金三林
金三林：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心信息中心副研究員，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。研究方向?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)等。
房?jī)r(jià)收入比是考察居民購(gòu)房能力的一個(gè)通行指標(biāo)。2006年，我國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比只有6.7，并不是很高，而且與國(guó)際平均水平接近。但我國(guó)房?jī)r(jià)收入比的社會(huì)差距很大，這是由居民收入差距擴(kuò)大引起的。這要求我國(guó)政府應(yīng)針對(duì)不同收入群體實(shí)施不同的住房政策，保障居民的基本居住權(quán)利。
房?jī)r(jià)收入比是指居民購(gòu)房總價(jià)與家庭年全部收入的比值。由于房?jī)r(jià)收入比是家庭購(gòu)房支出與收入的相對(duì)比，能消除不同地區(qū)房?jī)r(jià)、不同收入水平對(duì)居民購(gòu)房成本的影響，相對(duì)真實(shí)地反映居民購(gòu)房能力，而且計(jì)算也比較簡(jiǎn)便，因而成為考察居民購(gòu)房能力的一個(gè)國(guó)際通行指標(biāo)。
在國(guó)外，有新建住宅（新房交易)的房?jī)r(jià)收入比，也有舊有住宅的（二手房交易的房?jī)r(jià)收入比），所選取的房?jī)r(jià)都是中位數(shù)價(jià)格或平均數(shù)價(jià)格，家庭收入也都是中位數(shù)收入或平均收入，國(guó)內(nèi)一般都用平均數(shù)。但在總體內(nèi)部差異性較大的情況下，用中位數(shù)或平均數(shù)來(lái)反映總體水平都具有一定的局限性。因此，對(duì)于我國(guó)這樣收入差距較大的國(guó)家，宜計(jì)算不同收入群體的房?jī)r(jià)收入比，更真實(shí)地反映居民購(gòu)房能力的實(shí)際差距。
我國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比變動(dòng)三大特點(diǎn)
第一，我國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比并不高。一個(gè)國(guó)家的平均房?jī)r(jià)收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價(jià)格之比來(lái)計(jì)算，即：房?jī)r(jià)收入比＝每戶住房總價(jià)÷每戶家庭年總收入。其中，每戶住房總價(jià)和每戶家庭年總收入的計(jì)算公式分別如下：（1）每戶住房總價(jià)＝人均住房面積×每戶家庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷售價(jià)格和（2）每戶家庭年總收入＝每戶家庭平均人口數(shù)×家庭人均全部年收入。
由于我國(guó)住房商品化是從上世紀(jì)90年代開始起步，因此我國(guó)房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該從上世紀(jì)90年代初開始計(jì)算。根據(jù)歷年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》公布的相關(guān)數(shù)據(jù)，我們可以計(jì)算出我國(guó)1991－2006年的平均房?jī)r(jià)收入比（見表1）。
從表1可以看出，以平均水平計(jì)算的我國(guó)房?jī)r(jià)收入比并不是很高，2006年只有6.7，1991－2006年的數(shù)值在5.35到7.26之間，波動(dòng)幅度為35.7％，也不是很大。
第二，我國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比變動(dòng)四個(gè)階段特征。從1991年到2005年期間，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比的變動(dòng)可分為四個(gè)階段。
第一階段是1991－1993年，房?jī)r(jià)收入較快增長(zhǎng)并處于較高水平，從1991年的6.27上升到1992年的7.26，這也是上世紀(jì)90年代以來(lái)的歷史最高值。1993年有所下降，但數(shù)值仍然較高。
第二階段是1994－1998年，為平穩(wěn)上升階段。房?jī)r(jià)收入比從1994年的5.35緩慢上升到1998年的6.35，年均上升0.25。
第三階段是1999－2003年，為平穩(wěn)下降階段。房?jī)r(jià)收入比從1998年的6.35緩慢下降到2003年的5.75，年均下降0.12。
第四階段是2004年到2006年，為較快上升階段。2006年的房?jī)r(jià)收入比為6.7，比2003年增加0.95，年均增加0.5，增速明顯加快。
第三，家庭收入增速與房?jī)r(jià)增速是影響我國(guó)房?jī)r(jià)收入比變動(dòng)主要因素。由于房?jī)r(jià)收入比是每戶住房總價(jià)與每戶家庭年總收入的商，它的變動(dòng)主要取決于每戶住房總價(jià)增長(zhǎng)情況和家庭年總收入的增長(zhǎng)情況，即居民收入增速與房?jī)r(jià)增速的相對(duì)比率。
從圖可以看出：在房?jī)r(jià)收入比平穩(wěn)上升階段，住房總價(jià)增速基本高于家庭收入增速；在房?jī)r(jià)收入比平穩(wěn)下降階段，則是家庭收入增速總體高于住房總價(jià)增速。2004-2005年，每戶住房總價(jià)增速快速上升，而每戶家庭總收入的增速相對(duì)平穩(wěn)，二者的增速差迅速擴(kuò)大，結(jié)果導(dǎo)致了房?jī)r(jià)收入比的快速上升。在2006年，居民收入增長(zhǎng)較快，而房?jī)r(jià)的名義增長(zhǎng)速度有一定下降，使得2006年的平均房?jī)r(jià)收入比有所下降。
但需要指出的是，我國(guó)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)制度還存在一些問題：隨著城市范圍的擴(kuò)張，不斷有郊區(qū)房屋進(jìn)入城市房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)體系，導(dǎo)致城市總體房?jī)r(jià)指數(shù)降低。如果還按基年老地域統(tǒng)計(jì)的話，房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)比公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)高出很多，房?jī)r(jià)收入比也將會(huì)大于本文的計(jì)算值，2006年的真實(shí)房?jī)r(jià)收入比也會(huì)高于2005年。
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