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2013年,中國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜,穩(wěn)中求進(jìn)、改革創(chuàng)新是核心要求;2013年,“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力不減,全年實(shí)現(xiàn)“7.5%”目標(biāo)勝券在握;2013年,資金盤活存量,消費(fèi)猶抱琵琶,“兩輪驅(qū)動(dòng)”克難攻堅(jiān);2013年,中國共產(chǎn)黨第十八屆三中全會(huì)部署15個(gè)方面的改革……
2013年,貸款利率全面放開,上海自貿(mào)區(qū)設(shè)立,金融改革提速;2013年,《關(guān)于進(jìn)一步深化新股發(fā)行體制改革的指導(dǎo)意見》發(fā)布實(shí)施;2013年,證監(jiān)會(huì)再掀監(jiān)管風(fēng)暴,“頂格處罰”成慣常做法;2013年,史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái),一線城市房?jī)r(jià)一騎絕塵;2013年,4G牌照發(fā)放;2013年,客廳互聯(lián)網(wǎng)大戰(zhàn)上演……
靜思推動(dòng)敏行,歲暮天寒,梳理今年的故事,是為接力明天。這既是開啟,也是延續(xù);既是積淀,也是傳承。
行業(yè)白皮書背后通常意味著“望斷群峰巔,登臨方解意”、“一覽眾山小”,其高屋建瓴、提綱挈領(lǐng)、言簡(jiǎn)意賅都是不容易達(dá)到的。
之所以冠之以“白皮書”,希望我們能夠有,至少部分有“胸中經(jīng)綸點(diǎn)江山”之瀟灑;能夠有,至少部分有“登高壯觀天地間”之境界。
凡人底色,亦可書寫將相襟懷;立足方寸,亦能走出四海格局。
這些都是《證券日?qǐng)?bào)》產(chǎn)經(jīng)中心年終專稿·行業(yè)白皮書出臺(tái)前的思考。
歲末天寒,希望我們的年終專稿系列能給您帶來一份驚喜,一份不一樣的溫暖。
前言:2013年房地產(chǎn)的發(fā)展超出了許多所謂預(yù)言大師的蓋棺定論范疇。一線城市房?jī)r(jià)一騎絕塵,房企情緒高漲,搶地潮一浪高過一浪,而三線、四線城市迥然不同,成交低迷,房?jī)r(jià)徘徊不前,有些地方竟然出現(xiàn)“鬼城”。年初,被稱為歷史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái),但作用似乎是為一線房?jī)r(jià)上漲加碼助力,年底不少城市再次你追我趕,房?jī)r(jià)調(diào)控“嚴(yán)”字當(dāng)頭,一年中,房?jī)r(jià)調(diào)控?zé)醿深^。保障房陸續(xù)入市,對(duì)房市沖擊如何?結(jié)論難下;未來房?jī)r(jià)如何走向?結(jié)論難下;調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成多大的沖擊,結(jié)論難下。
2013年,地產(chǎn)市場(chǎng)四大特點(diǎn)不容忽視:一線城市房?jī)r(jià)創(chuàng)新高、賣地創(chuàng)新高、融資創(chuàng)新高、房企“出海”前所未有。
如果說前些年房企的海外投資還可以稱之為大膽嘗試的話,那么2013年房企的海外投資絕對(duì)稱得上是一股熱潮。
12月13日,萬科董事會(huì)主席王石透露了這家行業(yè)龍頭海外投資的最新動(dòng)向,其在微博上表示,萬科進(jìn)入紐約的第一個(gè)項(xiàng)目將會(huì)是位于曼哈頓區(qū)的超高層。此前,萬科已經(jīng)確定了兩筆海外投資,這其中還不包括年初其在中國香港拿下的荃灣項(xiàng)目。
早在今年2月份,萬科便宣布以1.75億美元與美國鐵獅門公司合作開發(fā)舊金山一個(gè)豪華公寓項(xiàng)目。隨后的4月16日,萬科又宣布與新加坡吉寶置業(yè)聯(lián)手開發(fā)新加坡東部的一個(gè)住宅項(xiàng)目。
不過,與綠地相比,萬科的海外投資規(guī)模可謂“小巫見大巫”。
這家今年剛剛在中國香港實(shí)現(xiàn)借殼上市的開發(fā)商,一年內(nèi)便形成了亞洲、大洋洲、歐洲、美洲等世界房地產(chǎn)開發(fā)版圖布局,總投資規(guī)模超過百億美元。其收購的紐約布魯克林大西洋廣場(chǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目70%股權(quán),項(xiàng)目的總投資額預(yù)計(jì)將超過50億美元,是內(nèi)地房企迄今在美國的最大投資。
來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示,近兩年內(nèi),有接近20家知名房企進(jìn)駐海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。其中絕大部分是在2013年進(jìn)入實(shí)際操作層面,例如萬科在2012年成立了海外業(yè)務(wù)推進(jìn)小組,但直到2013年才開始正式進(jìn)行海外投資。
那么,是什么原因讓這么多品牌房企開始熱衷于海外投資呢?
中國銀行發(fā)布的《2011年中國私人財(cái)富管理白皮書》顯示,在中國高凈值人群(定義為可投資資產(chǎn)在1000萬元以上的人口)中,14%已經(jīng)移民海外,另有46%正在計(jì)劃或者辦理移民的過程中。
世邦魏理仕發(fā)布的《中國資本進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資》報(bào)告也顯示,按中國當(dāng)前可投資資產(chǎn)超過1000萬元人民幣的高凈值人群資產(chǎn)規(guī)模估算,未來或有1.1萬億元人民幣投向海外房地產(chǎn)市場(chǎng),約占個(gè)人投資者人群可投資資產(chǎn)的5%。
與之相符的是,根據(jù)來自Dealogic的數(shù)據(jù)顯示,中國人在海外的房地產(chǎn)交易規(guī)模去年急劇上升,達(dá)到18.6億美元。相比之下,2011年為5.47億美元,2010年為9000萬美元。
對(duì)此,綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良直言,“我們感興趣的是中國人多的地方,你不去賺,這部分錢就被外國人賺走了”。王石此前表示,由于不少萬科的客戶將移民海外,其中,30%選擇北美地區(qū),萬科會(huì)跟隨這些客戶進(jìn)軍北美地區(qū)。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,中國房企“出海”不僅僅是戰(zhàn)略布局上的考慮,更重要的是想利用國內(nèi)房企在銷售渠道上的資源優(yōu)勢(shì),吸引國內(nèi)高端職業(yè)人群到海外置業(yè)投資,這些房企也可以在這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上獲得收益。
同時(shí),國內(nèi)地價(jià)高企,限購、限貸等調(diào)控政策的頻繁出臺(tái),擴(kuò)展融資渠道降低融資成本、推進(jìn)企業(yè)國際化等因素也是房企“出海”的重要原因。
“積累了在海外開拓市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn),對(duì)一家企業(yè)的發(fā)展思路、視野等都會(huì)有很大的幫助,可以學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的開發(fā)模式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、創(chuàng)新理念等,反哺國內(nèi)市場(chǎng)開發(fā)。”光耀集團(tuán)董事長(zhǎng)郭耀名這樣認(rèn)為。
據(jù)了解,綠地在韓國濟(jì)州島的項(xiàng)目漢拿山小鎮(zhèn)拿地成本僅為50萬元/畝,但在海南拿地的價(jià)格可能要在1000萬元/畝以上。尤其是今年以來,一線、二線城市地王頻現(xiàn),土地價(jià)格迅速攀升,北京市的樓面地價(jià)已經(jīng)超過7萬元/平方米,堪比發(fā)達(dá)國家的首都或經(jīng)濟(jì)中心。
此外,張玉良表示,當(dāng)前歐美等國經(jīng)濟(jì)加速復(fù)蘇,中國經(jīng)濟(jì)增速卻在放緩,二者之間存在“剪刀差”,所以其認(rèn)為目前正是中國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行海外投資的黃金窗口期。
最新的數(shù)據(jù)也似乎印證了這一觀點(diǎn),據(jù)悉,今年英國房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)較去年上漲了9.7%,且沒有下滑跡象。同時(shí),美國聯(lián)邦住房金融署最新公布的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示,美國房?jī)r(jià)已連續(xù)第九個(gè)季度上漲。而這些數(shù)據(jù)顯然也支撐房企“出海”的信心。
不過,在想著到海外賺錢的同時(shí),這些“出海”房企也應(yīng)當(dāng)注意來自各方面的風(fēng)險(xiǎn)。
張宏偉表示,進(jìn)軍海外市場(chǎng)并不簡(jiǎn)單,如果沒有充裕的資金和合適的開發(fā)模式、沒有更好了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求及特色、沒有熟悉當(dāng)?shù)氐恼苇h(huán)境與稅費(fèi)制度等,那么,房企布局海外市場(chǎng)有可能會(huì)面臨不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。海外市場(chǎng)看似藍(lán)海,但并不一定會(huì)有好的收益。
中坤對(duì)冰島的投資就是一個(gè)例子,由于政治和法律問題,三年時(shí)間過去了,無論中坤最早提出的購地方案還是后來的租地計(jì)劃,事情一直懸而未決。