房地產(chǎn)市場調(diào)控的下一個重點是整治囤地的“地主”。
10月28日，國土資源部相關負責人在對近期土地調(diào)控政策進行解讀時強調(diào)：各地土地管理部門要加大閑置土地清理力度，重點對囤地開發(fā)商進行查處，為此國土部門已經(jīng)制定了詳細的方法。
四條辦法限定開發(fā)商囤地
“如果開發(fā)商囤積土地不及時開發(fā)，會進一步加劇土地市場供應緊張。”國土部有關負責人指出，國土部門擬定了幾條應對開發(fā)商囤地的辦法。
一是要求實行“凈地”出讓。對于擬出讓的土地，要在理順土地產(chǎn)權和經(jīng)濟關系的前提下，進行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進行基礎設施建設，形成基礎設施較為完備的熟地，按“凈地”分宗出讓；
二是合理控制單宗土地出讓規(guī)模。對于出讓地塊規(guī)模，考慮到大宗地出讓不僅不利于市場競爭，也不利于市場調(diào)控，因此強調(diào)控制單宗土地供應規(guī)模，以增加土地供應的宗數(shù)，吸引更多的中小開發(fā)商參與競爭，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實力“圈占”大面積土地，形成“壟斷”。
三是規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設時間。為了縮短土地開發(fā)周期，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設周期一般為2-3年的實際，還規(guī)定每宗地的開發(fā)建設時間原則上不得超過三年，確保供應出去的土地能夠及時開發(fā)建設，形成住房的有效供應。這一規(guī)定，也為各地確定具體的單宗土地的供應規(guī)模提供了依據(jù)。
四是加大閑置土地的處置力度。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費，并要責令有關企業(yè)限期動工、竣工。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。滿兩年未動工開發(fā)的，要堅決無償收回。對雖按合同約定日期動工開發(fā)，但開發(fā)建設面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設滿一年的，要嚴格按閑置土地依法進行處理。
中國人民大學管理學院教授嚴金明指出，上述國土部門提出的防范開發(fā)商囤地的具體辦法中，尤其值得注意“開發(fā)周期原則上不超過三年“這條辦法。雖然規(guī)定開發(fā)周期早有說法，但在各地土地政策中沒有得到切實的落實。
嚴金明認為，這項措施將從以下三方面影響未來土地市場供應：一是在土地出讓規(guī)模上，土地管理部門會根據(jù)競標房地產(chǎn)企業(yè)的實際開發(fā)能力，將出讓土地規(guī)模控制在其三年開發(fā)能力范圍內(nèi)；二是在開發(fā)項目嚴格控制三年開發(fā)周期，如果開發(fā)商三年未完成項目開發(fā)將受一定懲罰；三是在土地出讓文件中將說明三年必須開發(fā)完畢的條件，開發(fā)商在受讓土地時也必須接受和做出相應承諾。
今年9月，國務院發(fā)展研究中心一份《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》揭示了當前土地高度集中在大型房地產(chǎn)上市企業(yè)的現(xiàn)狀。其中以廣東碧桂園(2007.HK)為例，其今年前三季度新增土地儲備3700萬平方米，增長200%以上，以年開發(fā)量200萬平方米計算，其目前高達4500萬平方米的土地儲備足夠其開發(fā)27年。報告指出，囤地10平方公里以上的房地產(chǎn)上市公司不下10家。嚴金明認為，如果三年開發(fā)周期的政策得到嚴格落實，則目前前50強房地產(chǎn)上市公司都需要對其發(fā)展戰(zhàn)略做出相應調(diào)整。
國土部有關負責人同時指出，整治開發(fā)商囤地的行動還將配合國土部9月28日發(fā)布的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(以下簡稱“39號令”)執(zhí)行。
在“29號令”中，國土部門提高了房地產(chǎn)企業(yè)購地成本，改變了過去開發(fā)商只要繳一部分土地出讓金就可以取得土地使用權證，進而利用土地使用權向銀行抵押貸款的做法。“39號令”中要求開發(fā)商必須一次付清地款才能取得土地權證。
嚴金明指出，未來2-3年內(nèi)整治開發(fā)商囤地都是國土部門的工作重點，國土部于日前啟動的第二次全國土地普查的一個重點普查內(nèi)容就是，要查明土地集中在哪些開發(fā)商手中，哪些開發(fā)商才是整頓的重點。
政策非僅為“斗地主”
整治開發(fā)商囤地并非僅為“斗地主”。
嚴金明分析認為，全國房價快速上漲給房地產(chǎn)調(diào)控部門造成了很大壓力，去年下半年，有關調(diào)控部門達成共識：以積極的土地供應政策來增加房屋供應量，進而以增加供應來穩(wěn)定房價。
然而，自增加土地供應政策啟動以來，房價仍在快速上漲，同時增加供應的土地被手中有大量資金的房地產(chǎn)上市公司囤積。
“必須使增加的土地供應量直接形成房屋供應量。”嚴金明指出，有關部門想利用市場手段來解決房屋供需不平衡的問題，但政策在傳導時被開發(fā)商囤地行為所堵塞。
而土地供應上還必須考慮“守住18億畝耕地”這條紅線。土地管理部門顯然無法再過多增加土地供應量，以解決房價問題。
“市場失靈的時候就必須用行政手段。”嚴金明表示，清查開發(fā)商囤地行為有助于解決當前房地產(chǎn)市場中的一些結構失衡問題。
不過，嚴金明也認為，嚴格執(zhí)行“開發(fā)周期不超過3年”的政策，還有很多操作性難題。
某受訪開發(fā)商老總告訴記者，開發(fā)商從拿地到辦完土地手續(xù)、進場清理就需要半年多的時間，有的項目還會遇上一些非開發(fā)商因素造成的問題，三年開發(fā)周期限制有些“一刀切”。
對于政府部門來說，最重要的是要將供應的土地盡快轉(zhuǎn)化為市場上房屋的供應量，而大開發(fā)商無論開發(fā)能力還是資金實力都遠比中小開發(fā)商強。因此國土部門在切割土地，引進小開發(fā)商參與開發(fā)的政策又遭致質(zhì)疑。
嚴金明認為，當前，國土部應該盡快對全國土地利用情況進行摸底，搞清楚哪些地區(qū)是土地囤地集中地區(qū)，哪些開發(fā)商應該上囤地的“黑名單”，以便有針對性地提出整治囤地的具體處罰措施。
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