剛剛公布的今年上半年固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，進(jìn)一步證實(shí)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高漲現(xiàn)狀。上半年的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資54168億元，同比增長(zhǎng)25.9%，增速比上年同期回落3.9個(gè)百分點(diǎn)，比一季度加快2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，上半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資9887億元，同比增長(zhǎng)28.5%，比上年同期加快4.3個(gè)百分點(diǎn)，比一季度加快1.6個(gè)百分點(diǎn)。投資反彈的形勢(shì)十分明顯。在資金流動(dòng)性過剩、房屋銷售價(jià)格上漲的情況下，樓市趨熱的原因是怎樣的？未來將走向何方？上證第一演播室請(qǐng)來專業(yè)人士，為大家作出解答。
房?jī)r(jià)虛火上升明顯
主持人：回顧今年上半年的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)升勢(shì)較快、購(gòu)房熱情高漲，個(gè)別地區(qū)還出現(xiàn)了“租售比”倒掛的情形。能否請(qǐng)專家分析一下這些現(xiàn)象背后的原因？
林波：房?jī)r(jià)上漲主要由市場(chǎng)供求關(guān)系決定以及市場(chǎng)參與各方心理預(yù)期推動(dòng)。從市場(chǎng)需求來分析，首先，2005、2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的連續(xù)進(jìn)行，導(dǎo)致大量購(gòu)房需求推遲，從而積累了較大的購(gòu)房動(dòng)能。其次，在房?jī)r(jià)沒有明顯下降的情況下，尤其是北京、深圳等地房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲的示范作用下，購(gòu)房需求在今年上半年開始釋放出來，進(jìn)而推動(dòng)了房?jī)r(jià)的明顯上漲。而“買漲不買跌”的心理進(jìn)一步促進(jìn)了更多購(gòu)房需求的釋放，從而直接促成了今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一輪“牛市”。
在市場(chǎng)供應(yīng)量方面，前兩年的宏觀調(diào)控政策，對(duì)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資造成了較為明顯的緊縮作用，特別是“90/70”政策使得土地出讓和投資出現(xiàn)“空白期”，大部分項(xiàng)目規(guī)劃受到由于限制而必須重新修改，從而導(dǎo)致了諸多項(xiàng)目的推案進(jìn)程后移，造成市場(chǎng)供應(yīng)量減少。由“供過于求”變?yōu)椤肮┎粦?yīng)求”，加上開發(fā)商、購(gòu)房者產(chǎn)生未來房?jī)r(jià)將繼續(xù)大幅上漲的心理預(yù)期，因此“惜售”和搶購(gòu)行為再度出現(xiàn)，引發(fā)購(gòu)房熱情高漲。
另外，部分觀望的消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)可能性增大，物業(yè)稅的出臺(tái)預(yù)期以及股市的連動(dòng)效應(yīng)，都對(duì)今年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫起到了推波助瀾的作用。
住房保障尚難落實(shí)
主持人：在宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步深入過程中，住房保障制度被作為調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重要措施，保障制度的實(shí)施和完善將對(duì)市場(chǎng)造成什么影響？具體實(shí)行過程中還有哪些問題存在？
林波：我國(guó)的住房保障制度由來已久，房改之前實(shí)行的就是福利分房，只不過在房改制度實(shí)施以后，住房保障方面實(shí)施力度較小。近幾年來隨著房?jī)r(jià)的上漲，住房保障制度重新引起政府的重視，目前主要有兩種解決辦法，貨幣保障和實(shí)物保障兩種。貨幣保障是以租金補(bǔ)助形式發(fā)放給低收入家庭，實(shí)物保障則包括有廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房?jī)煞N形式。
由于住房保障采用的是非市場(chǎng)化操作模式，因此對(duì)購(gòu)買對(duì)象或承租對(duì)象設(shè)立門檻很高。需要明確的一點(diǎn)是，住房保障制度目前只能惠及低收入群體，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的絕大部分購(gòu)房者是無法享受這一政策的。還有，就低收入群體而言，目前的經(jīng)濟(jì)適用房或中低價(jià)房仍然存在買不起或者上班路途遙遠(yuǎn)等問題，因此廉租房可能會(huì)成為較好選擇，但這要求政府拿出大量資金和人力來進(jìn)行投資和管理，可能是阻礙地方政府執(zhí)行的重要因素。
從市場(chǎng)影響力來分析，除非我們政府能夠提供足夠多的保障性住宅并降低門檻，從而可能減少住宅市場(chǎng)上的需求量。但就目前來看，由于政府資金有限，短期內(nèi)這種情況不會(huì)發(fā)生，因此，基本不會(huì)對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)造成明顯影響。
供求仍為影響主因
主持人：經(jīng)歷了上半年的樓市回暖，今年下半年的樓市走向?qū)?huì)如何？在上半年地產(chǎn)牛市的形勢(shì)下，下半年宏觀調(diào)控措施是否有可能再次出臺(tái)？
林波：購(gòu)房需求在上半年集中爆發(fā)之后，下半年市場(chǎng)需求會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)期，但市場(chǎng)供應(yīng)難有較為明顯的增長(zhǎng)，因此，市場(chǎng)“供不應(yīng)求”的局面不會(huì)發(fā)生質(zhì)變。預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)仍將以上漲為主，但漲幅會(huì)明顯回落。不會(huì)出現(xiàn)上半年這種“狂飆”走勢(shì)。
今年上半年的宏觀調(diào)控基本進(jìn)入靜默期，下半年我們預(yù)計(jì)會(huì)有新的動(dòng)作，主要關(guān)注點(diǎn)應(yīng)該在于前期政策的執(zhí)行，比如土地增值稅、市場(chǎng)秩序整頓等方面。新政策中，物業(yè)稅可能會(huì)在部分城市先期試點(diǎn)。此外，住房保障對(duì)我國(guó)來說是一個(gè)長(zhǎng)期的任務(wù)，由于資金和操作水平等方面的限制，短期內(nèi)很難有明顯的改善。
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