對話潘石屹
低檔房
可能小幅跌價
究竟北京房價何時出現拐點？行內的“大腕兒”最有說服力。記者近日電話采訪了SOHO中國有限公司董事長潘石屹。他說，2008年北京低檔商品房價格可能會出現小幅度下跌，但從北京房地產市場整體來看，2010年可能是拐點。
拐點2008年不會出現
記者：請您預測一下北京今年房市走勢。
潘石屹：北京房價在2008年的表現，就是低檔商品房的價格可能要跌落。而整體房價拐點還不會出現。根據分析，2008年開始，單價在8000元以下房子的價格可能會出現“拐點”。主要原因是經濟適用房、兩限房和廉租房的供應加大，市場上低于8000元/平方米的房子供應更加擁擠。
記者：低檔房價格下跌原因何在？
潘石屹：北京經濟適用房、廉租房政策的出臺，是拉低房價主要因素。比較遠的地方的低檔商品房的價格，因為土地的供應量比較高，政府又有各種各樣的政策限制，所以有可能跌，而在三環之內，四環之內的價值，跌的可能性不大。
記者：房地產行業的漲跌是和整個經濟形勢的關系是怎樣的？
潘石屹：房地產行業不是一個孤立系統，它與一個城市的發展水平、人均收入、投資意向、信貸政策以及人們對未來的預期等多種因素有關。在全球經濟一體化的今天，我們甚至要觀察全世界的經濟形勢是否出現問題。如果整體經濟健康，行業中的問題是可以通過小的調整得到糾正的。宏觀經濟的因素，是我無法了解的，也是對2008年房價影響最不確定的因素。
籠統說出現拐點不確切
記者：除北京外，中國哪些地區哪些房地產品種出現了過熱？
潘石屹：中國這么大，城市的發展水平和人們收入水平千差萬別，各地市場情況各有不同，籠統說出現拐點是不確切的。深圳市場與一般城市不同，要不有人買，要不干脆就沒人買，所以才會出現成交量萎縮70%的現象。它不具有代表性，不能把深圳的特殊現象放大來看全國。從品種上看，中國房地產市場形成10年來，90%的開發商都集中在做住宅開發上，在政府加大廉租房、兩限房、經適房的供應力度后，某些地區的住宅產品確實有出現過熱的危險。但是，在城市化已經成熟的地區，寫字樓和商業還是大大短缺的。
西城海淀大興
房價“泡沫”大
記者在調查中了解到，去年本市城區房屋售租價格上漲較快，而通過房屋售價和租價的比值，可以看到該地區房價是否存在泡沫。記者根據中大恒基、鏈家地產提供的近千處樓盤的售租樣本了解到，去年西城、海淀、大興三區房價“泡沫”最大，其中大興區二手房的售價租金比接近360。根據規定，超過300即表明房產泡沫較大，投資風險較高。
據悉，去年以來，本市二手房售租比值普遍上漲，其中上漲點數最多的是大興、西城和海淀。
北京某樓盤銷售經理張勇告訴記者，大興、西城、海淀三個區售租比大幅上漲，最大推手就是“房價漲幅與租金漲幅”的相對“倒掛”，表明這些地方二手房價值已“透支”。鏈家地產副總經理金育松告訴記者，換個角度說，如該區域的各項配套不能得到及時的跟進，其房產的投資風險會相對較大，投資價值會減弱。因此短期的房產投資者需要慎重考慮這些區域的房屋價格。
根據統計顯示，今年大興、西城和海淀的房價漲幅均超過了30%，大大超過京城整體價格23.1%的漲幅，但上述三個區的房屋租金漲幅卻均低于全市整體的租金漲幅。
記者手記
百姓買得起房最重要
從2007年底開始，起于深圳的“房價下跌、炒房者被套”風呼嘯北吹，一時間人們都在問：北京房價真的在跌嗎？會跌成什么樣子？炒房的該何時“抽油”，而急于買房的又該何時出手？
據了解，目前急于在北京購置房產的多為外地在京工作人員，這部分人的月收入在四五千元以上，收入相對固定，但多數沒有北京戶口，經適房顯然與他們無緣，能選擇的新房只有偏遠地區的小戶型。然而由于利潤等因素，偏遠地區小戶型非開發商主推，因此即便總價下跌40萬，買套房子仍要200萬左右，甚至更多。
不管房價下跌與否，普通老百姓能夠買得起房最重要！炒房客死盯房價拐點，有住房需求的大部分人仍買不起房子，少數能買得起房子的懷里揣著“銀子”觀望。大城市房價高并非北京一地獨有，上海、廣州、深圳的房價不比北京低，但貴到像現在大多數人無法承受的地步，這就需要反思了。萬科董事會主席王石曾在公開場合表示，如果一個城市的中產階級都買不起房子了，那么這個城市的房地產行業遲早要受到懲罰。我個人建議，三四年之后再買房不算晚，租房比買房更劃算。
對于那些仍為買不買房而痛苦的人，還有一個觀點也可供參考：買不買房？何時買？最終還是要由自己決定，因為對于未來的發展、家庭的情況，只有自己才最清楚。
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