[策劃人語(yǔ)]
當(dāng)房?jī)r(jià)一波一波上漲之時(shí)，人們對(duì)調(diào)控的呼喚或者擔(dān)心，也變得越來(lái)越多。
調(diào)控總是會(huì)來(lái)的，時(shí)間早晚罷了。最終的行動(dòng)還是要交給金融稅務(wù)、住房保障這些主管部門去一錘定音，去促成這被寄予厚望的“斬首行動(dòng)”。可預(yù)見(jiàn)的是，近期最為熱火的提高貸款購(gòu)房首付、試點(diǎn)物業(yè)稅傳言很有可能會(huì)從紙面走到現(xiàn)實(shí)，成為商品住宅市場(chǎng)調(diào)控的兩記重手。
需要清醒指出的在于，這些“殺招”也許是治理房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的“殺手锏”，但是如果強(qiáng)制執(zhí)行并且“一刀切”，樓市短期內(nèi)也有可能會(huì)面臨“滅頂之災(zāi)”——畢竟，這高溫灼燒中的樓市，已經(jīng)仿佛一根繃到極致的弦，敏感而脆弱。
購(gòu)房首付比例要提高到四至五成，這是近期樓市傳出的最新一則爆炸性新聞。盡管在去年年中和今年年初也分別傳出類似消息，其后又不了了之，但這“第三次地震”還是讓市場(chǎng)心慌不已。
此次提高首付的消息源于銀監(jiān)會(huì)內(nèi)部表態(tài)。據(jù)某商業(yè)銀行人士透露，銀監(jiān)會(huì)高層在內(nèi)部講話時(shí)提到，希望商業(yè)銀行提高首付，一是控制商業(yè)銀行的信貸規(guī)模，二是預(yù)防房?jī)r(jià)大幅上漲帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
“我們基本相信這一表態(tài)的真實(shí)性，但目前支行層面還沒(méi)有接到任何關(guān)于調(diào)整首付比例的分行通知。”上海浦東發(fā)展銀行某支行行長(zhǎng)告訴記者。該行長(zhǎng)介紹，商業(yè)銀行酌情提高首付比例是可以預(yù)見(jiàn)的措施，“主要是為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，目前房?jī)r(jià)漲得實(shí)在太快了。仍按七成貸款，貸款額可能超出房產(chǎn)真實(shí)價(jià)值。一旦房?jī)r(jià)下降，銀行風(fēng)險(xiǎn)不小。”
去年6月，商業(yè)銀行住房貸款首付比例限定為最低不得低于30%，已經(jīng)引起不小的影響，一些只能支付20%首付的購(gòu)房者被擋在門外。“如果將首付比例再提高到四成，房?jī)r(jià)又這么高，一些需求將被徹底打壓。”分析人士稱。而以減少需要來(lái)打擊成交，進(jìn)而降低房?jī)r(jià)的做法曾經(jīng)是宏觀調(diào)控的基調(diào)之一。但是，分析人士認(rèn)為，在土地供給和商品房供給仍偏緊的情況下，一味減少需求未必會(huì)降低房?jī)r(jià)，甚至反推房?jī)r(jià)以更快速度上升，剛性需求受阻將會(huì)形成未來(lái)更大規(guī)模的積壓需求。
正因?yàn)榭吹搅颂岣呤赘兜呢?fù)面風(fēng)險(xiǎn)，央行的表態(tài)一直非常謹(jǐn)慎。央行新聞處近期表示，目前沒(méi)有發(fā)布任何提高首付的消息，并補(bǔ)充說(shuō)，房貸首付提高需要考慮多方面因素，不光要考慮防范金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，還需要考慮消費(fèi)者的承受能力。
其實(shí)，早在去年年底，銀監(jiān)會(huì)就已經(jīng)通過(guò)官方網(wǎng)站發(fā)出通知，要求加強(qiáng)和改進(jìn)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理，針對(duì)個(gè)人房貸，銀監(jiān)會(huì)要求各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要積極開(kāi)展個(gè)人首套自住房貸款，穩(wěn)妥發(fā)展二手房貸款市場(chǎng)；首付款比例應(yīng)當(dāng)依據(jù)借款人還貸風(fēng)險(xiǎn)確定，不宜“一刀切”。
因此，有銀行系統(tǒng)內(nèi)部人士認(rèn)為，受保護(hù)剛性需求等多種調(diào)控思路的影響，強(qiáng)行提高首付比例的可能性不大。該人士表示，銀監(jiān)會(huì)目前向商業(yè)銀行做出的提示多是指導(dǎo)性的，因此這一表態(tài)落實(shí)到執(zhí)行層面仍有極大的彈性空間。“因?yàn)榭赡懿皠傂孕枨蟮馁?gòu)房能力，提高首付的政策出臺(tái)還是會(huì)相當(dāng)謹(jǐn)慎。即便調(diào)整，也會(huì)針對(duì)不同的置業(yè)次數(shù)、面積、價(jià)格等做不同的處理。”而另一位接近決策層的知情人士透露，相對(duì)于提高首付比例，銀行近期更有可能針對(duì)違規(guī)逾期信貸問(wèn)題做政策調(diào)整，以防止壞賬的進(jìn)一步增長(zhǎng)。
上月，上海銀監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，上海中資商業(yè)銀行個(gè)人住房不良貸款余額21.62億元，比年初增加1.97億元，不良貸款率0.85%，也比年初上升了0.06個(gè)百分點(diǎn)。而個(gè)人住房不良貸款約有80%因虛假按揭引起，后者已經(jīng)成為個(gè)貸最直接和主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。“因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅持續(xù)攀升，個(gè)貸的虛假按揭和逾期還款行為有可能進(jìn)一步增加。”分析人士稱。
在“銀監(jiān)會(huì)提示提高房貸首付比例”的消息之外，另一個(gè)消息也值得留意———58歲的國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)副主任姜偉新新官上任，現(xiàn)出任建設(shè)部長(zhǎng)。而發(fā)改委此前曾以調(diào)研報(bào)告的方式直陳房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，宏觀調(diào)控效果不甚明顯，此人事變動(dòng)是否會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的加碼，整個(gè)樓市都在關(guān)注。
貸款比例提高后又聞暫停二手房按揭
二手房市場(chǎng)成“驚弓之鳥(niǎo)”
雖然目前沒(méi)有明確跡象表明房貸首付比例將提高，但是市場(chǎng)內(nèi)的不少消費(fèi)者都認(rèn)為，這次不會(huì)是空穴來(lái)風(fēng)。
事實(shí)上，雖然商業(yè)銀行目前尚未有提高首付的動(dòng)作，但一些銀行已經(jīng)開(kāi)始采取其他相應(yīng)的措施。如近日，建設(shè)銀行浙江省分行已暫停二手房按揭貸款；光大銀行杭州分行也表示，對(duì)“房齡超20年、面積小于60平方米且地段較差”的二手房已停辦貸款。據(jù)信義房產(chǎn)杭州地區(qū)的工作人員介紹，雖然二手房貸款并未完全停辦，但審批已較以前嚴(yán)格許多；同時(shí)，杭州各銀行對(duì)50平方米以下的房屋的抵押貸款均已停辦。
在上海，雖然多家商業(yè)銀行均否認(rèn)將上調(diào)個(gè)人房貸首付比例，但有消息稱，上海銀行業(yè)近日已不約而同地提高了兩套以上住房貸款的申請(qǐng)門檻，對(duì)于客戶申請(qǐng)第二套住房按揭貸款，部分銀行已經(jīng)執(zhí)行首付40%的規(guī)定；同時(shí)，針對(duì)客戶已有房產(chǎn)的房貸余額還清與否，銀行也會(huì)區(qū)分對(duì)待；而對(duì)于名下已有多套房產(chǎn)在按揭，但仍繼續(xù)申請(qǐng)按揭的客戶，如果沒(méi)有房產(chǎn)以外的資產(chǎn)用于擔(dān)保、抵押，銀行將拒絕放款。
“如果二手房按揭貸款門檻提高的舉措切實(shí)施行，將會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。”信義房產(chǎn)分析師坦言，“尤其是今年又卷土重來(lái)的一些小中介公司，這些機(jī)構(gòu)手中的房齡久、面積小的老工房房源占有相當(dāng)比例，政策落實(shí)后對(duì)他們的業(yè)務(wù)量會(huì)是個(gè)不小的沖擊。”
而對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，許多中低收入者或是年輕置業(yè)人群可能因此無(wú)力買房。“二手房市場(chǎng)上，有相當(dāng)一部分這樣的買主，二手房貸款門檻提高后，這類群體可能被銀行拒之門外。”信義房產(chǎn)分析師又表示。
業(yè)內(nèi)人士指出，貸款門檻提高也是把“雙刃劍”，一方面有利于房地產(chǎn)交易的良性發(fā)展，如能夠擠掉部分投機(jī)客，抑制房?jī)r(jià)由于被炒而上漲過(guò)快；另一方面，“一刀切”會(huì)給中低收入自住型購(gòu)房者造成壓力，不但很多人會(huì)因此無(wú)法承受購(gòu)房首付金額，而且會(huì)進(jìn)一步加大銀行“嫌貧愛(ài)富”的市場(chǎng)導(dǎo)向，這樣反而不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。
物業(yè)稅 最后一根稻草？
今后，不僅買房要交稅，住房可能也要交稅———物業(yè)稅。其實(shí)，在經(jīng)過(guò)數(shù)年的討論商議和媒體宣傳后，物業(yè)稅在國(guó)人眼里已不是個(gè)陌生的名詞。而除了銀行界所可能采取的一系列緊縮銀根的措施外，業(yè)內(nèi)還在呼吁在這一輪的宏觀調(diào)控中啟動(dòng)征收住房保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，以降低購(gòu)房門檻。
在上月底，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組撰寫的一份有關(guān)繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的建議性報(bào)告曝光。針對(duì)目前部分大中城市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速攀升的問(wèn)題，發(fā)改委課題組建議選擇部分問(wèn)題比較突出的城市作為試點(diǎn)，盡快征收物業(yè)稅，促進(jìn)住房供給的有效釋放。
發(fā)改委課題組指出，住房具有公共屬性，占有過(guò)多的住房就是占有過(guò)多的公共資源(主要是土地)。而征收物業(yè)稅(不動(dòng)產(chǎn)稅)可抑制過(guò)度需求，同時(shí)也是促進(jìn)當(dāng)前大量滯留在投資者或投機(jī)者手中的存量住房出售的有效手段。
事實(shí)上，自2006年初就傳出消息，稱北京、深圳、南京、重慶等6個(gè)城市和地區(qū)對(duì)物業(yè)稅征收進(jìn)行試點(diǎn)。但試點(diǎn)仍處于“務(wù)虛”階段，這些試點(diǎn)城市并沒(méi)有實(shí)際收稅，只是工作步驟都和真的收稅了一樣。
業(yè)內(nèi)人士分析，由于物業(yè)稅開(kāi)征爭(zhēng)議較大，牽涉的工作和部門較多，所以推行難度也很大。“其實(shí)，這并不是因?yàn)槲飿I(yè)稅本身有多復(fù)雜，而是我國(guó)的開(kāi)征物業(yè)稅實(shí)質(zhì)是對(duì)房地產(chǎn)稅收體系的全面改革步驟之一。物業(yè)稅一旦開(kāi)征，就填補(bǔ)了財(cái)產(chǎn)稅的缺失，意味著中國(guó)真正啟動(dòng)了調(diào)節(jié)貧富差距的工程。這種‘牽一發(fā)動(dòng)全身’的‘大動(dòng)作’自然會(huì)牽涉到諸多的新舊問(wèn)題。”上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅表示，“物業(yè)稅的稅基更是眾多學(xué)者和市場(chǎng)參與者關(guān)注的焦點(diǎn)，眾說(shuō)紛紜至今尚無(wú)定論。”
業(yè)內(nèi)人士透露，如果國(guó)家開(kāi)征物業(yè)稅，很有可能會(huì)減免開(kāi)發(fā)商要交的土地增值稅等稅費(fèi)，“和以往的稅收調(diào)控不同，給開(kāi)發(fā)商留有余地就是希望他們不要再把成本轉(zhuǎn)嫁到買房人身上。”據(jù)稱，這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)會(huì)有所降低，每平方米的單價(jià)少則下降幾百塊、多則上千元，而且在買房時(shí)所交納的一些稅費(fèi)也將攤薄到每年進(jìn)行繳納，所以總體上購(gòu)房成本會(huì)有所降低。
此前還有稅務(wù)官員表示，物業(yè)稅開(kāi)征將有可能提速的一個(gè)重要原因是，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為偷逃稅重災(zāi)區(qū)。來(lái)自國(guó)稅總局的信息顯示，房地產(chǎn)業(yè)是惟一一個(gè)連續(xù)3年被列為稅務(wù)專項(xiàng)稽查的行業(yè)。
土地“失控”的壓力也導(dǎo)致國(guó)家要用新的稅收手段來(lái)平衡。有業(yè)內(nèi)人士指出，物業(yè)稅之所以還未開(kāi)征就備受矚目，一個(gè)主要的原因是，現(xiàn)行的土地稅收政策是在出讓土地時(shí)各種稅收一次性繳納。那么對(duì)于地方政府來(lái)講，批地的收入就是除國(guó)有資產(chǎn)外最大的一塊金礦。近年來(lái)，一些地方政府將土地作為最重要的投資，不斷地?cái)U(kuò)大土地儲(chǔ)備規(guī)模，卻造成了農(nóng)民失去土地。
專家分析，現(xiàn)階段只有通過(guò)征收物業(yè)稅來(lái)調(diào)節(jié)中央和地方政府財(cái)產(chǎn)分配，也保證地方持久運(yùn)行所必需的財(cái)政資金，并從根本上控制地方政府“以地生財(cái)”、參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利益需求，所以是，“越早開(kāi)征越好”。（柯鵬 于兵兵 李和裕 一凡）
多聲道
如果真的提高首付，我就更買不起房了。(計(jì)劃購(gòu)房者成小姐)
現(xiàn)在企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)較高，住房按揭可以說(shuō)是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行都很看重這一塊，如果提高了首付比例，業(yè)務(wù)量很可能萎縮。(某商業(yè)銀行職員)
房?jī)r(jià)居高不下主要是因?yàn)橥恋刭Y源是地方收入的主要來(lái)源，提高首付等調(diào)控手段會(huì)有一定效果，但不能解決根本問(wèn)題。(中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所王松奇)
提高房貸首付，名義上似乎可以降低房貸風(fēng)險(xiǎn)。然而，在正常情況下，房貸首付20%已經(jīng)將風(fēng)險(xiǎn)概率降低到0.5%以下，再降低一些在統(tǒng)計(jì)上已經(jīng)沒(méi)有意義。但提高首付卻傷害了對(duì)房地產(chǎn)的正常需求，依靠房貸購(gòu)房的大多是普通百姓。(北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心兼職教授徐滇慶)
提高房貸首付應(yīng)該說(shuō)多少會(huì)起點(diǎn)作用。因?yàn)椋F(xiàn)在的購(gòu)房者中投資性的需求又抬頭了。首付比例提高以后，投資就不那么容易了。但是首付比例提高，對(duì)買第一套住房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)又是個(gè)問(wèn)題。就像給小孩子洗澡，洗完我們是要把臟水倒掉，小孩子不能倒掉。我們提高首付比例是為了抑制投資性的需求，而對(duì)于第一次買房的消費(fèi)者是要提高他們的購(gòu)買能力的。所以我覺(jué)得，在執(zhí)行時(shí)要想辦法把消費(fèi)性需求和投資性需求區(qū)分開(kāi)對(duì)待。(復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 尹伯成)
提高個(gè)人按揭貸款首付比例，等于抬高銀行的放貸門檻，將有效遏制銀行的放貸沖動(dòng)，也將把非理性需求人群擋在商品房交易市場(chǎng)大門外面。需求的減少肯定會(huì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，同時(shí)刺激二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的發(fā)展。(SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹)
先在全國(guó)部分地區(qū)將個(gè)人住房貸款首付比例由目前的30%提高到50%，對(duì)購(gòu)買多套(2套及以上)用于投資、投機(jī)的行為，原則上應(yīng)不實(shí)行按揭，并視情況全面推行；對(duì)非投資購(gòu)買多套自住房(最多2套)的，實(shí)施“累進(jìn)”首付比例制度；并輔以實(shí)施以家庭為單位實(shí)名購(gòu)房制度，對(duì)房產(chǎn)登記也應(yīng)逐漸建立全國(guó)聯(lián)網(wǎng)制度進(jìn)行監(jiān)控。同時(shí)，為防止開(kāi)發(fā)商弄虛作假搞“假按揭”，對(duì)個(gè)人住房貸款還要實(shí)行擔(dān)保制度，凡申請(qǐng)購(gòu)房貸款，必須有人以財(cái)產(chǎn)或?qū)嵨飺?dān)保。(全國(guó)人大代表洪可柱在今年3月“兩會(huì)”上提出的議案)
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