在4月份公布的《2009年中國國土資源公報》中國土部曾提醒，“地方須警惕土地抵押貸款風險”。隨著樓市調控進一步深入，開發商資金鏈趨緊、拿地熱情逐步降低，土地市場出現價格波動成為不爭的事實，土地抵押貸款風險也成為了國土部門下半年“關照”的重點。業內人士表示，未來樓市調控一旦收緊，土地價格出現波動，國土部對土地抵押貸款的監管可能更加嚴格。
記者昨日從國土部了解到，在此前剛剛結束的全國國土資源廳局長座談會上，國土部對下半年的重點工作做出安排，除了此前已經部署的保障性住房用地供給、房地產宏觀調控落實之外，土地抵押貸款、農地“非農化”等被重點列入。
土地抵押貸款風險漸現
地方政府資金鏈可能難以為繼
“現在總體局面是向好的，但是老問題和新矛盾必須要在下半年被重視起來。”在全國國土資源廳局長座談會上，國土部部長徐紹史表示。這里的“新矛盾”，便是風險逐漸顯現的土地抵押貸款。
土地抵押貸款是指土地使用權的擁有者，用其持有的土地使用權做抵押，從銀行等金融機構獲取貸款。曾幾何時，土地抵押貸款是某些開發商空手套白狼的重要“工具”。
國土部一位專家告訴記者，正常情況下，房價的構成主要由土地成本、建安及稅費成本、開發商利潤三部分構成，其中開發商的前期投入理應是土地成本、建安及稅費成本，然而過去土地抵押貸款監管尚未完善，許多開發商拍下土地的同時辦理土地抵押貸款，憑借貸款以及預售款支付土地出讓金，而建設成本則由建筑商墊款，所有費用等房屋銷售完成后結算，開發商的前期投入幾乎可以忽略不計。
需要指出的是，現在土地抵押貸款不僅是企業行為。去年各地上馬很多項目，急需大量資金，不少地方政府以土地抵押獲得貸款。國土部的一份統計報告顯示，去年全國重點城市土地抵押面積和抵押貸款雙雙增長，全國84個重點城市抵押土地面積凈增5.1萬公頃，抵押貸款凈增7749億元，分別比上年增長35.5%和59.7%。
“特別是在土地儲備與基礎設施建設領域，地方政府以高估值的土地作為抵押獲得貸款，投入土地儲備或基礎設施建設，再以土地出讓回收資金獲得收益，并償還貸款。”國土部調控和監測司司長劉隨臣坦言，如果高地價無法維持，地方政府繼續獲得貸款或償還貸款的鏈條將難以為繼。
地價高估現象常現
押寶土地升值風險頗多
“受中介部門評估趨利性影響，高估地價現象經常出現，這是土地抵押貸款最大、也是最隱蔽的風險。”中國土地估價師協會一位專家告訴記者，他在調研中發現，由于土地抵押貸款的評估費是根據評估價值的固定比例收取，許多中介部門為了多收取評估費，故意高估地價，有的以貸款金額倒估地價，使土地抵押貸款從一開始就存在抵押值不足的信貸風險。
“有的地方甚至出現中介機構按評估人要求設定評估值的現象，導致評估嚴重失真。”這位專家直言。
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