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商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)春天
事實(shí)上，早在樓市調(diào)控之初，包括萬(wàn)科、保利等傳統(tǒng)的住宅龍頭房企，就紛紛宣稱要向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型——一時(shí)間，20%的商業(yè)物業(yè)持有率成為多家開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展目標(biāo)。
然而，伴隨著調(diào)控的深入以及銷售遇冷，開發(fā)商們的資金鏈遭遇前所未有的重壓。一眾房企日益謹(jǐn)慎，珍惜手中所持現(xiàn)金。而作為投入巨大、回報(bào)期長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商們?cè)诖祟I(lǐng)域更是難得出手。
就此，住宅土地市場(chǎng)陷入一片冷清之中。除去綠城之外，一線房企們并未傷筋動(dòng)骨，僅是伺機(jī)而動(dòng)。而最先承受不住的，反而是地方政府——地價(jià)漸趨合理，原本捆綁性的政策也消失不見。終于，經(jīng)驗(yàn)豐富、資金實(shí)力雄厚的港資房企按捺不住，率先抄底搶地——三季度以來(lái)，包括和記黃埔、恒隆地產(chǎn)、仁恒置業(yè)等等商業(yè)運(yùn)營(yíng)商紛紛出手拿地，短短時(shí)間內(nèi)200億左右資金砸向二、三線城市的土地市場(chǎng)。
而就在2011年的12月29日，SOHO中國(guó)又以40億的代價(jià)，成功拿下上海證大、綠城中國(guó)、磐石所持外灘地王50%的股權(quán)。
點(diǎn)評(píng)：“國(guó)內(nèi)純粹的城市運(yùn)營(yíng)商數(shù)目有限”，某知名房企人士在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)如此表述。事實(shí)上，目前一線城市的中心和CBD區(qū)域，大部分被港資房企所占據(jù)——除去萬(wàn)達(dá)之外，包括龍湖、華潤(rùn)和綠地等知名開發(fā)商，僅能在一線城市的副中心區(qū)與港資房企爭(zhēng)一日之短長(zhǎng)。
在分析人士看來(lái)，內(nèi)地房企無(wú)論是在資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)方面都與港資房企存在巨大的差距。而此時(shí)港資抄底拿地，提前在二三線城市布局的行為，顯然是趁樓市調(diào)控、內(nèi)地房企自顧不暇之余，搶占先機(jī)，提前布局。
開發(fā)商兩級(jí)分化國(guó)資趁勢(shì)作為
有報(bào)道稱，2011年1-12月，房地產(chǎn)為主業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易多達(dá)253宗，約為2010年全年同業(yè)并購(gòu)宗數(shù)的2倍，并購(gòu)金額超過(guò)900億元，約為去年全年并購(gòu)金額的6倍。
除去中小房企的股權(quán)轉(zhuǎn)讓之外，2011年最為吸引人眼球的便是一度擴(kuò)張激進(jìn)的綠城集團(tuán)。因資金緊張而負(fù)面消息纏身的綠城集團(tuán)，開始依靠股權(quán)轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目騰挪來(lái)實(shí)現(xiàn)自我救助。僅在年末的半個(gè)月時(shí)間里，綠城集團(tuán)就將自身所持兩個(gè)地王項(xiàng)目的股權(quán)進(jìn)行了出售和讓渡。除此之外，2011年12月份，綠城還將所持杭州新華造紙廠項(xiàng)目、杭州蘭園項(xiàng)目以及上海東海廣場(chǎng)項(xiàng)目的49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去。
而另一個(gè)值得投資者注意的現(xiàn)象在于，一些主營(yíng)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的國(guó)資房企，卻趁勢(shì)而起，以巨資拿下土地。僅在去年10-11月，包括杭州城建開發(fā)、杭州市地鐵置業(yè)有限公司等市屬國(guó)企就在杭州砸下近60億拿地，“占杭州主城區(qū)1-11月賣地總收入的近1/5”，有分析人士如是表示。除此之外，去年年底，葛洲壩、招商、保利等央企和國(guó)資企業(yè)也開始大手筆抄底拿地。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京12月成交的9宗經(jīng)營(yíng)性地塊中，有8宗地塊被國(guó)有企業(yè)單獨(dú)或參股斬獲。“土地市場(chǎng)的低迷，恰恰給資金實(shí)力雄厚的國(guó)資企業(yè)制造了一個(gè)非常好的抄底時(shí)機(jī)”，鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)氯绱嗽u(píng)述。
即便是綠城，其項(xiàng)目和股權(quán)出讓的對(duì)象以及合作方，大多是那些手持巨資但是卻缺乏房企資質(zhì)的國(guó)資公司們。其中，最受關(guān)注的合作方，便是中投匯金與綠城的合作案例。
點(diǎn)評(píng)：“綠城不過(guò)是市場(chǎng)的一個(gè)縮影”，鏈家地產(chǎn)首席地產(chǎn)分析師張?jiān)氯绱吮硎觥Ｔ谄淇磥?lái)，在成交量下滑、資金被庫(kù)存套牢、融資難度加大的多面夾擊之下，房企普遍面臨資金流動(dòng)性問(wèn)題。
據(jù)稱，在企業(yè)的兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。看來(lái)，無(wú)論是從中央還是地方，調(diào)控政策之下，受益的都是大型房企和國(guó)資公司。未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的兩級(jí)分化勢(shì)必難免。
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