土地增值稅下月落地執行，專家認為按照國家稅務總局16日晚頒布的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，再過兩周，針對全國房地產企業的土地增值稅的清算工作將全面展開。這意味著，拖延14年而未貫徹到位的土地增值稅征繳將嚴格執行。同時，伴隨著《通知》的出臺，2007年房地產行業調控也拉開了序幕。
《通知》規定，房地產開發項目全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權等三種情況下，房產項目應該進行土地增值稅清算。
對于已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用對于取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記，但未辦理土地增值稅清算手續的情況,稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
所謂土地增值稅，是對納稅人轉讓房地產取得的凈增值額征收的稅種，根據增值幅度不同，房地產增值稅的稅率在30%至60%之間。早在1993年,國務院已規定了這一稅種。不過，由于實施細則的長期缺失，各個地區對于土地增值稅部分基本上要求房地產企業按照預(銷)售商品房收入1%至2%的比例進行預征，北京目前的預征比例為出(預)售收入的1%。
“盡管清算土地增值稅的規定早已有之，但此前一直沒有限定房地產企業的完稅時間，因此在執行層面上缺乏可操作性，也幾乎沒有房地產企業主動清算。”一位業內人士告訴記者，此前房企的通常做法是，只要項目沒開發完就一直拖著不清算。而即使開發完了，只要開發企業還存在，也可以銷售未完成為由拒絕清算。“由于新規中設定了期限，以后拖繳的行為就行不通了”。
中原地產華北區董事總經理李文杰認為，在房價上升較快的背景下重新落實這一稅種，實際是宏觀調控的延續和細化。“由于土地增值稅針對的是開發商的利潤部分，所以土地儲備越多、開發周期越長、產品附加值越大的開發商，受新規影響越大。”李文杰說。
新聞分析
14年政策難落實
早在1993年，我國就出臺了相關規定，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的，應當繳納土地增值稅。稅率為四級超率累進稅率：最低的，增值額未超過扣除項目(即成本)金額50%的，課稅30%；最高的，增值額占扣除金額200%以上的，課稅60%。
但在實際操作中，累進稅率極少被嚴格使用。《土地增值稅暫行條例實施細則》留下了一個“缺口”，即涉及成本確定或其他原因而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。結果，這一“例外”規定被普遍使用，目前各地土地增值稅征收多采用預征收制。加之土地增值稅是地方稅種，各地征收標準不一，一般預征額多為房屋銷售價格的1%至3%。
后市分析
是否影響房價還看供求關系
“近期房價上升較快，供求矛盾突出，不能排除部分開發商將這部分稅負轉嫁到購房者身上。此時出臺無益于平抑房價。”李文杰說。
不過，思源顧問董事長李國平認為，這部分稅負并不會影響房價。“雖然開發商的成本或多或少地增加，但開發商極少采用成本定價法，幾乎無一例外地采用市場定價法，因此這部分成本并不會轉嫁到房價上。而且房價是否受影響，主要取決于供求關系。”晨報記者楊舒萌
有助于鼓勵開發商建普通住宅
“正式開征土地增值稅，對房地產企業必然產生很大影響。”中央財經大學稅務系黃樺教授在昨天接受本報記者采訪時表示。“由于土地增值稅采取累進制，這意味著房地產開發商利潤越高，需要繳納的土地增值稅越多，”黃樺說，“由于別墅等高檔住宅的利潤遠遠大于普通住宅，所以該稅的出臺對于鼓勵房地產企業開發適合老百姓的普通住宅有積極的導向意義。”（邢飛 楊舒萌）
|
