日前，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國(guó)指數(shù)研究院、建設(shè)部政策研究中心和國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)的專(zhuān)家，發(fā)布了關(guān)于2007年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的分析報(bào)告，對(duì)去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和呈現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了解讀。
房?jī)r(jià)地價(jià)同時(shí)上漲
去年11月和12月，70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅連續(xù)兩個(gè)月高達(dá)10.5%。專(zhuān)家認(rèn)為，流動(dòng)性過(guò)剩、土地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和開(kāi)發(fā)建設(shè)成本上漲較快、對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期和投資性房地產(chǎn)比例提高及住房有效供應(yīng)不足等原因，導(dǎo)致了全國(guó)商品房?jī)r(jià)格普遍加速上揚(yáng)。
其中，地價(jià)上漲過(guò)快被認(rèn)為是最重要的原因之一。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，去年前三季度，全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格平均上漲12.8%。值得關(guān)注的是，本輪地價(jià)飛漲，并非只局限于東部大城市，部分中西部城市也加入其中。
地價(jià)的過(guò)快上漲，導(dǎo)致土地資源過(guò)快、過(guò)度向資金實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)及上市公司集中。
市場(chǎng)仍然供不應(yīng)求
在人民幣升值、流動(dòng)性過(guò)剩、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期看好的背景下，以住宅為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯加快。2007年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)8.4個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)反彈。
投資大幅度的增長(zhǎng)，卻沒(méi)有緩解市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾。2007年商品住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)近1/4，高于同期竣工面積增幅近20個(gè)百分點(diǎn)。
專(zhuān)家認(rèn)為，三大原因?qū)е律唐纷》渴袌?chǎng)有效供應(yīng)不足。一是部分開(kāi)發(fā)商囤地，去年全國(guó)完成土地開(kāi)發(fā)面積占待開(kāi)發(fā)土地面積的約2/3。二是二手房交易市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)不活躍。據(jù)40個(gè)重點(diǎn)城市2007年全年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，二手住房成交面積與新建商品住房登記銷(xiāo)售面積的比例為40%。三是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)展緩慢。去年新建商品住房套型建筑面積90平方米以下的，基本上是供應(yīng)多少，銷(xiāo)售多少，供不應(yīng)求的矛盾突出。
“夾心層”的住房問(wèn)題凸現(xiàn)
國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》后，低收入家庭在住房問(wèn)題上看到了希望，中等及中等偏低收入家庭的住房問(wèn)題就凸現(xiàn)了出來(lái)。尤其是在房?jī)r(jià)較高、漲幅較快的大中城市，這一矛盾十分突出。
專(zhuān)家認(rèn)為，幫助中等及中等偏低收入的家庭解決住房困難，需要政府建立多渠道的投融資機(jī)制，逐步形成適度、多樣、梯次供應(yīng)和消費(fèi)模式，有計(jì)劃、有步驟地解決他們的住房問(wèn)題。
四季度市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整
去年四季度，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅連續(xù)3個(gè)月下降，部分地區(qū)出現(xiàn)了有價(jià)無(wú)市的情況。11月后，一些城市地價(jià)也大幅回落，甚至出現(xiàn)土地流拍。
市場(chǎng)出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因是多方面的。一是第二套房貸政策出臺(tái)、從緊的貨幣政策和央行的連續(xù)6次加息，抑制了部分超前消費(fèi)和投資性購(gòu)房需求。二是保障性住房建設(shè)力度加大和限價(jià)房計(jì)劃供應(yīng)量的增加，分流了部分購(gòu)房需求。三是由于一些城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，超過(guò)了購(gòu)房者的承受能力。
今年將進(jìn)一步回歸理性
2008年，在快速城鎮(zhèn)化、居民收入持續(xù)增加以及人民幣升值等因素的作用下，需求旺盛仍然是我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本特征，供給總量不足依然是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問(wèn)題。
同時(shí)，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的不確定因素，美國(guó)次貸危機(jī)的警示和我國(guó)政府采取的從緊的貨幣政策，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張。另一方面，提高第二套房貸的首付比例、多次加息，也將導(dǎo)致個(gè)人按揭貸款投放量的減少，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。
盡管今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多的不確定因素，但各級(jí)政府促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的態(tài)度是堅(jiān)定的。專(zhuān)家認(rèn)為，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理”和“防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的目標(biāo)邁出實(shí)質(zhì)性步伐，市場(chǎng)將進(jìn)一步回歸理性。
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