在如火如荼的房地產(chǎn)交易市場中，銀行既成為大量房貸利息的受益者，同時也正在成為大量不良貸款的埋單者。
在日前浦東新區(qū)召開的金融司法保障研討會上，幾乎所有銀行的代表在發(fā)言時都在向法院大吐苦水。他們都迫切地期望法院和政府部門能夠聯(lián)合起來保護(hù)銀行的這一類金融債權(quán)。
勝訴卻無法執(zhí)行的房貸案件
鄭新冀律師最近又為這樣一樁已經(jīng)勝訴卻無法執(zhí)行的房貸案件陷入苦惱。作為工商銀行上海分行某支行的法律顧問，他早已不是第一次遇見這樣的案例。
“個人不良貸款方面，房屋貸款占了很大的部分，個人只有一套房屋，又有戶口，銀行無法處置。”工行上海分行法律事務(wù)部副總經(jīng)理閻秋平坦陳他遭遇的困境。鄭律師正在代理的這起案件就是如此。
貸款人趙先生于2004年與銀行簽訂房屋擔(dān)保借款合同，約定借款金額為250000元，利率為月息5.4%。，期限為60個月，趙先生提供上海市某村的房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保。2005年10月貸款出現(xiàn)逾期，銀行于2006年11月宣布該貸款提前到期并向法院提起訴訟，要求解除與趙先生的房屋擔(dān)保借款合同并返還借款及利息。
法院于2007年5月作出判決，解除趙先生與銀行的借款合同并判令趙先生返還所有借款和利息。但趙先生由于經(jīng)濟(jì)原因且身患疾病，無力歸還欠款，銀行遂申請對其抵押房產(chǎn)拍賣。但是在執(zhí)行的過程中，由于趙先生抵押給銀行的房產(chǎn)是其唯一的房產(chǎn)，根據(jù)最高法院對于房產(chǎn)抵押執(zhí)行的司法解釋，法院無法對其房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制拍賣。
最高院在2004年11月4日公布的《人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》：銀行雖然可以查封被抵押的房屋，但是對于只有一套住房的客戶，不得將房產(chǎn)拍賣、變賣或者抵債。
根據(jù)該銀行支行的統(tǒng)計，銀行遭遇的難題大致分為三類。一是抵押房產(chǎn)為被執(zhí)行人唯一的房產(chǎn)，且本人及其家人居住在內(nèi)，法院無法進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(上述案例就是如此)。二是抵押房產(chǎn)下存在多人戶籍，非債務(wù)人獨(dú)有，法院無法進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行拍賣。三是被執(zhí)行人失蹤，其抵押房產(chǎn)有他人居住，法院不愿引起社會矛盾，遂中止執(zhí)行。
由于案件勝訴也得不到最終執(zhí)行，拖延下去也毫無辦法。“最后，銀行只好就將其列入壞賬沖掉，雖然不排除有些貸款人就是這樣惡意地逃脫債務(wù)。”鄭律師說。
法律兩難
官司勝了，執(zhí)行卻敗了。
據(jù)了解，這些不良貸款案例中，有相當(dāng)數(shù)量的就屬于一套房抵押貸款無法執(zhí)行。而法律人士認(rèn)為，這一類案件所遭遇的既是一個現(xiàn)實(shí)的問題，也是一個法律的問題。
浦東新區(qū)人民法院副院長曹潔坦陳：“浦東法院在對生效判決的執(zhí)行中，自然人作為金融案件被執(zhí)行人的比例逐年上升，2004年時不足25%，去年已超過70%。該類案件大都是由于無力歸還房屋、車輛貸款引起。”由于各大銀行總部注冊地多在浦東，浦東新區(qū)人民法院這一數(shù)據(jù)則頗具代表性。
2005年12月21日，最高人民法院就公布了《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》。其中明確：“對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。
看起來，2005年的司法解釋為銀行處理拖欠房貸者房產(chǎn)開了綠燈，但是“只有一套住房的客戶，不得將房產(chǎn)拍賣、變賣或者抵債”的規(guī)定仍然沒有改變，而現(xiàn)實(shí)中，基本上無法執(zhí)行只有一套住房的客戶。
謀求解決路徑
在金融司法保障研討會上，上海工行、建行、農(nóng)行等多家銀行都在謀求通過“大房”換“小房”，“使用權(quán)”換“所有權(quán)”等方式來解決。
建行上海分行副行長沈芳珍解釋說：“貸款人向銀行貸了一部分款項(xiàng)購房，現(xiàn)在無法歸還貸款，但是房子的價格又超過貸款，最好可以用房價和貸款的差價再買一套小房子，這樣既保證了一家人的居住，又保證了銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。或者搬出產(chǎn)權(quán)房后，可以租房子住。”但是，如何來大房子換取小房子，或使用權(quán)房換取產(chǎn)權(quán)房，銀行無法單獨(dú)完成此事，而目前又沒有政府、法院或者其他社會中介機(jī)構(gòu)可以共同處理此類問題。
沈芳珍表示愿意多搜取相關(guān)的資源，比如建造廉租房以及獲得政府的補(bǔ)貼，從而有效地保障困難者的利益。“至于以租代換貸款，我們也應(yīng)該積極主動。”
農(nóng)行上海分行法律事務(wù)處處長丁紅也很同意這個辦法，她認(rèn)為這樣既保障金融工作的執(zhí)行，又能保護(hù)當(dāng)事人的合法利益。“我們銀行非常愿意配合法院作探索，我們愿意承擔(dān)社會責(zé)任。”
對于這一問題，其實(shí)各家銀行面臨的都是共性的問題，這一方法要施行也還有不少障礙。中行上海分行副行長仇振明就表示：“我們也想了一些措施，但是如何買房子、產(chǎn)權(quán)如何分配、固定資產(chǎn)的投資又要申請指標(biāo)，如何保證回報率？”而且大房換取小房，戶口是否能夠遷移都是問題。此外，稅負(fù)的重復(fù)問題，過戶費(fèi)、處置費(fèi)用的成本都很高。
據(jù)介紹，在實(shí)踐中也確有銀行通過房產(chǎn)中介用“以大換小”的方式置換抵押房產(chǎn)，從而取得兩套置換房產(chǎn)的差價歸還銀行貸款。“但這種方式并非強(qiáng)制性的，而是建立在當(dāng)事人雙方協(xié)商一致的基礎(chǔ)上的，在多數(shù)情況下，被執(zhí)行人往往拒絕這樣的方式。”鄭新冀就試圖做這樣一個中介化解這一難題，但是困難重重。
鄭新冀還表示，律師和中介從中參與，他們的利益也要保證，操作過程也多有花費(fèi)，但是銀行往往沒有這方面付費(fèi)的預(yù)算，所以他即便有心也還是難以操作。
“換房”雖好，但也還不夠完美。或許正因此，曹潔對這類建議只表示，銀行對于法院和政府如何處置不良貸款提了很好的建議，但如何實(shí)施還需要進(jìn)一步研討。(田享華 王芳)
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