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兩部委“投石問路”樓市新一輪調(diào)控“山雨欲來(lái)”

2010年09月28日09:29 | 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T
關(guān)鍵詞： 通知 國(guó)十條 樓市 調(diào)控政策 中原地產(chǎn) 抑制房?jī)r(jià) 8月 國(guó)土部 每日經(jīng)濟(jì)新聞 雙節(jié)

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9月26日晚間，國(guó)土部和住建部聯(lián)合下發(fā) 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國(guó)土部151號(hào)文）（以下簡(jiǎn)稱《通知》），針對(duì)房地產(chǎn)用地和建設(shè)領(lǐng)域管理，在“國(guó)十條”的基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化，且措辭嚴(yán)厲（詳見本報(bào)9月27日?qǐng)?bào)道）。

這份文件在當(dāng)晚10點(diǎn)多發(fā)布，原意為低調(diào)處理，但在樓市僵持不下、房?jī)r(jià)上漲壓力仍存的局面下，仍引起強(qiáng)烈反響。隨后，關(guān)于二次調(diào)控、政策加碼的言論再次甚囂塵上。

事實(shí)上，該文件出臺(tái)之前，已經(jīng)過兩部門的多次研究和討論，出臺(tái)時(shí)機(jī)的選擇也慎之又慎。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，盡管政策不斷細(xì)化，“國(guó)十條”中提及的房產(chǎn)稅、預(yù)售款管理等“利劍”仍未出鞘。

在冷靜的觀察者看來(lái)，在當(dāng)前的市場(chǎng)觀察期，該文件的出臺(tái)當(dāng)屬“投石問路”——如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲、市場(chǎng)出現(xiàn)異動(dòng)，不排除出臺(tái)更高層面（國(guó)務(wù)院層面）調(diào)控政策的可能。

房?jī)r(jià)出現(xiàn)止跌回升

上述文件的出臺(tái)并非偶然，此前市場(chǎng)便有傳聞稱，鑒于當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)，國(guó)慶節(jié)之前可能有新的政策出臺(tái)，但對(duì)于政策內(nèi)容、政策級(jí)別等，各方并不知曉。

按照以往的規(guī)律，“雙節(jié)”期間出臺(tái)新政似乎已經(jīng)成為規(guī)律。“國(guó)十條”出臺(tái)的4月17日正值周日；而北京市選擇在4月30日出臺(tái)“京十條”，則貼近“五一”假期。

在中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，此次文件的出臺(tái)時(shí)機(jī)與市場(chǎng)變化密切相關(guān)，因?yàn)楦邔訐?dān)心：成交量的回升會(huì)帶來(lái)價(jià)格上漲。

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，自“國(guó)十條”出臺(tái)以來(lái)，全國(guó)商品房月銷售面積呈鋸齒狀波動(dòng)，其中，8月比7月上升6.5%。同期，房?jī)r(jià)則環(huán)比止跌，并在7、8月連續(xù)兩月保持持平。

值得注意的是，8月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)0.1%，實(shí)現(xiàn)新政以來(lái)首次上漲。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，二手房市場(chǎng)敏感度高于一手房市場(chǎng)，這一數(shù)據(jù)反映出房?jī)r(jià)基本企穩(wěn)，而且有小幅上漲的沖動(dòng)。

同時(shí)，在國(guó)企、央企等的推動(dòng)下，土地市場(chǎng)也在創(chuàng)紀(jì)錄。對(duì)此，《通知》措辭十分明確：進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，是堅(jiān)決貫徹落實(shí)“國(guó)發(fā)10號(hào)”文件政策、繼續(xù)抑制房?jī)r(jià)上漲、促進(jìn)房?jī)r(jià)地價(jià)合理調(diào)整的重要任務(wù)。

“國(guó)十條”執(zhí)行不盡如人意

《通知》中，保障房成為強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)。其中，“國(guó)十條”并未提到的公共租賃住房出現(xiàn)在該文件中，這也傳遞出中央將繼續(xù)強(qiáng)化保障房建設(shè)的信號(hào)。

然而，楊紅旭和陳國(guó)強(qiáng)均向記者表示，在“國(guó)十條”提出的各項(xiàng)政策中，僅保障房執(zhí)行到位，由于多種原因，其余政策的執(zhí)行多數(shù)不盡人意。

來(lái)自住建部的信息顯示，截至今年8月，北京、上海、深圳等地的保障房供地規(guī)模均接近當(dāng)年計(jì)劃總量。8月，住建部還將北京、天津等28個(gè)城市確定為公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)城市。

但另一方面，截至目前，出臺(tái)“國(guó)十條”細(xì)化政策的城市僅有北京、深圳、南京、青島等寥寥幾個(gè)。

楊紅旭表示，政策執(zhí)行不到位，很大程度上是由于“國(guó)十條”過于籠統(tǒng)。在這份《通知》中，對(duì)于項(xiàng)目審批、土地管理等多個(gè)方面作出了細(xì)化規(guī)定。其中，禁止企業(yè)拿地的4種情況和住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1的規(guī)定尚屬首次提出。

楊紅旭稱，盡管新文件的多數(shù)內(nèi)容未超出“國(guó)十條”范圍，但由于執(zhí)行性更強(qiáng)，在實(shí)際操作中容易落實(shí)。

調(diào)控存在加碼可能

值得注意的是，與“國(guó)十條”不同，上述文件是由兩部門聯(lián)合出臺(tái)的，而不是由國(guó)務(wù)院出臺(tái)。

就在本月中旬，住建部和銀監(jiān)會(huì)組成聯(lián)合檢查組，對(duì)北京、上海、廣州、深圳、三亞等8個(gè)城市的二套住房貸款政策落實(shí)情況進(jìn)行檢查。新政以來(lái)，部門聯(lián)動(dòng)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施越來(lái)越多，但均未上升到國(guó)務(wù)院層面。

楊紅旭表示，目前仍處于市場(chǎng)觀察期，且房?jī)r(jià)還沒有到全面上漲階段，國(guó)務(wù)院發(fā)文的時(shí)間窗口未到。但若該文件無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果，則可能會(huì)引發(fā)新一輪的調(diào)控。

昨日，業(yè)界盛傳國(guó)慶節(jié)前還可能出臺(tái)8部委聯(lián)合下發(fā)的調(diào)控文件，但并未得到證實(shí)。但業(yè)界能夠達(dá)成共識(shí)的是，本輪調(diào)控仍存加碼的可能。北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉向記者表示，《通知》新增內(nèi)容不多，但最大的意義在于顯示了調(diào)控可能繼續(xù)收緊的信號(hào)。

一位接近決策層的人士近期表示，不要認(rèn)為開發(fā)商快撐不住了，其資金實(shí)力仍然很強(qiáng)大。楊紅旭稱，與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的是4個(gè)條塊的部門：國(guó)土部、住建部、銀監(jiān)會(huì)和央行、財(cái)政稅和國(guó)稅總局。在3大部門全部干預(yù)市場(chǎng)后，只有財(cái)稅部門尚無(wú)動(dòng)作，因此不排除房產(chǎn)稅出臺(tái)的可能。

張大偉表示，除房產(chǎn)稅外，商品房預(yù)售監(jiān)管措施也可能被提上日程。他認(rèn)為，收緊預(yù)收款管理，相當(dāng)于自有資金比例上漲超過10%。

目前出臺(tái)預(yù)售款管理新政的只有浙江、上海等少數(shù)地區(qū)，北京等一些城市的出臺(tái)預(yù)期也越來(lái)越強(qiáng)烈。

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