房地產(chǎn)市場走勢將繼續(xù)平穩(wěn)。
該研究報告稱，從10個主要城市的供求分析來看，大部分城市的供應(yīng)量較以往都有所加大，但仍無法滿足需求。其中，上海、杭州、成都及重慶都存在很大的供應(yīng)缺口，供需矛盾仍比較突出。北京、天津、深圳、廣州等城市，由于政府加大了對住房的供應(yīng)，供求矛盾今年將得到緩解。
盡管對房地產(chǎn)市場面臨的風(fēng)險作出了判斷，樊綱也認(rèn)為中國的房地產(chǎn)仍然是一個大有潛力的、大有發(fā)展前途的市場。
泡沫源于人們相信房價只漲不跌
在房地產(chǎn)市場，始終有一種聲音認(rèn)為，相比其他國家我國的房價并不高，而且我國土地這么有限，未來一定會有更高的房價。
在樊綱看來，這些話都在論證今后我們需要多少房子，但也許那是50年后人們的需求，那時候中國人均GDP可能是3萬美元，現(xiàn)在人均還不到3000美元。“按照現(xiàn)在的收入，這么高的房價，這么大的一個泡沫市場，早晚要垮掉。”
從收入和房價的關(guān)系上看，1999年之前，美國房地產(chǎn)的房價收入比基本上是平穩(wěn)的。但2000年以后房價與收入之比陡然上升，市場形成了泡沫。而在歐洲很多國家，盡管房價可能上升，但收入的增長超過了房價上漲，房價與收入之比反而是在下降。比如德國，10年來收入的增長超過了房價的增長。
“不管有多少個理由，有多少種手段分散泡沫，不管房價上漲被說得如何天花亂墜，到某一天它也會跌下來。”樊綱說。
由于次級債的影響，美國甚至發(fā)生了燒房子事件。據(jù)樊綱稱，目前美國房價總水平已經(jīng)跌了20%，而且還可能繼續(xù)往下走。
在上世紀(jì)90年代，日本房價曾跌過70%，東京地區(qū)跌過60%。房價下跌的過程是清盤、倒閉、破產(chǎn)的過程。上世紀(jì)90年代末亞洲金融危機(jī)，香港的房價也跌了60%，泰國等東南亞國家至今還有爛尾樓。
“當(dāng)國內(nèi)一些地區(qū)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：一部分企業(yè)掙錢太容易，人們排隊(duì)給你塞錢的時候，這個市場一定是有問題的，一定是個不均衡的市場。”樊綱說，一定會出現(xiàn)調(diào)整。
樊綱表示，現(xiàn)實(shí)社會不僅有房地產(chǎn)業(yè)這一個利益集團(tuán)，還有其他利益集團(tuán)，都有各自的訴求，都會對政府施加影響。
“前幾年泡沫鼓得大的，價格翻得多的，就會有比較深的調(diào)整；過去幾年波動不大的地區(qū)，也許就不需要大的調(diào)整。”樊綱說。（李松濤）
|
