在會議室開會時，常常會遇到一種情況，就是喇叭里突然發出刺耳的尖叫。這種現象的原理在物理學上叫“自激”，是把喇叭的聲音傳到麥克風里，再經過擴音器中三極管數百倍的放大，在喇叭中傳出更大的聲音，然后這些聲音又被送進了麥克風，又經過數百倍的放大，又在喇叭中播出來……這樣一直重復下去，形成正反饋，最后就形成了尖叫。解決這種刺耳尖叫的辦法，就是把麥克風移開喇叭，或者干脆把電源開關關上，然后再打開，打開時注意不要把麥克風對著喇叭。
今天，房地產市場也出現了這種“自激”式的尖叫：房價高的信號傳到房地產發展商的頭腦中，房地產發展商就做出用更高價格拿地的行為，每次“招拍掛”后，土地的高價格又通過媒體和市場傳遞到房產市場上，刺激了房價更快速地上漲，而更快速上漲的房價在下一次土地“招拍掛”時，又傳到房地產發展商的頭腦中，最后他們按照今天房價上漲速度推算未來兩、三年時間的房價，用更冒進、更高的價格去拿地……結果就出現了今天的“招拍掛”中建筑面積土地的價格已經遠遠超過了周邊房子的售價。這種尖叫對市場來說是一種災難，它將把市場遠遠地推向不和諧的境地。
為什么會出現房地產市場中這種“自激”時的尖叫？我想有以下兩個原因：
第一，房價受制約的基礎是租金回報率，出租市場是不會出現水分和泡沫的，因為誰會自己租了房子閑置在那里呢？但是，一些追求短期行為，追求土地儲備的國有企業和上市公司為了完成他們的考核指標，從而脫離了市場中租金回報率的約束，這時的地價就像脫韁的野馬一樣不受控制。
中國進行宏觀調控時常常會使用市場的手段，效果總是不太理想，所以不得不采用其他手段。而大家都知道，采用其他手段對經濟的健康發展是有傷害的。但是因為調控的對象本身就不是市場化的主體和公司，所以他們對用市場手段發出的信號并不敏感。有心的人只要看一看最近在“招拍掛”中出價奇高的公司基本上都是這批國營企業和上市公司就知道了，他們往往會在土地儲備指標的壓力下，短期內做出很瘋狂的舉動。
第二，市場上的一些信號，例如，“土地供應量的減少”；“實施全世界最嚴格的土地政策”；“拆遷越來越困難”；“要嚴格地保護耕地”；“一些限制建筑面積和房屋售價政策的出臺，使得那部分不受這兩種限制的土地供應量更為奇缺”等等。這些信號匯總起來更加刺激了這些房地產發展商高價拿地的狂熱和不理智。
那么，解決房地產市場中尖叫的辦法又是什么呢？
對麥克風和喇叭來說，最簡單的辦法是關掉電源和開關。但在市場中這是不可能實現的。前幾年股票市場中有一種“推倒重來”的說法，被大家和后人批評為最幼稚的言論，因為市場怎么會“推倒重來”呢？怎么可能會像關掉電源、開關一樣的簡單呢？而房地產市場相對股票市場來說更為復雜，它與整個的經濟、社會有著千絲萬縷的聯系，所以簡單的推倒重來、關掉開關的做法是根本不可行的。移開麥克風，隔斷喇叭的聲音傳向麥克風在一個會議室里倒是可以實現，但是在一個開放的、透明的、媒體高度發達的社會中是不可能實現的。有人也想過，用瞞報成交價格的辦法阻止這種尖叫現象的發生，但很快在高度發達的媒體社會中變成了很蹩腳和可笑的做法。
所以，避免這種“自激”式尖叫的辦法，就需要限制那些花國家錢，花銀行錢的房地產發展商的行為。在土地的供應上要和中國目前城市化進程所需要的土地相匹配。在保護耕地，土地供應量有限的情況下，是不是可以考慮適當增加土地的使用強度——容積率，這樣在同樣多的土地上可以建出更多的房子，房子的成本也會因為容積率的提高而大幅度下降，同時也會增加房屋的供應量。不要讓大多數房地產發展商因為土地供應的短缺而斷頓，以至于做出饑不擇食的行為。
社會上還有許多的爛尾樓，還有一些有糾紛的土地未能形成房屋的供應，政府通過法律的手段，理性地去處理好這些土地，也會形成土地的供應量。這些有糾紛的土地也許是幾方都有錯誤，也許是幾方都沒有錯誤，只是時間拖長了，政策和環境發生了變化，可以通過談判、磋商等各種形式解決，實在無法解決的情況下，還通過法律訴訟的辦法來解決。但用階級斗爭的手段一定要拼個你死我活是不會有好結果的，這些土地最終也不會形成市場的供應量。
當然最重要的，避免市場上出現尖叫的不是技術問題，不是技巧，而是房地產行業，甚至與房地產行業有關的行業有沒有自省的意識，如果沒有自省的意識，跟著尖叫聲走，此起彼伏，你的聲音大，我的聲音要比你更大，這樣最終只能走向崩潰。
我們還要看到，市場中的尖叫聲已經響起，這種尖叫聲不可能馬上停下，馬上恢復到和諧，一定需要一段時間去反省，去調節。但如果長時間得不到解決，就會形成房地產的泡沫、危機。如果行業本身沒有自行去解決的能力，市場最后解決的手段就是泡沫的破裂和危機的到來，我想，這種結果是誰也不愿意看到的，因為這對大家來說都會有很大的傷害。(文/潘石屹 原載于潘石屹的博客)
|
