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下載安裝Flash播放器編者按：在各方政策對“高房價”圍追堵截中，今年8-9月份樓市出現“小陽春”，近段時間以來，“地王”逆市而出，似乎昭示著調控之路益發漫長修遠。但近日人民大學發布的一份研究報告預計，明年房價將下降近20%，對房價下跌又極為樂觀。更主要的是，通脹大背景下，政策效果將如何顯現，公眾對于房價保值增值的預期又將如何？房地產開發商是否“差錢”，明年房價走勢如何？今天本報將推出房地產深度調查，試圖尋求答案。
“地王”再躁動誰是樓市泡沫幕后推手
2009年和今年年初，“地王”頻出，不斷“創造”拿地總價和樓面價格的最高紀錄。4月17日新“國十條”的出臺，標志著新一輪樓市調控的開始，終止了以央企為代表的、一幕幕“財大氣粗”的拿地鬧劇的上演。8-9月份樓市出現“小陽春”，也在“9·29”樓市二次調控中戛然而止——“銀十”神話并未上演。然而，樓市暫時的冷清并不代表房價就會下跌，而更為“尷尬”的是，11月下旬開發商們已經按捺不住拿地熱情。就在11月25日，證監會副主席莊心一對外接受采訪時表示，房企重組已暫停，但當外界紛紛猜測開發商資金鏈緊繃程度時，開發商卻出手拿地——一日三地同時誕生新“地王”！
11月26日，住房和城鄉建設部副部長仇保興，在公開場合提及房價過高過快增長將會引起四大問題：房價過快增長易引發資產泡沫，若泡沫破裂易導致居民出現“負資產”，影響社會穩定；另一方面會引致投資投機性需求旺盛，對實體經濟資金需求產生“擠出效應”；而房價過高，超出居民平均收入水平易引起社會公平和穩定，另一方面則會導致房價過高的城市或地區被“邊緣化”。
《證券日報》記者采訪人大經濟學院副院長劉元春，他認為供需失衡不過是目前房價過高過快增長的直接原因，而表象的背后，是更為深層次的制度問題。房地產市場如同一個患有“綜合癥”的病人，表面癥狀之下，糾結著多種問題，短期調控政策只能是“治標不治本”，政策的可持續性和執行的有效性，以及最終改革現有的制約房地產市場發展的制度因素，方有“妙手回春”的可能。
高房價與“剛需”無關
中國城鎮化發展過程，必然會使越來越多的“進城”居民渴望擁有一套屬于自己的住房。而在現行土地供給有限且被壟斷的情況下，住宅市場處于供需失衡狀態。而房地產開發商打著“剛需”的口號，一邊謹慎地繼續拿地，一邊以此作為應對政府宏觀調控這只“看得見的手”的借口。高通脹背景下，住宅能夠保值增值，幾乎成為房地產市場普遍信奉的“金科玉律”，公眾普遍預期已經形成，出現房價下跌時停手觀望，卻在房價上漲時追漲購買的“怪”現象。而現行政策調控能否引導公眾回到理性預期狀態，難度似乎極大。
12月1日，《證券日報》記者采訪了曾拋出房價下跌20%論的專家之一，中國人民大學經濟學院副院長劉元春。針對所謂的“剛需”，劉元春認為這本身就是一個錯誤的概念。任何一種需求，都是需要投資者在自身收入的約束下，對價格進行權衡而后，做出自身效用最大化的滿足后的選擇。劉元春認為，所謂的“剛需”，其真正的含義是消費者的自住型需求。在他看來，商品房的特殊性在于，它可以作為一個耐用的投資品存在。而不存在所謂“必須”購買一說，“剛需是一個錯誤的概念，哪里有剛性需求呢？”劉元春認為，所謂“剛需”支持房價理論的提出，“對解決問題是沒有好處的?！?/p>
那么，如果所謂“剛需”就是自住型需求，那么所謂“剛需”支撐房價說，翻譯過來就是居民為了能夠擁有一套住房，而使得房價居高不下，自己抬高自己購買商品的價格的說法，豈不怪哉？
誰是樓市泡沫幕后推手
真正推高房價的，在劉元春看來，是房地產市場的供需失衡的現狀；而深層次的原因還在于制度問題：其中，“供求不平衡的問題還比較嚴重”，供求失衡引致房價上漲。當這一預期形成后，交替作用下房價投資投機行為出現。劉元春還拋出一個疑問，在完全的市場經濟環境下，供需失衡引起套利行為出現本是一種正常現象，某種程度上有助于改變市場供需失衡的狀態。但是，目前投資投機行為已經有引致房地產市場“泡沫化”的風險，原因又何在？
在他看來，一是由于我國土地市場上存在著商品房土地供給與工業用地、商業用地存在政策上的不一致。而現如今流動性過剩和通脹背景下，資金涌入房市以求獲得高額回報不足為奇。
業內普遍認為，存在房地產市場的利潤率至少在40%左右。而萬科的王石曾認為，過高的利潤空間往往意味著風險。話雖如此，資本的逐利性從未能阻止他們去冒險，包括萬科在內。
即使在市場普遍認為政府此輪調控是“超預期”的，而樓市“新政”也力求對開發商資金流進行圍追堵截，但是總會有投資方愿意將資金注入，為房企“輸血”：股市再融資受阻、銀行信貸緊縮、預售款被監管？不怕，還有房地產信托和外資幫忙。公開資料顯示，僅6-10月份期間就有至少37家上市房企或以股權質押、轉讓，或以債權收購方式“繞道”信托融資，其中就包括浙江廣廈，在11月末委托華奧國際信托發行一只規模高達17.46億的集合信托產品。而有業內人士稱浙江廣廈一直處于資金鏈緊張狀態，其經營情形不能稱之為良好，信托資金似乎有“饑不擇食”之嫌。更遑論外資也在房地產市場游走，想趁機分一杯羹。