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融資推高地價(jià)地價(jià)推高房?jī)r(jià)
地價(jià)、房?jī)r(jià)被推高,是融資成本低的“衍生產(chǎn)品”。
僅從今年房企在海外資本市場(chǎng)頻繁融資的具體情況也可以看出,除了成本比較低之外,房企融資規(guī)模比較大,期限也比較長(zhǎng),單筆融資期限有超過(guò)5年的,甚至還有長(zhǎng)達(dá)7年以上的。此外,一家房企多次發(fā)債的情況屢見不鮮,這都意味著,房企對(duì)低成本資金的需求非常強(qiáng)烈。那么,這些錢都用到了哪里?
據(jù)筆者查閱資料發(fā)現(xiàn),其實(shí)這些房企發(fā)債的目的不外乎以下幾種:還舊債;買地?cái)U(kuò)張;一般性經(jīng)營(yíng)資金。以富力地產(chǎn)為例,公司擬使用所得款項(xiàng)凈額,為現(xiàn)有債務(wù)再融資、收購(gòu)?fù)恋丶耙话愎居猛尽?/p>
還債剩下的錢,開發(fā)商幾乎都用來(lái)“搶地”了,因?yàn)槭治沾罅楷F(xiàn)金的話,顯然可以在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)地塊時(shí)獲得先機(jī)。
不得不說(shuō),2013年土地市場(chǎng)被稱之為“饕餮”盛宴的背后,拿地王跟買白菜似的底氣所在,不乏海外資本市場(chǎng)的推動(dòng)。企業(yè)有了低成本的大量資金才敢于出手,且能痛快下手。而一線、二線城市房?jī)r(jià)的走高,也給了海外投資者更大的信心。
盡管如此,我們認(rèn)為,借道中國(guó)香港的融資平臺(tái)進(jìn)行融資和資本運(yùn)作,雖然已經(jīng)成為不少開發(fā)商的共識(shí),但成功吸得海外資本,并不意味著前途就一帆風(fēng)順,一些企業(yè)也陷入了財(cái)務(wù)危機(jī)。
2013年,有實(shí)力角逐北京市場(chǎng)的知名房企高層每每感嘆,“太貴了”,“我們搶不到”。但就其結(jié)果來(lái)看,顯然,部分房企依然搶地?fù)尩煤軞g快。
然而,地價(jià)成本驟增,人工成本猛漲,房企如何平衡資金?除了向海外資本市場(chǎng)伸手,頻繁發(fā)債,換取相對(duì)低成本的資金外,銷售額便成為房企回籠資金的最大依靠。而從筆者了解到的數(shù)據(jù)來(lái)看,一線城市和部分二線城市仍是房企銷售業(yè)績(jī)的主力貢獻(xiàn)區(qū)域,這也是房企扎堆一線城市搶地的主要因素。
此外,更吸引開發(fā)商的是布局一線城市帶來(lái)的利潤(rùn)。事實(shí)上,無(wú)論是地價(jià)的飆升還是人工成本的猛漲,最終這些成本還是轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者,這個(gè)市場(chǎng)的終端接盤者。
不過(guò),開發(fā)商對(duì)未來(lái)一線、二線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷的樂(lè)觀程度似乎一直在打破人們的認(rèn)知底線。這種“簡(jiǎn)直瘋了”的拿地情緒風(fēng)險(xiǎn)性還是很大的,甚至有些企業(yè)已經(jīng)被套在了里面,地王沒(méi)法入市,無(wú)法見到“回頭錢”。
同時(shí),入市時(shí)間拖得越久,開發(fā)商的資金壓力越大,尤其對(duì)一些無(wú)法在海外資本市場(chǎng)融到低成本資金的企業(yè),已經(jīng)紛紛開始借道信托融資。