今年上半年房?jī)r(jià)漲幅一直位居全國(guó)各大城市之首的深圳，進(jìn)入10月份以來(lái)開(kāi)始“謝頂”。
十一黃金周，亦是房地產(chǎn)交易的黃金周，但是，在今年的黃金周，根據(jù)深圳國(guó)土房產(chǎn)局網(wǎng)站公示的數(shù)據(jù)，深圳全市一手房成交僅42套。
價(jià)格開(kāi)始下降，成交巨量萎縮，深圳樓市“謝頂”之態(tài)初顯。而今年上半年以來(lái)，深圳樓市一直價(jià)量齊升，至今年6月深圳一、二手房房?jī)r(jià)已較去年12月上漲約50%。是時(shí)，推動(dòng)深圳房?jī)r(jià)上漲的因素如此紛繁：深圳土地供應(yīng)緊張、銀行爭(zhēng)相競(jìng)爭(zhēng)房貸市場(chǎng)、保障性用房政策、供應(yīng)量不明確、自住需求的釋放，以及投資需求、炒房投機(jī)都在市場(chǎng)中自我加強(qiáng)等等。僅僅3個(gè)月過(guò)后，這些因素開(kāi)始出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。深圳樓市“謝頂”之態(tài)究竟何如？深圳房?jī)r(jià)是否進(jìn)入下降拐點(diǎn)？反轉(zhuǎn)的因素又是如何作用于樓市？
漲價(jià)止步 成交萎縮
自今年7月以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)開(kāi)始于2005年下半年逐月上漲的趨勢(shì)有所停滯，成交量下降已是不爭(zhēng)之實(shí)。
在房?jī)r(jià)居高不下、政策頻出的影響下，深圳上半年樓市價(jià)量齊升之勢(shì)在7月份有所停滯，無(wú)論是一手房、二手房市場(chǎng)都出現(xiàn)了濃重的觀望情緒，價(jià)漲滯漲，成交價(jià)格上漲速度放緩,交易量萎縮。成交量大幅回落。
在一手新房方面，根據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心的統(tǒng)計(jì)，成交量在8月份開(kāi)始大面積萎縮。8月份一手新房?jī)H成交2220套，是近三年成交最低迷的月份。隨著投資客的離場(chǎng)，自住客戶對(duì)高企的房?jī)r(jià)表現(xiàn)出承接乏力。
9月27日晚，國(guó)慶節(jié)前期，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，對(duì)房地產(chǎn)信貸政策做了重要調(diào)整，給本已低迷的樓市雪上添霜，國(guó)慶期間的交易量進(jìn)一步萎縮，日均成交量?jī)H有12套，國(guó)慶期間推售的8個(gè)新盤，除個(gè)別項(xiàng)目的成交率能達(dá)到五成外，絕大部分新盤的銷售率都在三成以下，最差的僅有一成左右。有的多期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格同上期相比差別不大，但上期能獲得熱銷，本期就遭遇冷落。
“謝頂”原因
對(duì)于深圳樓市自7月以來(lái)，開(kāi)始成交量萎縮，價(jià)格上漲放緩，政策調(diào)控，尤其是信貸收緊、房地產(chǎn)信貸政策的改變是最主要的原因。
事實(shí)上，據(jù)上所述，深圳一手房市場(chǎng)在8月份、二手房在7月份(二手房市場(chǎng)有相當(dāng)多的投資性購(gòu)房，對(duì)房貸更為敏感)的交易開(kāi)始大幅萎縮，首要原因是商品房按揭信貸政策的變化。自8月初開(kāi)始各商業(yè)銀行開(kāi)始提高商品房按揭貸款門檻，以建行、中行為代表的各大銀行深圳分行甚至停止了二手房貸款，房地產(chǎn)按揭信貸的收緊直接導(dǎo)致了交易量的減少。而且，是時(shí)關(guān)于央行要全面提高第二套房的首付比例、利率的傳聞已在市場(chǎng)流傳，這一傳聞加重了市場(chǎng)的觀望情緒，而直9月27日傳聞成真，直接導(dǎo)致了國(guó)慶期間深圳商品房交易的巨量萎縮。
世聯(lián)地產(chǎn)代理部總經(jīng)理甘偉表示，政府終于認(rèn)識(shí)到調(diào)控房地產(chǎn)最有效的手段是銀行信貸，并開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行，從而給深圳以至全國(guó)高熱樓市有效的“制冷”。
而銀行對(duì)商品房按揭信貸的收緊一是減少了總的商品房按揭貸款金額，二是削弱了商品房的購(gòu)買力。中原地產(chǎn)深港研究中心表示，銀行對(duì)于個(gè)人房貸的態(tài)度明顯轉(zhuǎn)變，曾經(jīng)被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)人房貸現(xiàn)在成為各銀行避而遠(yuǎn)之的“危險(xiǎn)炸彈”，貸款成數(shù)由過(guò)去的8成降至6成，貸款門檻大幅提高，指定用途、現(xiàn)樓擔(dān)保、真實(shí)收入證明、貸款額度管理、貸款年限縮短等手段多管齊下，可貸款總額由過(guò)去最高可達(dá)成交市值100%降至目前僅評(píng)估價(jià)7成，可貸款總額大幅下降超過(guò)4成以上。
除此之外，深圳樓市交易萎縮還有其地方因素，深圳一系列的調(diào)控樓市的政策出臺(tái)亦直接抑制了交易。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究，主要存在三個(gè)方面：
一是深圳于今年8月1日啟用了新版商品房交易合同，新版合同相比以往有更嚴(yán)格的交易要求，比如，簽合同時(shí)三方應(yīng)在場(chǎng)；明確買賣雙方應(yīng)繳稅費(fèi)；延期交款或交房須付違約金；戶口不遷出算違約等，新合同使得商品房交易周期拉長(zhǎng)，并堵住了諸多投資客以往經(jīng)常鉆的空子。
二是深圳于今年7月10日公布了地方性的“限外令”，是對(duì)中央“限外令”細(xì)化。除了重申境外個(gè)人、港澳臺(tái)居民和華僑只能購(gòu)買一套用于自住的商品房外，深圳設(shè)計(jì)了“深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng) (銀行專用版)”結(jié)合，將有效阻止“一戶多放”的出現(xiàn) ，另外還規(guī)定，境外及個(gè)人、港澳臺(tái)居民和華僑將不能通過(guò)任何形式購(gòu)買寫字樓、商鋪進(jìn)行投資，只能自用，且須用于經(jīng)營(yíng)。機(jī)構(gòu)和個(gè)人在深圳投資購(gòu)買非自用房地產(chǎn)，須申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)。中原地產(chǎn)研究認(rèn)為，今年1-7月二手樓市中境外客戶購(gòu)房量約占總量的6.5%，其中香港人約占八成，而且境外人購(gòu)房中，有約7成是為了投資，而限外令直接限制的就是投資性購(gòu)房，此舉對(duì)深圳尤其是鄰近香港的口岸物業(yè)影響較大。
三是稅收政策可能生變。7月17日，深圳市地稅局首度披露擬在今年9月底前一攬子出臺(tái)土地增值稅匯算清繳辦法、二手房?jī)r(jià)格評(píng)估辦法、二手房土地增值稅征收辦法，通過(guò)稅收手段調(diào)控房?jī)r(jià)的目的 。
由于二手房市場(chǎng)“陰陽(yáng)合同”盛行，賣房者為了逃稅，會(huì)寫低賣出價(jià)，而如果按政府確定的評(píng)估價(jià)計(jì)算增值稅，那么交易的增值稅將大大增加。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究，初步估算此次擬推出的評(píng)估價(jià)將介于目前市場(chǎng)成交價(jià)的六成至八成之間，而大部分房?jī)r(jià)過(guò)去兩年中升值普遍超過(guò)100%至200%，即便以較為保守的評(píng)估價(jià)和升值幅度估算，以評(píng)估價(jià)征稅的政策將使交易成本提高超過(guò)一倍。
未來(lái)走勢(shì)
深圳房?jī)r(jià)增幅放緩，成交量大幅下滑已成事實(shí)。而對(duì)于深圳房?jī)r(jià)是否進(jìn)入下降的拐點(diǎn)，多家機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)研究人士對(duì)此還存有分歧。
深圳綜合研究院研究員周旭認(rèn)為，現(xiàn)在判斷房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道可能為時(shí)過(guò)早，多種行政手段、政策抑制了房地產(chǎn)投機(jī)，而深圳的自住需求，包括首次置業(yè)，二次換房的需求還是剛性的，未來(lái)房?jī)r(jià)是否下跌，還有待觀察，具體房?jī)r(jià)表現(xiàn)取決于開(kāi)發(fā)商定價(jià)水平、樓盤素質(zhì)等因素。
世聯(lián)地產(chǎn)代理部總經(jīng)理甘偉則認(rèn)為，未來(lái)深圳房?jī)r(jià)普遍下跌可能性不大，但是房?jī)r(jià)上漲幅度會(huì)放緩，而房?jī)r(jià)的具體表現(xiàn)則會(huì)出現(xiàn)分化，素質(zhì)高的產(chǎn)品的價(jià)格可能仍然堅(jiān)挺，而質(zhì)素較低的產(chǎn)品價(jià)格則會(huì)出現(xiàn)下滑，蓋了房子就好賣，就能大賺的局面將會(huì)結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)將回歸本源，品牌、產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇。
而英聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家在今年4月就預(yù)計(jì)下半年深圳房?jī)r(jià)將出現(xiàn)拐點(diǎn)。郭建波表示，目前房?jī)r(jià)滯漲，交易量萎縮表明深圳房?jī)r(jià)已見(jiàn)頂。郭建波認(rèn)為深圳全市均價(jià)在1萬(wàn)元/平方是較合理的區(qū)間，以目前深圳房?jī)r(jià)，至少有20%以上的回落空間，但是房?jī)r(jià)下降，肯定需要軟著陸，可能需要2-3年的時(shí)間來(lái)回歸。
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