歷經兩個多月后，各銀行對存量房貸是否給予七折利率優惠的政策逐漸浮出水面。四大國有商業銀行元旦后陸續公布存量房貸利率七折優惠的政策，之前持觀望態度的股份制商業銀行不得不跟進松口。
但在記者采訪的10余家銀行中，近半數的銀行要求，貸款余額須達到一定金額方可享受利率優惠。亦有部分銀行對客戶的信用狀況有明確要求，甚至對此前還貸的逾期次數有非常明確的限定，如中信銀行要求貸款者一年內的違約次數不超過兩次，半年內違約次數不超過一次。興業銀行則要求，累計逾期不超過八次，連續期數不超過三次。
有購房者告訴《第一財經日報》，其在上海銀行的貸款去年曾出現過幾次忘記往賬戶里存錢而造成還款逾期的情況，但由于貸款余額超過60萬元，銀行仍給予七折利率優惠。
一位不愿透露姓名的股份制商業銀行信貸人員透露，各銀行對信用問題的把握彈性空間很大，最主要還是看客戶的資質，包括客戶的收入及還款能力等。但貸款余額直接影響銀行未來的利息收入，因此余額較高的客戶一直是銀行“重點保護和搶奪的對象”。
貸款余額成最大“門檻”
去年剛將貸款從中國銀行(下稱“中行”)轉到深圳發展銀行(下稱“深發展”)的李先生，昨天終于聽到一個好消息，深發展的業務員告訴他，現在可以帶著身份證、借款合同以及最近一期的還款對賬單到銀行申請利率優惠。事實上，深發展是到目前為止最后一家公布存量房貸利率優惠政策的銀行。
李先生告訴記者，他甚至曾對深發展的業務員以“利率不給七折就轉按揭”相要挾，但對方絲毫不為所動。事實上，記者昨天致電深發展的客服熱線時，客服人員表示，存量房貸要享受七折利率優惠須還款期限滿一年，房屋面積在140平方米以下，貸款總額在30萬元以上，且兩年之內不能提前還貸。
在記者詳細詢問的13家銀行上海分行的存量房貸利率優惠政策中，僅深發展一家對提前還貸規定了具體的年限。但有6家銀行規定貸款余額必須達到一定金額才可獲七折利率優惠。
除深發展外，包括農業銀行、光大銀行及上海銀行，均要求貸款余額必須在30萬元以上，而中信銀行的要求更高，貸款余額須達到50萬元以上。相比之下，浦東發展銀行貸款余額20萬元以上的要求相對較低。中行此前也曾規定貸款余額在50萬元以上的才可獲利率七折優惠。但記者昨天致電中行客服熱線時，被告知“貸款余額超過50萬元的條件已經沒有了”。
招商銀行(下稱“招行”)的客服熱線雖然聲稱存量房貸能否享七折利率優惠沒有貸款總額的要求，但剛剛在招行申請了利率優惠的趙先生告訴記者，他在招行的貸款余額還有10余萬元，因此招行給他的利率優惠是七五折。
希望將貸款轉至招行的黃小姐卻表示，她前幾天向招行信貸人員咨詢時被明確告知，以她40多萬元的貸款余額，招行給她的利率不可能下浮30%這么多，“估計只能下浮20%，八折”。招行上海分行某支行的業務員小劉透露，該行對資質及貸款余額不同的客戶，分別給予七折到八五折不等的利率優惠。一般來說，貸款余額越高，利率的折扣越低。他同時表示，他們現在也接受轉按揭的業務，但對于貸款余額低于100萬元的客戶，“我們就沒太大興趣了”。
“搶”還是“保”？
隨著各銀行陸續對存量房貸給予七折的利率優惠，李先生此前對深發展“不給七折利率就轉按揭”的“威脅”也開始發揮作用。在對存量房貸優惠松口之前的兩個多月內，深發展已經以將貸款轉移至該行可享七折利率優惠作為噱頭，大肆在市場上搶奪客戶。
曾有其他銀行人員向記者表達了對深發展如此“挖墻腳”的抱怨。但在四大國有商業銀行對存量房貸的利率優惠松口之后，深發展亦不得不開始顧及存量客戶。“其實，四大行愿意給存量房貸優惠，與深發展的理由是一樣的，各銀行之間相對激烈的競爭關系已注定，存量房貸利率優惠的缺口一旦被撕開，此前各銀行達成的所謂默契是異常脆弱的。”某國有銀行業務經理對記者表示。
此前被銀行界稱為給存量房貸利率優惠將造成銀行收入大幅減少的說法，最后亦被分析師證明其后果被明顯夸大。根據大通證券研發中心研究員張炎的分析，截至2008年底，個人住房貸款總額會達到3.6萬億元。如果按照四大國有銀行現行設定的標準，那么能享受七折優惠利率的存量貸款在3000億元左右，國內商業銀行這樣做造成的減收只有15億元左右。
他同時預計，2008年全年商業銀行利潤總額約5300億元，一旦政策實行，其影響為0.3%，“其負面影響較為輕微”。而根據央行上海總部日前發布的報告，上海中資金融機構2008年全年個人住房貸款僅增加57.3億元，同比少增318.9億元。
顯然，在房貸增量有限，給予存量房貸利率優惠對銀行的收入影響又有限的情況下，面對其他銀行“咄咄逼人”的搶客勢頭，“現在保住存量對銀行來說也許是更為現實也更為迫切的事情”，招行的業務員小劉表示，在保存量的基礎上，銀行也會盡可能地爭取更多的增量貸款。
雖然央行尚未對銀行的轉按揭有明確的放松，但記者注意到，已經有越來越多的銀行放開了轉按揭業務，除深發展自去年已開展轉按揭業務外，中信銀行、招行及興業銀行等都明確表示可以辦理轉按揭業務，但四大國有銀行目前對轉按揭業務仍持謹慎態度。(翟宇張嫄)
附表_各銀行存量貸款7折利率優惠政策一覽
資料來源：本報整理
銀行名稱 執行標準
工商銀行原來享受8.5折利率；
兩年內無任何信用問題
建設銀行原來享受8.5折利率；
兩年內無任何信用問題
中國銀行首次利用商業貸款購房且利率為8.5折；
無不良信用記錄
農業銀行貸款余額在30萬元以上；
原來享受8.5折利率；無信用問題
交通銀行原來享受8.5折利率
民生銀行原來享受8.5折利率
華夏銀行住房面積低于140平方米；住房面積在140平方米以上的客戶只能享受8.5折利率
浦東發展銀行貸款余額在20萬元以上
上海銀行 2008年還款正常，貸款余額在30萬元以上
光大銀行貸款余額在30萬元以上；原來享受8.5折利率；無不良信用記錄
深圳發展銀行還款期限滿一年；住房面積在140平方米以下；貸款余額在30萬元以上，兩年之內不能提前還貸
興業銀行累計逾期不超過8次，連續期數不超過3次的存量房貸客戶（來源：第一財經日報）
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