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兩地房產(chǎn)稅試水百日，征收不過百萬的尷尬局面令人瞠目。從兩地政策設(shè)計(jì)來看，上海以新購住房為征收對象，重慶則圈定獨(dú)棟商品住宅及新購的高檔住房。中國社科院日前發(fā)布的“2011房地產(chǎn)藍(lán)皮書”中指出，重慶市以高檔住房存量市場為課稅范圍，更接近房產(chǎn)稅的市場調(diào)節(jié)本質(zhì)功效，但忽略了普通住房市場；上海市以增量市場為課稅范圍，稅收明確將用于保障性住房支出。
“兩地將征收對象都設(shè)置在極小范圍內(nèi)，政策設(shè)計(jì)可謂不溫不火，注定無法取得抑制房價(jià)的作用。”曹建海將政策的“先天不足”歸咎為開征房產(chǎn)稅時(shí)釋放出的不良信號，讓全社會(huì)誤認(rèn)為所有商品房都將被納入征稅范圍，導(dǎo)致人們對房產(chǎn)稅普遍抵觸，“在這種輿論氛圍下，出臺畸形政策就不足為奇”。
中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長胡志剛?cè)涨白脑u價(jià)，滬渝兩地試點(diǎn)效果不佳，原因在于征收對象范圍狹窄，且高檔住宅擁有者并不在乎房產(chǎn)稅的刺激。他指出，由于民間資本流動(dòng)過剩，股票、黃金等投資品在近期出現(xiàn)下跌，在投資“玻璃門”作用下，房地產(chǎn)仍是投資者的首要選擇，此時(shí)通過征收房產(chǎn)稅來抑制房價(jià)，意義不大。
從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，重慶、上海3月份新建商品住宅、二手住宅價(jià)格呈現(xiàn)同比、環(huán)比雙雙上升趨勢。
開征房產(chǎn)稅還被賦予增加地方政府稅源、平衡中央和地方失衡的財(cái)政分配關(guān)系的目的。“2011房地產(chǎn)藍(lán)皮書”提出，希望通過征收房產(chǎn)持有稅，推動(dòng)地方政府從土地財(cái)政轉(zhuǎn)向稅收財(cái)政，改變地方政府推高地價(jià)助推房價(jià)的鏈條。
數(shù)據(jù)顯示， 2010年全國國有土地有償出讓收入為2.9萬億，占全國財(cái)政收入的35.4%。如此局面，寄望通過房產(chǎn)稅來壓抑地方政府的“賣地”沖動(dòng)，顯然難以奏效。
“即使每套房都按照1.5%的稅率進(jìn)行征收，也只能有7000億，跟政府出讓土地所得的近3萬億無法相提并論。”曹建海說。
而現(xiàn)實(shí)情況卻是，上海將稅率暫定為0.6%，重慶獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率僅為0.5%。再加上名目繁多的減免措施，房產(chǎn)稅成為地方重要稅源恐成妄想。
原國家稅務(wù)總局副局長許善達(dá)曾撰文分析，雖然房產(chǎn)稅多收了一些錢，但是房價(jià)下跌會(huì)使?fàn)I業(yè)稅減少、所得稅減少、契稅減少、土地增值稅減少，如果從地方收入的角度算總賬，可以肯定地方政府的總收入反而會(huì)減少，出臺房產(chǎn)稅為地方政府提供新稅源的愿望一定會(huì)落空。
許善達(dá)還認(rèn)為，向高檔住宅開征房產(chǎn)稅的做法與地方政府吸引高端人才戰(zhàn)略相左，“對于富裕地區(qū)的地方政府，為了達(dá)到吸引人才的目的，一定會(huì)像返還個(gè)人所得稅的地方收入部分一樣返還高額的房產(chǎn)稅”。
“對于地方政府而言，開征房產(chǎn)稅會(huì)對本地的炒房市場構(gòu)成沉重打擊，最終嚴(yán)重影響作為政府主要財(cái)政收入來源的土地出讓收入，這是一個(gè)兩難的選擇。”曹建海建議，應(yīng)在房產(chǎn)稅推出之后逐步取消土地出讓制度，推動(dòng)土地所有者和使用者之間直接交易，政府退為規(guī)則制定者、市場監(jiān)督者和城市規(guī)劃者。
“2011房地產(chǎn)藍(lán)皮書”建議，上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)在“十二五”期間應(yīng)加快向全國推廣，并寄望其實(shí)現(xiàn)抑制房價(jià)過快上漲，調(diào)節(jié)收入分配差距，達(dá)到“削貧富差距之峰”的效果。一直以來支持政府開征房產(chǎn)稅的曹建海，仍堅(jiān)信征收房產(chǎn)稅對于調(diào)節(jié)房價(jià)的積極意義。但他強(qiáng)調(diào)，從滬渝兩地的失敗作法分析，未來試點(diǎn)應(yīng)調(diào)整征收對象，重點(diǎn)針對多套房和存量市場。
“目前來看，滬渝兩地的試點(diǎn)政策都不可取，未來政策應(yīng)著重對多套房實(shí)行差額累進(jìn)征收，并特別針對存量市場制定政策，還要通過全國聯(lián)網(wǎng)的方式打通地域界限，真正實(shí)現(xiàn)打擊炒房的目的。” 曹建海表示。
但也有業(yè)內(nèi)人士并不看好房產(chǎn)稅在全國“遍地開花”。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，不僅重慶、上海仍需繼續(xù)積累經(jīng)驗(yàn)，還需要第二批、第三批城市參與試點(diǎn)，以摸索出合適的機(jī)制、體制，不宜在全國盲目過快開征。
“現(xiàn)在政府還是沒有搞清楚征收房產(chǎn)稅目的何在。”易憲容向記者表示，與日本10%、香港地區(qū)高達(dá)17%的房產(chǎn)稅稅率相比，重慶、上海所制定的1%左右的稅率過低，無法起到抑制炒房的目的。他建議，要對中國住房稅收政策進(jìn)行重大的制度改革，從住房流轉(zhuǎn)、所得、保有、遺產(chǎn)等每一個(gè)環(huán)節(jié)來嚴(yán)厲打擊住房的投機(jī)炒作，來保證居民基本的居住權(quán)利。
胡志剛則認(rèn)為，與其在房產(chǎn)稅上糾結(jié)，不如用其他方式制約房價(jià)的增長過快，如在金融貸款上加大力度，對于房屋尤其是高檔房契稅加大征收幅度等。
作為政策制定者，重慶官方目前顯然比較滿足開征房產(chǎn)稅取得的成效。劉偉表示，試點(diǎn)啟動(dòng)以來，重慶部分開發(fā)商已經(jīng)開始調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，減少高檔房的比重和大戶型供給，應(yīng)稅高檔房減少客觀上會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)稅減收，但也相應(yīng)增加了中端房供給，這正體現(xiàn)出房產(chǎn)稅政策實(shí)施的初衷。