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112家上市房企負債逾7千億 部分資金斷流
關鍵詞： 資金面 斷流 資金鏈 資金斷流 中小開發商 理財產品 杠桿化 中小房地產企業 資金壓力 資金回流
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農行開發貸停貸之風剛過，其他三大行高管便出來辟謠。但事實上，中小開發商已經很難獲得銀行開發貸款。銀行捂緊了錢袋子，開發商的日子越發難熬。房地產調控政策未見絲毫松動，很多房企已開始準備過冬。有房企人士表示，早已收縮戰線，不再擴張拿地，而銀行貸款的趨嚴和銀信合作的封堵對中小房企無異于釜底抽薪。為了維持現金流的正常，不少中小房企資金瀕臨斷流不得不轉向民間高利貸。
專家指出，今年四季度到明年一季度，房企資金面將有惡化趨勢，不排除未來一段時間中小房企因現金“斷流”而暴露風險。對此，商業銀行應未雨綢繆，對房貸風險提早預警和防范。
盡管上市銀行在半年報中對資產質量普遍很有信心，但本周銀監會主席劉明康公開表示，目前商業銀行系統性風險隱患暴露不容忽視。
經過兩年信貸繁榮后，各銀行資產負債表積累的風險已顯現化。而銀監會更是對壓力測試環境層層加碼，要求銀行評估在經濟不景氣或房地產市場崩潰時的脆弱性。
銀行對房企若即若離
目前商業銀行對房地產企業的開發貸款已明顯收緊。某全國性商業銀行人士透露，在整個8月份，該行獲批的房地產開發貸款僅維持在個位數。
央行貨幣政策報告中指出，二季度房地產貸款增速明顯回落。隨著各項調控政策的落實，房地產各項貸款指標增速自5月份以來出現明顯回落。6月末，主要金融機構房地產貸款余額為8.71萬億元，同比增長40.2%，增速比上年末高2.1個百分點，但比上季度末低4.1個百分點。而這種收緊趨勢在三季度仍在繼續。
數據顯示，在金融杠桿力量的撬動下，2009年房地產行業新增貸款超過22萬億元，占全年新增貸款的20％以上。就在這一年，北京、上海、廣州等地房價創出房改以來的飆升紀錄。但是今年下半年以來，開發商風光不再。銀行捂緊錢袋子讓房企變得“水土不服”。
有開發商人士表示，現在開發貸款的回落已經讓部分房企不得不勒緊腰帶。“房貸收緊迫使我們在策略上作了調整，已經從之前的激進地擴張拿地轉向防御，力保現金流穩健。”
上述人士指出，由于房地產本身就是高杠桿行業，銀行資金的斷流對房地產企業尤其是中小開發商幾乎是致命的。
很多中小房地產企業自有資金率一般在20%至30%，其他運營資金主要為銀行貸款,特別是去年以來貸款政策寬松、利率較低，大大緩解了企業的資金壓力。依照規定，自有資金率達到25%即可預售；一個房地產開發項目的自有資金率達到20%至30%，整個樓盤即能全面啟動。
信貸閘門的收緊，正在讓房企經歷艱難的去杠桿化過程。業內人士指出，房企更多依靠貸款支撐發展，一旦資金出現問題，那么市場風險就會大面積暴露。銀行資金如果不能及時到位，不排除未來某些房企在建樓盤出現半拉子工程。
房企資金彈藥所剩無幾
上述擔心已經在滬深兩市112家房企半年報公布有所顯現。業內人士指出，高負債已經成為當下房企最為鮮明的特點。
半年報顯示，112家上市房企上半年實現銷售收入1201.18億元，同比上漲30.8%；累計負債逾7836億元，較一季度末和2009年底分別增加600億元和1260億元。其中，負債總額超過100億元的公司有17家，地產四大天王“萬保金招”的中期負債達2779.4億元，占總負債額的35%。
此外，超過80家上市房企資產負債率高達50%以上。有77家上市房企經營性現金流為負值，比2009年末的35家增加了一倍多。國信證券報告中顯示，上半年122家房地產開發企業經營活動現金流凈流出811億元，凈流出水平較一季度末增加371億元。
經營性現金流的變化已經反映了房企資金短缺的現狀。雖然上半年開發商手中囤積現金，但是撐到現在，資金彈藥實屬無多。
專業人士指出，從房企的資金實力來看，房地產開發企業2010年資金來源中，定金預收款和個人按揭貸款兩項占到一半左右。按照房地產調控新政，住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執行、多套住宅停止貸款等措施，都對房企資金面產生影響。
“如果這些政策有效地執行下去，就會對房地產開發企業的融資環境產生很大影響，個別中小房地產公司資金壓力會不斷上升。同時，其他資金中定金及預收款及其他資金中個人按揭的增長率逐漸降低，無疑也會加重房企資金壓力。”
房地產業內人士指出，房企資金鏈壓力取決于現金流入和現金損耗之間的缺口變化。考慮到從政策出臺到資金鏈壓力加大需要一段時間，預計前三季度行業風險不會很快體現，但第四季度資金壓力明顯上升。
數據顯示，隨著三季度銀行對開發貸款的繼續嚴控，現在有個別中小開發商資金狀況顯著惡化，不得不通過內部認購和降價促銷的方式來提高房屋銷量，以加速資金回流。甚至為了避免資金斷流，有些中小開發商已經開始轉向民間融資和房地產信托。
知情人士透露，開發商有的是向個人或公司借高利貸，有的是借巧立名目的“房地產信托理財產品”，融資成本甚至達到了百分二三十，甚至更高。“高利率貸款的時間成本很高，一旦市場觀望，住房滯銷，問題就暴露了，拖幾月就虧損很多，最終不得不降價促銷。”
“黑紅”名單銀行手中兩把劍
農行停貸之風剛過，便有三大行高管出來辟謠，但事實是，中小開發商顯然很難得到銀行貸款。
一邊是房地產企業資金喊渴，急需銀行提供資金支援，但是銀行這廂審批沒有絲毫松懈，從資金源頭上卡住了房企的“七寸”。
某銀行人士指出，雖然銀行對外并未公開停止對開發商貸款，但是實際情況和停貸并無太大差別。銀行信貸審批部門“火眼金睛”，只要是開發貸，一般都會壓下來。
“分行領導都提示了，除非自己的重點客戶，一般不要去碰房地產開發項目，客戶有信貸需求，可以推薦其他銀行，盡量和客戶保持良好關系。”某大型銀行信貸部業務經理表示。
據了解，雖說目前監管機構沒有對房地產開發貸下達任何指令性文件，但是銀行在授信規模上卡得非常嚴。總行將房地產行業風險系數調高，這樣導致對企業的評級下降，想做一些新增貸款非常難。
而且現在房貸審批已經上收到總行，總行目前對項目貸款分為禁止類、優先支持類以及謹慎控制類，目前對房開貸態度就為“謹慎控制”。
“上個月全行業沒批下來幾單開發貸款，現在審批部門手中有一份黑名單，一份紅名單，銀行審貸部門會嚴格按照名單，黑名單上的企業肯定是禁入的，而紅名單雖然很多是房地產行業的龍頭企業，但是我們信貸投放上也是慎之又慎。”
“現在限制條件非常多，如果“四證”不全，或者資本金沒有到位，申請貸款時一點戲都沒有。”某銀行信貸部門人士透露。
而股份制銀行更是直接表示，由于實行額度管理，下半年銀行額度有限，一般是擠公司業務，將額度空出來給個人業務，而開發貸就在壓縮之列。
今年5月份，銀監會在全國范圍內的商業銀行開展了房地產貸款壓力測試工作。相關人士指出，結果顯示若房地產價格下跌30%，開發貸款不良率將增加1.2%。
但是相關人士指出，在房地產調控不斷深入的情況下，新房成交量和房價下跌持續出現，會延緩房地產開發商資金的回籠，增加其財務成本和經營風險，僵持下去，房地產開發商可能出現資金鏈斷裂問題，部分房地產開發商貸款占比較大的銀行貸款質量將首先受到沖擊。
銀監會相關人士表示，壓力測試及其情景假設不代表銀監會對房地產市場走勢的判斷，也不代表房地產信貸政策可能出現變動。但是銀行人士指出，對房貸壓力測試的不斷加碼，暗示了房地產貸款風險正在積聚，四季度到明天一季度，房企開發貸款似乎“黃燈”已現。