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2010年12月03日09:38 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

王營

截至12月1日，萬科2010年度銷售總額突破1000億元。這一數(shù)字，相當(dāng)于美國四大住宅公司銷售高峰時的總和。

在調(diào)控政策不斷推出的2010年，以萬科為代表的房地產(chǎn)企業(yè)，卻創(chuàng)出了歷史最好的銷售業(yè)績，這是否是調(diào)控再次失效的標(biāo)志？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以堵為主的宏觀調(diào)控政策，并沒有加大土地供應(yīng)力度。歷次調(diào)控已經(jīng)證明，光堵不增的調(diào)控，只會屢調(diào)屢漲。9月底開始的二輪調(diào)控除城市土地增供有限，使得市場對房價的上漲預(yù)期不變。由于地方政府的GDP情結(jié)和土地財政現(xiàn)狀，即使出臺第三輪調(diào)控政策，也很難從根本上解決問題。

“政府出臺的房屋信貸政策，從現(xiàn)在看來，基本上是無效的。”

房企大狂歡

對于萬科來說，1000億的幸福來得有點快。

據(jù)萬科內(nèi)部人士透露，前11個月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積828.8萬平方米，銷售金額998.1億元。再加上12月1日的新增簽約金額，萬科的銷售額首次突破千億大關(guān)。萬科12月2日晚間提供給本報的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，截至2010年12月1日，萬科已累計實現(xiàn)銷售面積830.7萬平方米，銷售金額1000.6億元。至此，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)第一家年銷售額千億級公司正式誕生。

“但這已經(jīng)成為歷史，我們還有更廣闊的發(fā)展空間。”當(dāng)天，萬科總裁郁亮給員工發(fā)了一封內(nèi)部郵件，“感謝員工這一年辛苦工作，并希望大家更努力工作。”

千億，這是萬科在2004年提出的2014年遠(yuǎn)景目標(biāo)，現(xiàn)在整整提前了49個月。而據(jù)中原集團(tuán)預(yù)測，至11月份，已經(jīng)有11家房地產(chǎn)公司提前實現(xiàn)或接近完成了年度銷售目標(biāo)。

普通人很難想象，在號稱“史上最嚴(yán)厲”宏觀調(diào)控的2010年，居然有那么多的房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)下了銷售新高。即使是9月29日剛剛出臺的第二波樓市調(diào)控政策，僅僅兩個月之后也遭遇失效的危險。

萬科并不孤獨。一批知名房企在經(jīng)歷8-11月的銷售火爆期后，成功扭轉(zhuǎn)了今年4月調(diào)控啟動以后銷售低迷的形勢。

今年上半年，只有恒大一家完成了全年目標(biāo)的50%，絕大多數(shù)房企銷售沒有達(dá)到全年的30%。萬科也僅實現(xiàn)銷售額368億，因此被質(zhì)疑無法完成年初制定的800億目標(biāo)。但8月以后，市場發(fā)生驚天逆轉(zhuǎn)。哪怕是七個部門9月29日作出第二波調(diào)控以后，亦未能阻止開發(fā)商們喜氣洋洋的銷售勢頭。

中原集團(tuán)對13家標(biāo)桿房企監(jiān)測顯示，截至11月份，預(yù)計將有9家房企提前完成年度銷售目標(biāo)。這其中包括保利、復(fù)地、金地、雅居樂等等；而剩余四家，富力和華潤也于11月份接近年度銷售目標(biāo)。

據(jù)已公布11月銷售數(shù)據(jù)的富力公告顯示，截至11月底，富力總錄得銷售收入共約人民幣280.94億元，銷售面積約2,162,300平方米。與去年同期相比，銷售面積下降了2%，銷售收入?yún)s增長了24%。富力對完成全年300億的銷售目標(biāo)充滿信心。

為什么是萬科

在一批房企的大狂歡背后，是中國歷史上最嚴(yán)厲調(diào)控下騎虎難下的難題。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉認(rèn)為，在供不應(yīng)求的基本格局和流動性過剩格局均未根本改變的情況下，房價下跌只是小概率事件。政府的調(diào)控將在與市場的較量中敗下陣來。

但郁亮認(rèn)為，新一輪政策推出后，已經(jīng)對市場產(chǎn)生明顯影響。

根據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生的說法，房地產(chǎn)調(diào)控已取得初步成效。主要表現(xiàn)為：房價滯漲、成交量增幅下滑、房地產(chǎn)信貸增幅下降。

但為何萬科等開發(fā)商能取得如此燦爛的銷售業(yè)績？

中原集團(tuán)分析師劉淵把房企銷售額逆市旺銷，歸結(jié)于房企產(chǎn)品線拉長以及二三線布局。

“在調(diào)控的背景下，以高端住宅為主的綠城銷售就不如去年。去年底綠城甚至揚言要趕超萬科。”劉淵表示，萬科的千億銷售也主要是由于其產(chǎn)品線主要為中端。另外，其銷售收益主要來自于二三線，而這部分地區(qū)受調(diào)控影響相對較小。

萬科提供的新聞資料也顯示，2010年萬科新進(jìn)入了昆明、貴陽、唐山、吉林、廊坊、揚州、煙臺、烏魯木齊、清遠(yuǎn)等城市，目前進(jìn)入城市超過40個，布局更趨均衡全面。

“房價和地價存在聯(lián)動關(guān)系，各地市場存在差異性。萬科的快速開發(fā)策略和戰(zhàn)略縱深布局非常有利于過濾行業(yè)波動。”郁亮此前曾在公開場合表示，萬科的戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢使公司有了更大的騰挪空間。

郁亮透過新聞資料告訴記者：萬科能取得較好的銷售業(yè)績，主要由于萬科的經(jīng)營模式符合市場需求和政策導(dǎo)向。具體包括兩點，一是萬科在產(chǎn)品上堅持主流定位，二是堅持快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)策略。

據(jù)萬科董事會秘書譚華杰進(jìn)一步解釋說，這意味著即使部分城市的土地市場出現(xiàn)了過熱的情況，萬科也總能在其他城市找到土地價格合理的發(fā)展機(jī)會。他介紹說，目前萬科銷售的產(chǎn)品中90平方米以下小戶型約占六成，144平米以下戶型占比近九成。

據(jù)了解，近年來萬科業(yè)務(wù)構(gòu)成中二三線城市占比有所提升。環(huán)渤海區(qū)域今年前十一個月的銷售規(guī)模，超過了此前一直領(lǐng)先的長三角區(qū)域和珠三角區(qū)域，而中西部區(qū)域也表現(xiàn)出了較快的上升勢頭。

龍湖地產(chǎn)一位不愿意透露姓名的房企老總認(rèn)為，在經(jīng)過前兩輪宏觀調(diào)控之后，房企的抗風(fēng)險能力都在增強(qiáng)，故而，面對調(diào)控能夠走出獨立行情。但他同時坦承，由于房價并未下跌，房企今年的利潤率仍然會增長。他對明年市場依然看好。

恒大、中海、龍湖等多家房地產(chǎn)公司此前透露，今年銷售增長很大程度依賴于新拓展的城市和項目。比如，龍湖10月份僅靠常州和青島2個項目就獲取了20多億元的銷售額。

調(diào)控?zé)o效論

銷售火爆，開發(fā)商對后市的信心正變得越來越強(qiáng)大。

莫尼塔(北京)機(jī)構(gòu)一項調(diào)查報告顯示，開發(fā)商后市預(yù)期有所回升。盡管多數(shù)開發(fā)商依然認(rèn)為12月交易量會環(huán)比下滑，但預(yù)期交易量環(huán)比繼續(xù)上漲的開發(fā)商比例，從11月的9%升至31%，預(yù)期交易量環(huán)比下跌的受訪者比例，從11月的64%回落至54%。11月樓市超預(yù)期的堅挺，使得開發(fā)商開始重新向上修正自己的預(yù)期。

與此同時，受銷售良好影響，不缺錢的房企，更沒有動力降價了。

該調(diào)查顯示，多數(shù)開發(fā)商依然認(rèn)為12月價格會環(huán)比持平，降價促銷的動力在迅速減弱；預(yù)期房價上漲的開發(fā)商比例也從上個月的9%回升至23%，認(rèn)為價格環(huán)比持平的受訪者比例為54%，而預(yù)期房價會環(huán)比下跌的受訪開發(fā)商比例，從上個月的55%顯著下滑至23%。

11月份的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，可能會令決策層頭痛。

12月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城價格指數(shù)報告顯示，11月百城住宅均價環(huán)比漲0.82%，其中86城價格上漲。深圳上海北京為11月住宅價格最高的城市。其中，11月最后一周，深圳、天津分別上漲12.93%、7.81%。其他城市中，海口、昆明、蘭州等城市成交價格環(huán)比漲幅較大，在10%-40%之間。

在北京，9月29日后取得預(yù)售證的62個項目中，今年內(nèi)有過2次以上預(yù)售證記錄的項目為23個，這些項目二次調(diào)控后的價格相比之前上漲的項目達(dá)到了16個，占到了總量的70%以上。

北京中原12月1日發(fā)布的調(diào)查報告顯示，大部分標(biāo)桿企業(yè)的銷售均價相比2009年底均有明顯上漲。大型房企的大部分產(chǎn)品，已轉(zhuǎn)向剛性需求的中小戶型；主要布局城市大多是正在崛起的二線城市，比如無錫、沈陽等，而這部分市場受到調(diào)控影響較小。

“調(diào)控政策以堵為主，供應(yīng)不給力。歷次調(diào)控已經(jīng)證明，光堵不增供的調(diào)控屢調(diào)屢漲，9月底開始的二輪調(diào)控除北京增加了部分郊區(qū)土地供應(yīng)外，其他城市增供有限，使得市場對房價的上漲預(yù)期不變。”北京中原三級市場部研究總監(jiān)張大偉對本報記者表示。

“政府出臺的房屋信貸政策，從現(xiàn)在看來，基本上是無效的。”中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海在近期與一位房地產(chǎn)老總交流中驚奇地發(fā)現(xiàn)，該老總把自己手下的錢幾乎都買了房子。

“買了將近100套，大家都是買來防通脹的。”曹建海認(rèn)為，調(diào)控接下來，一方面要對地方政府實行最嚴(yán)厲的問責(zé)制；另一方面應(yīng)當(dāng)出臺房產(chǎn)稅；另外在貨幣政策上應(yīng)該執(zhí)行緊縮貨幣政策。

海爾地產(chǎn)董事長盧鏗在接受本報記者采訪時，對近期量價齊升的勢頭也表示擔(dān)憂。他說，第三輪調(diào)控的出現(xiàn)完全有可能，但從土地成本來看，第三輪調(diào)控可能也是無效的。

曹建海也認(rèn)為，由于各級政府有嚴(yán)重的GDP情結(jié)以及土地財政情結(jié)，即使出臺第三輪調(diào)控政策，也可能是不痛不癢，很難從根本上解決問題。

最近一周，武漢、杭州、溫州、廣州等地再次出現(xiàn)了新一輪地王。

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