潘石屹（資料圖片）
2007年上半年結(jié)束了，北京房地產(chǎn)市場的情況到底如何呢？北京上半年房地產(chǎn)市場的基本情況是：房價(jià)大幅上漲，投資大幅回落。伴隨著這兩種基本情況的同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房興起，甚至還有一些違法用地案件的出現(xiàn)。根據(jù)這些已經(jīng)發(fā)生的事實(shí)，我們可以來反省一下當(dāng)初的一些預(yù)測是不是正確的？在當(dāng)初做這些預(yù)測時(shí)犯了些什么錯誤？
今年初，我一共寫了三篇關(guān)于房地產(chǎn)的文章，分析了北京未來房價(jià)上漲的客觀因素；同時(shí)指出去年北京房價(jià)上漲總趨勢是價(jià)位低房子漲幅小，價(jià)位高房子漲幅大；過去幾年土地供應(yīng)不足是影響房價(jià)最大的因素；以及宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響。房地產(chǎn)在目前已成為最敏感的行業(yè)之一，每次的文章刊出都會引起很大的爭議和批評。以后的幾個月我索性封筆不寫，也不說了，讓事實(shí)說話也許更有說服力。
現(xiàn)在，我們再來看看今年上半年房地產(chǎn)市場的主要數(shù)據(jù)。
第一，土地供應(yīng)的緊張局面并未緩解，在政府竭盡全力增加經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房供地的情況下，總的供地規(guī)模并沒有增加，商品房供地反而更少了。一般供地后十八個月至兩年左右才能形成市場上商品房的預(yù)售條件，今天的供地緊張預(yù)示著未來一、兩年預(yù)售房的供應(yīng)量將減少。
土地供應(yīng)不足就造成以下結(jié)果：一、投資回落；二、房價(jià)上漲；三、小產(chǎn)權(quán)的興起；四、違法占地案件增多。第三和第四點(diǎn)實(shí)際上就是土地市場和房產(chǎn)市場的黑市。在“雙軌”時(shí)，正常的市場沒有發(fā)育成熟，無論政府的打擊力度多大，都可能會有黑市的存在。當(dāng)年的鋼材市場，今天的貨幣市場和土地市場都是同樣的道理。消滅黑市最好的辦法就是取消“雙軌”制。
第二，過去幾年宏觀調(diào)控政策對需求影響并不大。從房屋的成交量，上交所中國房地產(chǎn)股票的指數(shù)，香港聯(lián)交所中國內(nèi)地房地產(chǎn)股票的指數(shù)來看，“國八條”、“國六條”出臺前一個月，對以上的指標(biāo)都有影響，但出臺后這些指標(biāo)不降反升，一個月后就基本恢復(fù)到正常，但對土地和房屋供應(yīng)的影響卻非常大。例如，“管住土地和資金兩個閥門”在很大程度上影響了市場上房屋的供應(yīng)量；“90/70”政策也使一大批項(xiàng)目的供應(yīng)向后推延了半年甚至一年時(shí)間；而容積率小于1.0的項(xiàng)目即別墅項(xiàng)目則遭遇停批等。這些政策影響了市場上房屋的供應(yīng)量。
距奧運(yùn)會僅有一年多的時(shí)間，要讓北京房地產(chǎn)市場健康地發(fā)展，首先要對這個市場分門別類進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，比如不同的品種、不同的價(jià)位、不同地理位置的市場情況等做詳細(xì)分析，這樣才好對癥下藥。另外，建立和培養(yǎng)市場機(jī)制，才能有效化解風(fēng)險(xiǎn)。但在培養(yǎng)和建立市場機(jī)制的過程中，最重要的是要減少流通環(huán)節(jié)，即二手房環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，現(xiàn)在這些稅費(fèi)已高達(dá)成交額的10.6%。限制外國人購房，并不能解決中低收入人群的購房困難，因?yàn)樗麄兊男枨髲钠焚|(zhì)、地理位置、價(jià)位上來看都是完全不同的房子，單純地強(qiáng)調(diào)限制外國人購房反而會影響北京作為一個國際化大都市的發(fā)展，同時(shí)還可能成為造成投資回落的被動局面的原因之一。（潘石屹 柯鵬整理）
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