湯敏，男，1953年出生于北京。中國發展研究基金會副秘書長，北京大學中國經濟研究中心、武漢大學、曁南大學兼職教授，長城金融研究所研究員。
1978年，考入武漢大學數學系，畢業后留校任教；1984年，美國伊利諾伊大學香檳分校經濟系博士研究生；1989年，被亞洲開發銀行經濟發展研究中心聘為經濟學家，負責東亞經濟、區域間經濟合作、亞洲債務、亞洲金融市場方面的研究；2000年，亞洲開發銀行駐中國代表處首席經濟學家，亞洲開發銀行駐中國代表處副代表；2007年，中國發展研究基金會副秘書長。
中國經濟50人論壇、新浪財經和清華經管學院聯合舉辦的新浪·長安講壇第172期日前召開。50人論壇成員、中國發展研究基金會副秘書長湯敏發表題為“對房地產還需要調控什么？”的主題演講。他表示，中國房地產價格在快速上漲，房地產行業又是極容易產生大的經濟泡沫的行業，所以為了保證該行業的長久平穩發展，可以考慮借鑒對通貨膨脹的宏觀調控方式對房地產行業進行宏觀調控。
中國的房地產泡沫到底有多大？
中國房地產的泡沫有多大？這個泡沫到底能持續多久？如果中國的房地產價格還像前段時間那樣增長的話，根據其它國家的經驗，根據中國自己的經驗，房地產泡沫總有一天會破裂。房地產泡沫的破裂將對整個經濟造成極大的影響。
根據日本野村證券的數據，中國住宅平均價格在2009年3月份時還是3800元人民幣左右，到了2010年的3月份，平均價格就超過了5000元人民幣，這個速度是非常快的。如果大家對北京市的房地產價格有所了解的話，就知道北京房價的上漲速度之快，上漲數字之大。湯敏說，“不久前我到韓國，發現韓國首都首爾的房子價格相當高，當地老百姓怨聲載道。韓國很多年輕人都表示，現在必須推遲結婚，甚至不結婚了，因為買不起房子。然而我看到當地的報紙有一個對比，探討韓國首爾的房子跟北京的房子到底哪個貴？結果是北京的房子比首爾的還貴。中國的人均G D P是3000美元多一些，韓國現在是18000—20000美元，是我們的7倍，所以應該說中國尤其是北京現在這個房地產的價格遠遠超過了老百姓的承受能力?！?/p>
可以做一個計算，算算北京的月供跟收入之比。如果一個人買了這里的房子，比如說是個三環、四環之內七八十平方米的二手房，他有能力付20%的首付，剩下的按照正常的程序到銀行去貸款，在2009年的7月份，月供已經達到了收入的70%多到80%左右。然而如果一個家庭拿家庭收入的40%去供一套房子，這樣的負債在美國就定義為次級債。大家知道，這次美國的金融危機，最早就是從次級債開始的。
現在房地產價格非常高是有目共睹的，所以大家都盼望著房地產的價格下降。對市場上認為房地產價格還要繼續上漲的觀點，中國的網民們給出了很強烈的批評。
但是，湯敏說，房地產本身不但關系到千家萬戶，而且牽涉到國民經濟的多個領域、多個行業。房地產的產業鏈非常長，它一旦出問題，就會影響整個產業鏈。房地產本身在中國的國民經濟里占的比例非常高，再加上有幾十個產業，水泥、鋼鐵、裝修等等全部都跟它有關系，所以它發展的好壞會影響到整個經濟。并且，在中國還有一個很特殊的情況，就是地方政府的收入跟房地產的價格有很大的關系。我們的城市在快速地擴建，很多基礎設施要建，這些資金從哪里來？一部分當然通過稅收，但是還有相當一部分是通過地方政府賣地的收入來獲得。有人做了一個計算，說基礎設施投入里政府占33.9%，貸款占29.8%，企業自籌占27.7%。這里面的政府投資部分，很大是來自賣地的收入；貸款這部分，很多也是拿一部分土地抵押出來的；一部分企業的自籌資金，是通過所謂地方政府的融資平臺融資來的，其實也是通過土地抵押得來的。也就是說地方政府的收入和地方政府的投資跟房地產行業的發展捆綁得非常緊。
房價能否降下來？
當房地產價格不斷推高時，國務院開始出重拳調控房地產市場。各地也采取了各種非常強硬的措施，這在過去很少出現。比如說北京市，出了個北京市的房地產新政。包括對三套以上住房的貸款現在停發，第二套房首付要求在50%以上，而且對那些沒有一年以上本地納稅證明的非本市居民不給貸款。最強硬的一個條件是，同一購房家庭只能新購買一套商品住房。也就是說即使你有錢，想同時買兩套房都不賣給你。
這一系列的政策，包括現在還不斷出臺的各種各樣的貸款政策，最近一段時間把房地產的價格壓了下來。最近很多的房地產項目雖然價格不一定是下降，但是通過打折，通過送電器等手段，變相地進行價格調整，而且這個調整還在進行中。另外一個馬上看到的效果是，現在幾乎所有地方房地產的交易量都在迅速下降。
現在可能一部分房地產商賬戶上還有一部分錢，所以會出現一段時間的有價無市現象，因為房地產項目不肯降價，但是買房者在這個價格上又不愿意買。這樣的情況中國過去也出現過幾次。這次這樣的重拳出擊，是不是能夠從根本上解決房地產價格飛漲的問題，或者說會不會又出現過去前一段時間出現過的博弈過后房價又漲的現象？應該說這種可能性是存在的。
過去幾年里，對房地產的調控一直在進行，但是正如一些房地產商所說的，很多房產項目的價格是越調越高。為什么呢？一個當然是調控的力度不夠。另外一個，湯敏認為，就是調控缺乏一個清晰的目標，也缺乏一個清晰的指標。比如說房地產調控的目標到底是什么？是要保證居者有其屋，還是要保證低收入家庭有住房？之前調控的微觀手段過多，但是在宏觀大層面上力度不夠。第三，前一段調控還有一個問題，就是缺乏問責制。在這種不清晰的情況下，由于地方政府跟房地產商的利益趨同，就造成了對房地產的調控在很長時間里不是特別有效。
已經出臺的這些政策，從現在的情況來看來還是很有效果的，但是這個效果能持續多久？另一種可能性是效果很好，房地產的價格從此降下來。但是又面臨著另一個疑問———這種調控會不會導致房地產崩盤的情況出現，現在我們不得而知。對房地產這樣一個產業，怎樣保證它的長期、平穩增長，是一個很大的問題。
從各國的經驗看來，房地產市場很容易產生大的泡沫，進而把整個國民經濟拖垮。從周邊國家來看，日本就曾經出現過這樣的問題。從上個世紀70年代開始，日本的房地產價格就一直在上漲，一直漲到1991年。當時日本的房價非常高，股市也非常好，人們認為日本是個島國，人口非常密集，大家都想到東京去買房子，所以東京的房價是不會跌的。在最鼎盛的時候，如果把東京的土地按照當時的市價賣出去的話，就可以把整個美國給買下來。但是到了1991年的時候，整個日本經濟崩盤，股市下降，房價也下降，到目前為止20多年過去了，東京的房地產價格還沒有回到1991年的價格，日本經濟更是從此進入到了一個低速增長的過程。
再看亞洲其它國家和地區，像韓國、香港特別行政區，像臺灣，新加坡，包括在亞洲金融危機時候的泰國、馬來西亞、印度尼西亞等。它的經濟泡沫一開始不一定產生在房地產領域，但是到最后把泡沫推大的往往都是房地產行業。包括美國的次貸危機，前段時間的迪拜，這段時間的希臘，產生經濟危機都跟房地產行業存在泡沫、造成資金大量流入、大量借款有關。
從東亞經濟來看，房地產的泡沫又特別容易形成。人們歸結了幾個原因：一個是東亞經濟成長非常快；第二個，亞洲房地產投機風氣特別濃。所以作為中國來說，怎樣防止房地產行業出現大的泡沫，進而造成大的崩盤，引發經濟大的震蕩，就變得格外重要。
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